Como regularizar terrenos sem escritura ou registo?

Ter um terreno sem escritura ou registo formal pode trazer sérios entraves legais, desde dificuldades na sua venda até o risco de apropriação pelo Estado. A regularização não é apenas uma formalidade burocrática, mas um passo essencial para garantir direitos de propriedade, evitar litígios e valorizar o património. Explicamos porquê, com fundamento jurídico.

Desde os riscos até ao que é necessário fazer (e de que forma), Patricia Boavida, advogada associada no departamento de Direito Imobiliário na Belzuz Abogados, apresenta um guia-resumo preparado para o idealisa/news no qual dá resposta às principais dúvidas sobre o tema.

Os riscos da falta de registo

A ausência de registo predial pode originar diversos problemas, tais como:

• Impossibilidade de transação legal – Sem registo, o terreno não pode ser vendido, hipotecado ou transmitido formalmente.
• Risco de integração no património do Estado – Especialmente em casos de heranças ou ausência de comprovação de titularidade, mediante  procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido, ficando provisoriamente registadas em nome do Estado.
• Dificuldade na obtenção de licenças – Pode enfrentar dificuldades na construção e obtenção de licenças, uma vez que muitos terrenos irregulares não cumprem os requisitos legais para projetos urbanísticos.
• Litígios – Um imóvel sem registo pode ser alvo de disputas, sem garantias legais para comprovar a titularidade, pois um terreno não registado pode ser reivindicado por terceiros sem que tenha forma legal de comprovar a sua propriedade.

O registo predial não acontece automaticamente. Mesmo que o terreno esteja identificado nas Finanças, isso não garante a proteção dos seus direitos de propriedade. Se o terreno não está devidamente identificado e registado, encontra-se numa situação irregular.

Sistema de informação cadastral simplificada

Em 2017, o Estado lançou o Sistema de Informação Cadastral Simplificada com o objetivo de simplificar o cadastro de terrenos rústicos (agrícolas e florestais). Pretendia-se incentivar os proprietários a procederem ao seu registo e com isto controlar a execução de limpezas e manutenções para prevenir incêndios florestais. 

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Depois de um projeto-piloto, o projeto foi alargado a todo o país, possibilitando a identificação e o registo das propriedades rústicas e mistas de forma simples e gratuita, através de uma plataforma digital, o Balcão Único do Prédio (BUPi).

O Cadastro Simplificado vigora em 153 municípios em Portugal Continental e 21 municípios nas regiões autónomas dos Açores e da Madeira. 

O processo de regularização

Para legalizar um terreno, é necessário seguir os seguintes passos:

• Identificar o terreno;
• Reunir os documentos essenciais;
• Registar a propriedade na Conservatória do Registo Predial.

Identificação do Terreno - Georreferenciação

Atualmente, para registar uma propriedade é obrigatório identificá-la com a prévia Representação Gráfica Georreferenciada (RGG). 

Caso a propriedade se localize num município sem cadastro predial, deve identificar-se os seus limites no BUPi. Caso a propriedade se localize num município com cadastro predial, a georreferenciação do terreno é feita pela Direção Geral do Território por vectorização dos elementos cadastrais existentes. 

Os procedimentos de registo são, igualmente, aplicáveis em todo o território nacional, independentemente do tipo de georreferenciação prevista: é necessário apresentar a representação gráfica georreferenciada (RGG) para municípios sem cadastro predial, e configuração geométrica predial (CGP) para municípios com cadastro predial. 

O cadastro simplificado do terreno pode ser feito pelo proprietário, por um arrendatário, por quem tem direito de superfície ou pelo município. 

Para avançar com o processo de legalização, deve reunir-se a seguinte documentação:

• Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Número de Identificação Fiscal (NIF);
• Caderneta Predial com o número da matriz ou informação para consulta no Portal das Finanças. Caso a Caderneta Predial não esteja atualizada ou existam dúvidas sobre os limites do terreno, pode ser necessário obter um levantamento topográfico;
• Procuração (se aplicável);
• Documento que comprove a titularidade ou direito de propriedade: (i) Escritura de compra e venda ou de doação; (ii) Escritura de Habilitação de herdeiros; (iii) Decisão judicial que lhe atribua o direito de propriedade; (iv) Lei ou outro tipo de diploma legal que lhe atribua esse direito. 

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Registo na conservatória do registo predial

Após validação do pedido de georreferenciação das propriedades no BUPi, o proprietário deve dirigir-se à Conservatória do Registo Predial para o respetivo registo, assegurando a proteção dos direitos de proprietário perante a lei e evitando que os terrenos passem a ser propriedade do Estado. 

• E se não existirem documentos de titularidade?

Caso o proprietário não possua qualquer documento comprovativo da propriedade, pode recorrer a um procedimento especial de justificação para demonstrar que vive ou explora a propriedade em condições que permitem registá-la em seu nome. Este processo permite a regularização mediante apresentação da georreferenciação do terreno e a declaração de três testemunhas que atestem a posse prolongada do imóvel. 

Este procedimento só é aplicável se o terreno não constar da base de dados da Conservatória, ou constando, a informação não se encontrar atualizada.

• E se o terreno estiver omisso na matriz?

Para promover a inscrição na matriz de um prédio rústico situado em concelhos sem matriz cadastral, mas abrangidos pelo Sistema de Informação Cadastral Simplificada, o proprietário deve comparecer a um balcão do BUPi para proceder à RGG do imóvel. No ato, deve ser preenchida uma declaração destinada à instrução do procedimento de inscrição de prédio omisso. 

Posteriormente, deve requerer a inscrição do prédio omisso na matriz e juntar uma declaração de aceitação de, pelo menos, um dos proprietários confinantes. Após a atribuição do artigo matricial, torna-se necessário regressar ao balcão do BUPi para concluir a RGG e, posteriormente, promover o registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial, garantindo assim a sua plena regularização jurídica.

Atualmente, os proprietários podem aproveitar o regime de gratuitidade do registo, válido até 31 de dezembro de 2025, e regularizar a sua propriedade o quanto antes, garantindo tranquilidade e proteção para si e para as gerações futuras.