Vender ou arrendar casa? Confiança do imobiliário cai a pique no verão

O contexto de incerteza cá dentro e lá fora cria novos desafios para os negócios imobiliários. Por um lado, a guerra no Médio Oriente está a reduzir o poder de compra por via da alta inflação, bem como pela subida dos juros. E, por outro, o Governo de Montenegro lançou o pacote fiscal da habitação e quer avançar com uma reforma ao arrendamento, voltando a trocar as voltas ao setor numa altura em que os preços das casas continuam altos. Todo este cenário pode ajudar a explicar a redução acentuada da confiança dos agentes imobiliários sobre a venda e arrendamento de casas em Portugal até setembro. 

Os níveis de otimismo dos profissionais do setor imobiliário sobre venda e arrendamento habitacional desceram de forma expressiva entre a primavera e o verão de 2026, tal como mostra o Índice de Sensibilidade do Setor Imobiliário (ISSI), que é elaborado pelo idealista, a partir de um inquérito colocado aos agentes imobiliários em cada trimestre.

Embora a confiança tenha registado uma queda acentuada em ambos os mercados, os profissionais do imobiliário continuam a sentir-se mais otimistas na venda de casas do que no arrendamento, indicam os dados do ISSI:

• Venda de casas: as expectativas dos profissionais neste mercado têm vindo a cair desde o início de 2025, tendo dado a maior queda de todas recentemente, passando de 71,6 pontos na primavera de 2026 para apenas 67,1 pontos no terceiro trimestre deste ano (numa escala de 0 a 100). Este é o menor valor do ISSI na venda observado desde o segundo trimestre de 2024 (quando registou 65,4 pontos);
• Arrendamento de casas: os níveis de confiança neste mercado começaram a cair no fim de 2024. E depois de registarem a queda trimestral mais acentuada de todas (de quase 3 pontos), o ISSI no arrendamento atingiu um novo mínimo histórico de 50,3 pontos no terceiro trimestre de 2026. Ou seja, os agentes imobiliários nunca estiveram tão pessimistas sobre o mercado de arrendamento nos últimos dois anos e meio.

Mais casas vendidas e angariadas até setembro

O contexto continua bem desafiante para comprar casa no país, com os preços a atingir máximos, poder de compra a cair, juros mais elevados e ainda novas regras no crédito habitação (a que tem mais impacto é a redução do limite máximo da taxa de esforço de 50% para 45%). Por outro lado, continuam em vigor os apoios aos jovens para comprar casa (isenção de IMT e garantia pública) e há alta concorrência na banca, conseguindo-se financiamentos ainda atrativos (sobretudo a taxa mista).

É neste cenário que a maioria os profissionais do imobiliário ouvidos pelo idealista continua a acreditar que vai vender mais casas no terceiro trimestre de 2026 (63,1%). Só menos de um quinto diz que os negócios se vão manter nos atuais níveis. Já um em cada cinco agentes diz que as transações vão descer.

Sobre os preços das casas à venda, as perspetivas continuam a ser mais moderadas. Mais de metade dos agentes imobiliários acredita que os preços se vão manter até setembro (agora assiste-se a um abrandamento da subida dos preços a nível nacional). Mais de um em cada três inquiridos antecipa novos aumentos dos preços das casas, enquanto 10,3% diz que o custo de comprar casa vai descer. 

Esta estabilização dos preços das casas antecipada pelos agentes imobiliários pode ser explicada pelas suas expectativas altas na angariação de imóveis para o mercado. Cerca de 65% dos profissionais inquiridos acredita que vai angariar mais casas para vender no verão de 2026, o que se pode traduzir num alívio da pressão da procura por via do aumento do stock disponível. Já 18,7% dos agentes diz que os níveis de angariação se vão manter, enquanto quase 14,3% fala em reduções das casas que conseguirá angariar. 

Note-se que os efeitos em alta na oferta de casas à venda do novo pacote fiscal do Governo – que inclui o IVA a 6% na construção de habitações a preços moderados- só se deverá sentir daqui a alguns anos, dado o tempo necessário para licenciar e construir novos imóveis.

Arrendamento continua incerto – rendas deverão estabilizar

No arrendamento sentem-se níveis de otimismo bem mais baixos do que na compra e venda, bem como alta incerteza sobre os negócios no verão de 2026. Isto porque 25,1% dos inquiridos prevê fechar mais contratos de arrendamento, ao passo que 28,1% diz que os negócios se vão manter iguais e 22,2% assume que vai arrendar menos casas. Quase um quarto não respondeu a esta questão.

Sobre as angariações de habitações para o mercado de arrendamento também não há consenso. Cerca de 26% diz que vai conseguir colocar mais casas para arrendar, enquanto quase 30% acredita que os níveis de angariação vão ficar iguais e 22% admite uma queda. Também aqui 23% dos inquiridos preferiu não responder.

Já sobre a evolução das rendas das casas parece haver um maior entendimento. A maioria dos agentes imobiliários parece concordar os preços das casas para arrendar vão estabilizar na sua zona de atuação até setembro. Apenas 16,3% fala em aumentos das rendas, enquanto 18,2% acredita que os custos de arrendar casa vão cair.

Esta elevada incerteza sobre os negócios neste mercado pode estar relacionada com as novas medidas que o Governo quer implementar. O pacote de reformas ao arrendamento – que agiliza os despejos e termina com o travão ao teto das rendas, por exemplo – ainda tem de passar pelo crivo do Parlamento e promete aumentar a oferta. Esta iniciativa legislativa junta-se a tantas outras, como é o caso da redução do IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para todos os contratos de arrendamento e a redução do IVA na construção de casas para arrendar a preços moderados.

Inquérito sobre sensibilidade do setor imobiliário 

O idealista calcula o Índice de Sensibilidade do Setor Imobiliário (ISSI) a partir da visão de profissionais do setor imobiliário em Portugal, que participam num inquérito trimestral. Este índice nacional mostra o grau de satisfação e as previsões do setor imobiliário para o mercado de compra e venda de casas, bem como para o mercado de arrendamento habitacional. A escala do ISSI é de 0 a 100, em que o zero corresponde a um descontentamento generalizado e o 100 corresponde a um grau máximo de satisfação.

Se trabalhas numa agência imobiliária e gostarias de participar no painel de especialistas auscultados para formular o Índice de sensibilidade do setor imobiliário (ISSI), entra em contracto com o teu agente do idealista para que possas fazer parte do próximo inquérito trimestral.