Portugal tem um problema crónico (e antigo) de falta de oferta no mercado de arrendamento. E há cada vez mais famílias a procurar casas para arrendar, já que o número de novos contratos continua a crescer, tal como apontam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE).
É precisamente este desequilíbrio entre a falta de oferta e alta procura que tem estado por detrás da subida das rendas das casas ano após ano, tendo o valor mediano se fixado em 6,52 euros/m2 nos últimos 12 meses terminados em dezembro de 2022. Mas, agora, o Governo de António Costa diz que quer mudar esta realidade intervindo no mercado de arrendamento com o programa Mais Habitação, que deverá ser aprovado esta quinta-feira em Conselho de Ministros.
Muitas famílias têm agora mais dificuldades em comprar casa, devido aos altos preços dos imóveis, ao agravamento do custo de vida pela inflação, que reduz os rendimentos disponíveis, a par do aumento dos juros, que tornam o crédito habitação mais caro e restritivo. E também não há boas notícias para quem pretende arrendar casa em Portugal.
O valor mediano das rendas dos novos contratos de arrendamento celebrados nos últimos 12 meses terminados em dezembro de 2022 fixou-se em 6,52 euros/m2, mais 8% face ao período homólogo e mais 16% face ao valor registado no mesmo período de 2020. Se olharmos para o mesmo período antes da pandemia (2019), a evolução do valor das rendas das casas é ainda mais expressiva (+23%), mostram os dados do INE publicados esta quarta-feira, dia 29 de março.
Mas mesmo com as rendas das casas cada vez mais caras e a falta de oferta existente, as famílias continuam a procurar casas para arrendar como solução habitacional. No segundo semestre de 2022 (últimos 12 meses), contabilizaram-se 92.664 novos contratos de arrendamento, mais 6% face ao mesmo período do ano anterior (+16% face a 2020 e +24% face a 2019). A maior procura pelo mercado de arrendamento registada nos últimos anos pode ser explicada por vários fatores, desde a subida dos custos do crédito habitação, que atrasa a decisão de comprar de casa, à flexibilidade deste mercado.
Além disso, a subida do número de novos contratos de arrendamento também pode ser explicada pela chegada de cada vez mais estrangeiros a Portugal - muitos nómadas digitais (já foram emitidos 550 vistos desde outubro) -, que tendo um maior poder de compra que os portugueses, colocam ainda mais pressão neste mercado. Segundo as contas da Remax, os estrangeiros representaram mais de metade (53%) dos contratos de arrendamento habitacionais celebrados em 2022, cita o Público. Esta proporção é bem superior à registada em 2019 (33%) e 2021 (37%). Recorde-se que no mercado de compra e venda, os estrangeiros também estão cada vez mais ativos, representando 11,4% do total das vendas em 2022, o valor mais elevado desde que há registos do INE. Em resultado, a população estrangeira residente em Portugal aumentou em 2022 pelo sétimo ano consecutivo, totalizando 757.252. E as comunidades brasileira e indiana foram as que mais cresceram, segundo o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF).
Para tentar corrigir o problema estrutural de falta de oferta de casas para arrendar - que se agudizou nos últimos tempos por aumento da procura - o Executivo socialista desenhou o programa Mais Habitação que visam colocar no mercado habitação a preços acessíveis.
Em causa estão medidas como:
- arrendamento obrigatório de casas devolutas;
- isenção de impostos para o arrendamento acessível;
- reduções de IRS para todo o mercado de arrendamento;
- novas restrições ao Alojamento Local.
Além disso, quer ainda criar um sistema de controlo de rendas, para limitar as subidas de preços nos novos contratos de arrendamento.
Todas estas e outras iniciativas legislativas do Mais Habitação - já espelhadas em propostas de lei - deverão ser aprovadas esta quinta-feira, dia 30 de março, pelo Conselho de Ministros, com as devidas alterações decorrentes da discussão pública que decorreu até à passada sexta-feira. Depois, seguirão para a Assembleia da República.
Onde é mais barato e mais caro arrendar casa em Portugal?
Mergulhando nos dados do INE publicados esta quarta-feira, dia 29 de março, salta à vista que o valor mediano das rendas das casas é bem díspar consoante se navega pelo território nacional. Como seria de esperar, é precisamente no litoral onde se concentram os municípios onde as rendas das casas são mais elevadas. Já no interior é possível encontrar casas para arrendar mais acessíveis aos rendimentos dos portugueses.
Ora, contam-se 37 municípios que apresentaram rendas acima do valor nacional (6,52 euros/m2) no segundo semestre de 2022 (últimos 12 meses). E foi Lisboa que registou o valor mais elevado de todos (12,88 euros/m2), seguida de Cascais, de Oeiras e do Porto, mostram os dados do gabinete nacional de estatística. Importa recordar que, tendo em conta as altas rendas, o Governo lançou recentemente um novo apoio ao pagamento da renda destinado às famílias com taxas de esforço superiores a 35%, que pode chegar a 200 euros mensais.
Portanto, num momento em que as rendas das casas estão cada vez mais altas, importa saber quais são os concelhos onde é possível encontrar casas para arrendar mais económicas. Contam-se 166 municípios dos 203 com dados disponíveis pelo INE – de um universo de 308 concelhos - onde a renda da casa é, atualmente, inferior à mediana nacional. Ou seja, em 81% dos municípios com dados representativos é possível encontrar casas com preços medianos inferiores a 6,52 euros/m2.
É o município de Belmonte, no distrito de Castelo Branco, que possui as rendas das casas mais baixas de todas. Aqui, arrendar casa custou 2,45 euros/m2 em termos medianos, tendo em conta os 55 contratos de arrendamento celebrados neste município nos últimos 12 meses terminados em dezembro de 2022. Logo a seguir está o concelho de Celorico de Basto (Braga) e Castro Daire (Viseu), onde as rendas medianas se situaram em 2,49 euros/m2 (em ambos).
Arrendar casa em Portugal: onde são fechados mais contratos? E menos?
A verdade é que os altos preços das casas para arrendar não afastam famílias deste mercado. O número de novos contratos de arrendamento assinados em Portugal tem vindo a aumentar, tendo-se fixado nos 92.664 contratos nos últimos 12 meses terminados em dezembro do ano passado – o maior número registado desde, pelo menos, 2019, revela o instituto.
Como seria de esperar, o maior número de contratos de arrendamento é selado nos grandes centros urbanos, como Lisboa, Porto, Braga, Viseu, Coimbra ou Leiria. Contam-se ainda 46 municípios onde foram assinados mais de 500 novos contratos de arrendamento – e, destes, 22 concelhos têm mais de mil contratos fechados neste período.
“O município de Lisboa registou o maior número de contratos de arrendamento do país, 9.956 novos contratos celebrados nos últimos 12 meses, +4,3% que no período homólogo”, destaca o INE, dando ainda nota que o número de novos contratos superior a 2.500 só foi registado no Porto, Sintra e Vila Nova de Gaia.
No extremo oposto está Ribeira Brava, um município da Região Autónoma da Madeira, onde só foram fechados 33 contratos de arrendamento de casas no último ano terminado em dezembro de 2022. Também em Arraiolos (Évora) e em Ferreira do Zêzere (Santarém) só foram contabilizados 34 contratos.
Portanto, estas localidades fazem parte do grupo de 26 concelhos onde foram celebrados menos de 50 novos contratos de arrendamento. E estes, por sua vez, inserem-se no clube dos 70 municípios onde foram assinados menos de 100 contratos de arrendamento.
Estes números sugerem ou que estes municípios não são atrativos para arrendar casa - daí o baixo número de contratos -; ou que estes concelhos não têm casas para arrendar e, por isso, não são fechados mais contratos. A verdade é que a baixa oferta de casas (e a preços acessíveis) é uma questão estrutural do país de tal forma que o Governo quer, agora, intervir no mercado com o Mais Habitação para mudar esta realidade. Resta agora saber como.
*Notícia atualizada dia 30 de março, às 10h41, com a indicação do peso dos estrangeiros no mercado de arrendamento.
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