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Crédito à habitação no BCP: “Privilegiamos quem nos privilegia”

Autor: Hermínia Saraiva (colaborador do idealista news)

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação, que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. Publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

Hoje visitamos o Millennium bcp, o maior banco privado a operar no mercado nacional. 

A manhã chuvosa parece ter afastado os clientes do balcão do Millennium bcp do Largo Camões, em Lisboa. Com cinco postos de atendimento, mas apenas três a funcionar, não há fila de espera e aguardo pouco mais de cinco minutos para que o primeiro funcionário fique disponível.

Digo ao que venho: preciso de simular um empréstimo à habitação no valor de 160 mil euros. Tenho dez mil para dar de entrada, o empréstimo terá dois proponentes, com um rendimento mensal líquido conjunto na ordem dos 3 000 euros. Do outro lado da secretária perguntam-me se sou cliente, e perante um não, a conversa segue para a possibilidade de vir a abrir uma conta corrente e a domiciliar o pagamento de ordenado. Mas é obrigatório? “Não, mas terá vantagens.” E as cartas ficam logo todas na mesa: “privilegiamos quem também nos privilegia”.

Isto significa que se decidir fazer um empréstimo com o Millennium bcp conseguirei obter um spread mais baixo se passar a receber o ordenado através do banco, se usar essa conta para pagar a água, a luz ou o gás, se contratar com o banco os seguros de vida ou multirrisco, o segundo é obrigatório por lei. Já quanto ao seguro de vida, e ainda que não seja obrigatório, “o banco reserva-se o direito de não conceder o crédito” se o cliente não estiver segurado.  

É altura das más notícias, que dão pelo nome de LTV (loan-to-value ratio): “o banco já não financia a 100%, o cliente tem sempre que dar pelo menos igual ou superior a 10%, tem de haver sempre uma entrega de capital próprio do cliente”. Essa percentagem é calculada pelo valor mais baixo do processo: escritura ou avaliação.

Ou seja, se pegarmos no valor da escritura de 160 mil euros o Millennium bcp empresta até 128 mil euros e a única forma de conseguir um empréstimo superior é fazer subir o valor da avaliação, diz-nos a funcionária. Ah! significa que o banco empresta 20% abaixo do valor mais baixo. “Não, 10%, eu disse 10%.” Ainda assim, o valor que surge depois na simulação corresponde a um empréstimo de 128 mil euros, pelo que o LVT corresponde afinal a 20%. Pormenores.

Ainda não terminaram as explicações em relação ao tal palavrão. Isto porque se o avaliador chegar à conclusão de que a casa vale menos que os 160 mil euros da escritura, o empréstimo será ainda menor, completa a funcionária. “Tem de ter a atenção a isso, porque se a escritura se mantiver nos 160 vai ter que fazer uma entrega de capital maior.” Optamos pela versão mais conservadora, aquela em que a avaliação não ultrapassa o valor da escritura, para realizar a simulação.

São explicadas as diferentes variáveis que permitem construir um empréstimo, taxa indexada, taxa fixa, margem do banco ou spread, dizem-nos que este vai variar conforme a relação com o banco – quanto maior for a relação com o banco, menor será o spread. Esta explicação torna-se mais detalhada quando se refere à importância de optar por um empréstimo com taxa fixa – que no caso do Millennium bcp pode ser a cinco ou a dez anos.

“O cliente tem de ter a noção do risco que corre com a taxa indexada porque as taxas vão subir. Já estão a começar a subir. O cliente tem de saber o impacto que isso vai ter no seu orçamento.” Assim, seja para a simulação a taxa fixa ou indexada à Euribor a 12 meses – o Millennium bcp não está a fazer operações a três e a seis meses –, a documentação que levamos para casa inclui duas outras simulações, uma que reflete o custo no caso das taxas de juro avançarem 1% outra se o indexante subir 2%.

O spread base do Millennium bcp está atualmente nos 4,250%, mas se contratarmos com o banco pelo menos outros três produtos o spread desce para os 2,750%. Entre estes produtos está, como já vimos, uma conta à ordem, que tem habitualmente despesas de manutenção de 5,20 euros, valor que é descontado no caso de haver domiciliação de um ordenado superior ao salário mínimo nacional. Também os cartões de débito e crédito tem uma anuidade de 15 euros e 20 euros, respetivamente.

Em qualquer momento pode haver lugar à renegociação do contrato sem custos adicionais, pelo menos de acordo com os comissionamentos em vigor, mas se quisermos fazer amortizações ao capital em dívida ou mesmo liquidar o empréstimo temos que pagar uma comissão de 0,5% sobre a quantia a amortizar, ou a liquidar, no caso de optar por uma taxa variável. A comissão sobe para 2% nos empréstimos de taxa fixa.

Já com as simulações impressas e prontas a ser escrutinadas chamam-nos à atenção para a taxa anual efetiva e de como este deve ser o critério mais importante no momento de comparar as condições entre os vários bancos. “Os clientes normalmente procuram comparar a taxa e o spread, mas o empréstimo tem outras despesas”, que estão escondidas na taxa anual efetiva. No caso do Millennium bcp a TAE varia entre os 3,773 euros para um empréstimo com taxa variável indexada à Euribor a 12 meses e os 4,579% para um empréstimo de taxa fixa a 10 anos.

Antes de terminar a conversa ainda há tempo para a ressalva daquilo que o Millennium bcp não financia: a entrada do capital próprio, as comissões de dossier, avaliação e formalização. Ficam ainda fora das contas o pagamento do IMT e os custos de notário.

Agradecemos, depois de perguntar qual o tempo médio do processo de concessão de crédito – um mês – e saímos, 45 minutos depois, com o telefone direto e endereço de correio eletrónico da funcionária para esclarecer qualquer dúvida que possa surgir.

A diferença na prestação entre o empréstimo num regime de taxa variável e taxa fixa a dez anos é de 89,42 euros, sendo a primeira mais barata.

Consulta em detalhe os dois cenários traçados para o empréstimo pedido pelo idealista/news:

Custos associados ao processo

Comissão de Avaliação: 270,60 euros (cobrado no momento da avaliação do empréstimo e é independente da sua concessão efetiva)

Comissão de Dossier: 301,60 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)

Comissão de Formalização: 124,80 euros (a cobrar se o empréstimo se concretizar)

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,750%

- prestação mensal: 521,67 euros

- seguros (base mensal): 38,22 euros

- comissão de processamento de cada prestação: 1,60 euros 

- valor total da primeira prestação mensal: 697,00 euros

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e taxa fixa a dez anos, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,750%

- prestação mensal: 611,09 euros

- seguros (base mensal): 38,22 euros

 - comissão de processamento de cada prestação: 1,60 euros