Propostas de lei do Mais Habitação: explicamos as novidades

Já são conhecidas as propostas de lei do pacote “Mais Habitação”, anunciado pelo Governo socialista de António Costa com o objetivo de “garantir habitação para todos”. E há várias novidades sobre estas medidas que visam fazer face à crise habitacional que se vive hoje em Portugal. Este elas está o prazo de 100 dias que os donos de casas devolutas terão para dar um novo uso aos imóveis e ainda a possibilidade de os arrendatários comunicarem os contratos de arrendamento ao Fisco se os senhorios não o fizerem. 

Foi na passada sexta-feira, dia 3 de março de 2023, que o Executivo socialista colocou as propostas de lei em consulta pública no site ConsultaLex durante 10 dias (termina no próximo dia 13 de março). Este era um documento já muito solicitado pelo mercado - nomeadamente pelos representantes dos inquilinos e dos proprietários e pelo próprio Presidente da República -, para conhecer os contornos legais concretos destas medidas. Recorde-se que desde que aprovou o pacote em Conselho de Ministros, no dia 16 de fevereiro, António Costa só havia publicado um resumo genérico de cada medida. Agora está tudo em consulta pública até dia 10 de março de 2023.

A proposta de lei, agora conhecida, trouxe várias novidades sobre o pacote “Mais Habitação”. O idealista/news resume as principais.

Offshores continuam a pagar mais-valias em sede de IRS

As mais-valias da venda de imóveis ao Estado para habitação ficam isentas de tributação em sede de IRS. Mas, afinal, esta não será uma medida que irá abranger todos os tipos de proprietários, já que a proposta de lei agora publicada inclui exceções, nomeadamente as offshores.

“Ficam isentos de tributação em sede de IRS [Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares] as mais-valias decorrentes de alienação ao Estado ou às autarquias locais de imóveis para habitação”, segundo a legislação do programa “Mais Habitação”.

Excluem-se aqui as mais-valias recebidas por residentes que tenham domicílio fiscal num país, território ou região com um “regime fiscal mais favorável”, cuja lista deve ser aprovada por uma portaria das Finanças.

Isenção de mais-valias para amortizar crédito habitação em vigor até 2024

A isenção de imposto de mais-valias na venda de um imóvel para amortizar o crédito habitação de uma casa própria e permanente do próprio ou de um descendente estará em vigor até ao final de 2024. E sabe-se agora que a amortização do empréstimo terá de ser realizada num prazo de três meses depois da venda da habitação, aponta a proposta de lei em consulta pública.

Além disso, o documento detalha que para usufruir da isenção do imposto sobre mais-valias terá de ser vendida uma casa não usada para habitação própria e permanente (como uma casa de férias ou uma casa herdada vazia). O valor recebido da venda do imóvel deverá servir, portanto, para amortizar o crédito de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.

Por outro lado, sempre o valor obtido da venda da casa “for superior ao capital em dívida no crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS”, avançam ainda.

Bonificações de juros exclui quem tem poupanças cima de 29.786 euros

O documento legal agora conhecido também divulgou novas restrições de acesso à bonificação de 50% dos juros para quem está a pagar créditos habitação de taxa variável até 200 mil euros e sinta a taxa de esforço a agravar significativamente. 

Além de terem de ter rendimentos até ao 6º escalão de IRS, os titulares do empréstimo não poderão ter poupanças acima de 29.786 euros, seja em depósitos, instrumentos financeiros, seguros de capitalização, planos poupança reforma ou certificados de aforro ou tesouro.

Por outro lado, há ainda limitações para quem aceder à bonificação dos juros:

• não podem celebrar novos créditos ao consumo (como créditos pessoais) enquanto beneficiam da bonificação dos juros;
• quem contratou créditos habitação até 2011 e quer beneficiar da bonificação dos juros, deixará de contar com os descontos no IRS (um apoio só previsto para os contratos assinados até essa data).

Sabe-se ainda que este será um apoio temporário, sendo que “o direito à bonificação de juros apenas tem lugar a partir da prestação relativa ao mês de abril de 2023”. E será atribuído até ao dia 31 de dezembro de 2023.

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Arrendatários podem comunicar contratos ao Fisco se senhorios não o fizerem

O Governo propõe fazer alterações ao Código do Imposto de Selo, de forma que os arrendatários passem a poder comunicar ao Fisco os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso os senhorios não o façam, determina a proposta de lei do Governo.

“Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à Autoridade Tributária e Aduaneira [AT]” elementos como contratos de arrendamento, subarrendamento e alterações ou cessação, então “os arrendatários podem efetuar as referidas comunicações no prazo de dois meses após o fim do prazo fixado”, lê-se na proposta de legislação.

De acordo com o mesmo código, as comunicações são efetuadas até “ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação, ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial”, por portaria das Finanças.

Subsídio de renda será entre 20 e 200 euros

Para ajudar as famílias com taxas de esforço superiores a 35% no pagamento da renda, o Governo decidiu criar um subsídio de renda. Este apoio será atribuído aos contratos celebrados até ao final de 2022 de forma automática. E sabe-se agora que o montante mensal atribuído deverá oscilar entre os 20 e os 200 euros mensais, durante o prazo máximo de cinco anos.

Casas sobrelotadas: senhorios obrigados a encontrar "alternativa habitacional"

Sempre que as câmaras municipais identifiquem situações de sobrelotação, os senhorios serão obrigados a arranjar uma "alternativa habitacional" para os seus arrendatários, diz proposta de lei do Governo.

Além disso, “as edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal", adianta ainda o documento.

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Donos de casas devolutas têm 100 dias para as usar ou arrendar

A proposta de lei divulgada pelo Governo na sexta-feira revela que os “imóveis de uso habitacional classificados como devolutos (…) podem ser objeto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos de habitação”.

E como é que se vai proceder? Primeiro, os municípios apresentam uma proposta de arrendamento ao proprietário da casa devoluta, que tem 10 dias para responder. “Em caso de recusa da proposta pelo proprietário ou de ausência de resposta pelo proprietário, e mantendo-se o imóvel devoluto por mais 90 dias, os municípios procedem ao arrendamento forçado do imóvel, nos termos previstos do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE), “com as necessárias adaptações”.

Para facilitar a identificação do parque habitacional devoluto, o projeto de lei também diz que as empresas de água, luz ou gás deverão enviar todos os anos uma "lista atualizada da ausência de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma".

Se for necessário, os municípios poderão levar a cabo obras de remodelação do imóvel para que possa ser arrendado, “sendo o ressarcimento realizado por conta das rendas devidas”, lê-se ainda.

De recordar que o Governo não considera devolutas “segundas habitações, habitações de emigrantes ou habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde”, assim como habitações em obras licenciadas.

Estado vai arrendar para subarrendar

Para aumentar a oferta de imóveis no mercado, o Governo pretende arrendar casas para depois subarrendar a preços acessíveis. O programa destina-se a famílias com dificuldades no acesso à habitação, e a atribuição das casas será feita por sorteio. Na proposta de lei em consulta pública, o Executivo já definiu as condições de acesso e critérios de elegibilidade.

A atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para fins habitacionais será realizada através de sorteio, por parte do IHRU.

No sorteio será dada prioridades a candidaturas respeitantes a jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior.

Rendas antigas aumentam de acordo com a inflação 

Os contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) vão continuar congelados e fora do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Mas há alterações sobre o cálculo da atualização das rendas: até agora as atualizações das rendas eram realizadas de acordo com o rendimento bruto dos inquilinos, mas segundo a proposta de lei agora apresentada as rendas antigas vão passar a ser atualizadas anualmente de acordo com a inflação.

Para compensar os senhorios pelos travões aos aumentos da renda, o Governo quer garantir a isenção total no IRS sobre rendimentos prediais obtidos, a isenção de IMI sobre estes imóveis e ainda uma compensação "pelas rendas não cobradas aos arrendatários".

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Novas rendas só podem aumentar 2% mais inflação dos 3 anos anteriores

O aumento do valor da renda definido para os novos contratos de arredamento vai ser limitado. Segundo a proposta de lei, ao valor das rendas praticadas em contratos anteriores, só poderá acrescer uma taxa de variação de 2%, bem como os coeficientes de atualização anuais dos três anos anteriores.

“A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, acrescido do coeficiente de 1,02”, lê-se no documento. 

Segundo o mesmo, “no valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais (…), desde que não tenha passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação”. Signiifica isto que estes coeficientes de atualização só podem ser considerados caso não tenham sido aplicados antes.

AL existentes caducam no final de 2030

Nesta proposta de lei, o Governo voltou a frisar que a suspensão de novas licenças para Alojamento Local (AL) até ao último dia de 2030 exceciona as “zonas para alojamento rural”, sem detalhar quais e remetendo para “termos a definir” por responsáveis pelas áreas da economia, habitação e coesão territorial. E sabe-se agora que esta suspensão de AL também “não se aplica às Regiões Autónomas”.

Já os registos de alojamento local em vigor à data de ativação da presente lei caducam a 31 de dezembro de 2030 e “são renováveis por cinco anos, a partir de 31 de dezembro de 2030”. “A renovação do registo carece de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente”, lê-se ainda na legislação agora em consulta pública.

Há uma exceção à regra: os estabelecimentos de AL que estejam hipotecados vão continuar a ter licenças ativas até que haja a amortização integral do crédito habitação. E só depois de amortizar todo o capital em dívida é que estes estabelecimentos passam a ter a licença caudada e sujeita a renovações de cinco em cinco anos, tal como os outros.

Outra novidade é que as juntas de freguesia passam a ter competências de fiscalização e a poder “aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias” em matéria de Alojamento Local.

Condomínios podem cancelar registos de AL

Os condomínios vão passar a ter maior poder de decisão no que diz respeito à presença de alojamentos locais no seu prédio. Ora, o Governo propõe que o condomínio possa decidir, em reunião, o cancelamento ou não desta unidade de AL.

“No caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração”, lê-se no documento.

Para cancelar o registo de AL, “a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente”.

Mas há exceções: esta regra não se aplica “quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de Alojamento Local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim”.

Alojamento Local em prédios antigos arrisca a pagar mais IMI

O Governo quer ainda que a idade dos imóveis que são usados para fins de AL não seja considerada na reavaliação do valor patrimonial tributário (VPT), sobre o qual é calculado o IMI.

Até agora, o coeficiente de vetustez – que integra a fórmula de cálculo do VPT – vai reduzindo consoante avança a idade do imóvel. Mas de acordo com a proposta de lei agora em consulta pública, "o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local (…) é sempre 1". Isto significa que se os imóveis antigos com AL forem reavaliados pelo proprietário ou pela autarquia habilitam-se a pagar mais IMI.

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Promoção de habitação a custos controlados: quem pode concorrer?

Também já se sabem em concreto quem pode concorrer ao “apoio à promoção de habitação a custos controlados”. Segundo a legislação, serão as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social. Isto quer dizer que estes beneficiários podem aceder a benefícios como linhas de financiamento e cedências de terrenos públicos.

Em concreto, o Governo adota “uma nova linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo aquisição do imóvel necessária para este efeito, e posterior arrendamento”, no montante global máximo de 250 milhões de euros.

Novos vistos gold congelados a partir de 16 de fevereiro

Além de anunciar o fim da concessão de novos vistos gold no pacote “Mais Habitação”, o Governo revelou agora que só os pedidos submetidos até ao dia 16 de fevereiro de 2023 - e que aguardam decisão junto das entidades competentes - é que se mantêm válidos. Isto quer dizer que os pedidos submetidos depois dessa data estão congelados.

Por outro lado, o Governo revelou ainda que as renovações dos vistos já existentes será sujeita a avaliações. E, segundo a proposta de lei agora apresentada, só vão ser renovados os vistos gold, relativos à atividade de investimento imobiliário, se os imóveis estiverem:

• arrendados para fins habitacionais por pelo menos 5 anos;
• a ser utilizados para habitação própria e permanente do titular ou de seu descendente".

Revenda de imóveis: Governo quer reduzir isenção de IMT para um ano

O Governo quer limitar a isenção de IMT na revenda de imóveis, segundo a proposta de lei para a habitação em consulta pública. A nova regra diz que os imóveis adquiridos para revenda vão perder o direito à isenção se não forem transacionados no prazo de um ano. Atualmente, o prazo é de três anos.

“A aquisição (...) deixa de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de um ano ou o foram novamente para revenda”, lê-se no diploma.

*Notícia atualizada dia 7 de março com mais novidades que constam nas propostas de lei agora em consulta pública