Ata da assembleia permite cobrar quotas de condomínio em atraso?

As quotas em atraso são uma das maiores dores de cabeça de qualquer condomínio. Além de colocarem pressão sobre as contas do edifício, podem comprometer o pagamento de despesas correntes, como limpeza, manutenção, seguros ou reparações, acabando por afetar todos os condóminos. 

Imagine-se que um dos condóminos do prédio deixou de pagar as quotas há vários meses. Terá o condomínio de recorrer obrigatoriamente aos tribunais para obter uma decisão judicial, ou existirá um mecanismo que permita avançar mais rapidamente para a cobrança da dívida?  A Teixeira Advogados & Associados explica tudo o que é preciso saber neste guia preparado para o idealista/news.

O que é uma ata de assembleia de condóminos

A ata é o registo escrito das deliberações efetuadas pelos condóminos e de tudo o que for relevante para o respetivo procedimento deliberativo. Dispõe o artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que "a ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada". 

Nos termos do n.º 3 do mesmo artigo, a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, e não de esta se encontrar assinada por todos os condóminos.

1. O que é um título executivo

É um documento que define o fim e os limites de uma dívida e confere ao credor o direito de instaurar diretamente uma ação executiva para obter judicialmente o seu crédito. Importa perceber que são títulos executivos apenas aqueles que a lei expressamente qualifica como tais, constantes da lista taxativa do artigo 703.º do Código de Processo Civil.

2. Pode a ata ser título executivo?

Pode. Vejamos porquê. Decorre do artigo 6.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94 que "a ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte". 

Por sua vez, o n.º 1 exige que a ata tenha deliberado o montante das contribuições a pagar, mencionando "o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações". Munido dessa ata, o administrador pode avançar diretamente para a execução, sem ação declarativa prévia.

3. Mas que ata? A distinção entre ata constitutiva e ata recognitiva

Vejamos. Há que distinguir dois tipos de ata: por um lado, a ata que fixa as quotas e contribuições que cada condómino terá de pagar, dita ata constitutiva, por ser nela que nasce a obrigação de pagamento; por outro, a ata que se limita a reconhecer que um condómino tem dívidas em atraso, dita ata recognitiva. Ora, o busílis da questão está justamente em saber se ambas valem como título executivo, ou apenas a primeira.

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A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, veio ajudar a esclarecer, substituindo, no artigo 6.º, a expressão "montante das contribuições devidas" pela expressão "montante das contribuições a pagar". Foi neste sentido que decidiu, entre outros, o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20 de novembro de 2025 (processo n.º 29136/23.8T8LSB-B.L1-6), ao afirmar que "somente pode ser considerado título executivo a acta constitutiva da obrigação de pagamento e não a acta recognitiva de uma dívida", acrescentando que "contribuições a pagar são aqueles que, de futuro, se vencerão". Em termos práticos, isto significa que a ata que apenas elenca dívidas passadas, sem constituir a obrigação e sem fixar montante e vencimento, tende hoje a não ser aceite como título executivo.

4. O que abrange o título

Além do capital em dívida, o n.º 3 do artigo 6.º considera abrangidos pelo título executivo "os juros de mora, à taxa legal, (…) bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio". Note-se que a redação anterior do artigo não mencionava as sanções pecuniárias, tendo a Lei n.º 8/2022 passado a incluí-las expressamente.

5. Quem propõe a ação e em que prazo

Nos termos do artigo 6.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 268/94, o administrador "deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e 3", competindo-lhe cobrar as receitas do condomínio e representá-lo em juízo (artigos 1436.º e 1437.º do Código Civil). Quanto ao prazo, dispõe o n.º 5 que a ação deve ser instaurada "no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino", com duas ressalvas cumulativas: vale "salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos" e apenas "desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil".

6. E o condómino executado, como pode defender-se?

Mas será que o condómino fica sem defesa? A existência de título executivo não retira ao condómino executado o direito de defesa. Este pode deduzir oposição à execução, mediante embargos (artigos 728.º e seguintes do Código de Processo Civil), com que discute a própria dívida ou o título, invocando, por exemplo, que já pagou; e pode ainda deduzir oposição à penhora (artigos 784.º e seguintes do mesmo Código), que não põe em causa a dívida, mas reage contra a penhora em concreto, por exemplo no caso de incidir sobre bens impenhoráveis.

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Exemplo prático

Com o objetivo de ilustrar o exposto, a Teixeira Advogados & Associados apresenta a seguinte hipótese prática:

No condomínio de um prédio em Aveiro, a assembleia reuniu-se em fevereiro e aprovou, em ata, o orçamento anual, fixando a quota mensal de cada fração e a respetiva data de vencimento. Rui, proprietário de uma das frações, deixou de pagar a sua quota a partir de março.

• O que pode o condomínio fazer?

Estando em causa uma ata que constitui a obrigação de pagamento e que reúne os requisitos do artigo 6.º, n.º 1 (montante a pagar por cada condómino e data de vencimento), o condomínio dispõe já de título executivo contra Rui. O administrador pode, assim, instaurar diretamente ação executiva para pagamento de quantia certa, sem ação declarativa prévia.

• E se a assembleia se tivesse limitado a aprovar uma ata a reconhecer que Rui devia as quotas dos anos anteriores, deliberando cobrá-las?

Nesse caso, seguindo a orientação reforçada pela Lei n.º 8/2022 e pela jurisprudência recente, tratar-se-ia de uma mera ata recognitiva de dívidas passadas, que não constitui título executivo. O condomínio teria de recorrer à ação declarativa para obter uma decisão condenatória que servisse de título.

• Em que prazo deve o administrador do condomínio agir?

Em regra, deve instaurar a ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento. Este dever cede, porém, se a assembleia deliberar em contrário e não se impõe quando o valor em dívida seja inferior ao valor do IAS do respetivo ano civil.

• E Rui, tem forma de reagir?

Tem. Citado na execução, pode deduzir oposição à execução, mediante embargos, invocando, por exemplo, que já pagou; e, sendo caso disso, opor-se à penhora que incida sobre bens impenhoráveis. A via executiva é célere, mas não lhe retira o direito de defesa.

Nota prática: o documento decisivo é a ata do orçamento anual, a que fixa as quotas e as respetivas datas de vencimento. É essa que o condomínio deve guardar com cuidado, pois é ela que abre portas para a via executiva.