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Mercado português de escritórios e retalho continua a atrair investidores no pós-Covid-19

Investidores antecipam, no entanto, subidas das yields. Imagem de Portugal não sai afetada da pandemia.

Dylan Gillis on Unsplash
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Autor: Redação

Os investidores mantêm um sentimento positivo quanto ao mercado português no cenário pós-pandemia. Esta é uma das conclusões do inquérito “A Perspetiva do Investidor na Análise pré e pós-Covid-19”, realizado pela consultora JLL, que auscultou investidores para traçar um cenário dos possíveis impactos da pandemia no imobiliário de retalho e escritórios enquanto ativos de investimento. 

“Se este sentimento de otimismo continuar a predominar entre os investidores é uma prova cabal da atratividade de Portugal enquanto destino de investimento, o que é especialmente importante numa altura em que a pandemia impôs um travão global aos mercados e em que os níveis de liquidez dos investidores continuam elevados. Num contexto de regresso à normalidade, todos os mercados vão querer ir a jogo para captar uma fatia dessa liquidez e acredito que Portugal vai estar extremamente bem posicionado”, disse Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, citado em comunicado.

Segundo a JLL, a incerteza trazida pela atual pandemia, associada a uma expetativa de ajustamento em baixa das rendas, faz antecipar uma subida das yields no curto-prazo em ambos os segmentos: 73% dos investidores acredita que as yields dos escritórios irão aumentar e o mesmo se passa com 69% dos inquiridos no curto-prazo.

Relativamente ao rendimento gerado pelos ativos, antecipam-se revisões em baixa das rendas em ambos os segmentos, dando sequência ao impacto imediato de descida causado pelo Covid-19. “Depois de 65% dos investidores ter recebido pedidos de isenção de renda dos escritórios durante o confinamento, a maioria acredita agora que vai haver um ajustamento quer nas localizações prime, onde 72% dos inquiridos antecipa descidas, quer nas localizações secundárias, onde essa é a expetativa de 91%. Contudo, o sentimento predominante é de que tal revisão não irá além dos 10%”, aponta a JLL.

No caso do retalho, os inquiridos acreditam que vai continuar a verificar-se uma quebra nas vendas, pressionando o rendimento operacional das lojas: 62% antecipam que tal descida supere os 10% e 38% falam numa quebra entre 5% e 10%. Uma situação que continuará a ter impacto negativo nas rendas, esperando-se que atinja de forma mais expressiva os centros comerciais. 

“Há uma procura robusta que não vai desaparecer”

“A interrupção do percurso de compressão das yields e o ajustamento das rendas são consequências naturais do atual cenário de incerteza e não derivam de uma maior perceção de risco do nosso mercado. Pelo contrário, Portugal é cada vez mais percecionado como um mercado seguro e a forma como o país, quer o Governo quer os cidadãos, lidou com a pandemia, beneficiou ainda mais esta imagem (...). “Até ao advento do Covid-19, vivemos tempos de recordes históricos em termos de procura pelo setor imobiliário e os fundamentais de mercado continuam cá. Continua a haver falta de oferta, sem que se acumule stock, e há uma procura robusta que não vai desaparecer”, refere Fernando Ferreira.

De acordo com a JLL, apesar dos impactos esperados nos ajustes de yields e renda, ambos os indicadores partiram para o pós-Covid-19 em patamares históricos. No primeiro trimestre de 2020, a yield prime nos escritórios em Lisboa era de 4%, um mínimo de mercado que compara com os 8% atingidos no pico de 2012. No caso do retalho, os centros comerciais apresentavam uma yield prime de 5% no primeiro trimestre de 2020 e o comércio de rua em Lisboa de 4%, igualmente mínimos históricos e bastante abaixo dos picos de 2012, quando atingiram, respetivamente, os 8% e os 7,5%, conclui a consultora. 

Rendas à lupa

Sobre as rendas, no caso do comércio de rua, a localização prime de Lisboa (Chiado) fechou o primeiro trimestre de 2020 em 145€/m2/mês. Nos escritórios, o valor prime atingiu os 25€/m2/mês em Lisboa e os 18€/m2/mês no Porto nesse período, sendo que antes da pandemia mais de 80% dos investidores esperavam que a renda ainda aumentasse no espaço de dois anos em ambos os mercados. No caso de Lisboa, a maioria via um aumento para os 28€/m2/mês e no caso do Porto para os 20€/m2/mês.

Nos escritórios, em termos da atividade ocupacional, as expetativas apontam para que os níveis de absorção de espaço em Lisboa se possam manter em linha com a média dos últimos três anos (em torno dos 190.000 m2), enquanto que o pipeline programado deverá sofrer um impacto reduzido, sendo afetado mais pelo atraso nas licenças de construção do que pelo delay nos investimentos. 

No caso do Porto, também há sinais de otimismo. E ainda que cerca de 50% adote uma postura de “esperar para ver”, apenas 11% indica não ter intenções de investir neste mercado. 

Fernando Ferreira não tem dúvidas em afirmar, por tudo isto, que que “o mercado nacional poderá sair reforçado – no pós-pandemia – como um destino seguro para investidores internacionais”.