Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Crédito à habitação na CGD: “Tudo é possível, tudo é negociável”

Autor: Hermínia Saraiva (colaborador do idealista news)

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. A partir de hoje, publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

Abrimos o dossier com a Caixa Geral de Depósitos (CGD), o banco 100% do Estado e que é o maior a operar no mercado nacional. 

É hora de almoço e na dependência de Alvalade da Caixa Geral de Depósitos (CGD) há dez postos de atendimento para informações sobre crédito e outros assuntos, mas apenas quatro a funcionar. Rapidamente percebemos que escolhemos uma má hora para vir ao banco. Ainda que o movimento seja pouco, as três pessoas que temos à nossa frente levam o seu tempo e demoramos cerca de meia hora para ser atendidos.

Expomos a situação: andamos à procura da melhor alternativa no mercado do crédito à habitação. Temos em vista um apartamento de 160 mil euros, somos dois proponentes com idades à volta dos 35 anos, com um rendimento mensal líquido conjunto de cerca de 3 000 euros e sem qualquer encargo no setor bancário. Queremos saber quais as alternativas que temos em matéria de regimes de taxa de juro, sabendo à partida que não queremos estar mais de 30 anos a pagar o empréstimo.

A primeira pergunta é se a casa que estamos a pensar comprar pertence à CGD. Faz toda a diferença na hora de pedir um empréstimo, porque só neste caso a Caixa está disponível para emprestar 100% do valor da casa. Por norma, o empréstimo fica-se pelos 80% (o chamado loan-to-value ratio, calculado com base no valor mais baixo em análise: da escritura ou da avaliação). Ainda assim, propõem-nos uma simulação para um empréstimo de 150 mil euros. Explicamos que queremos reduzir ao mínimo o grau de incerteza – não sabemos, por exemplo, se a casa é avaliada em mais de 160 mil euros, porque só isso faria subir a valor que o banco está disponível para emprestar – e, como tal, queremos a simulação mais conservadora.

Fazemos as contas à taxa de esforço e pressupondo que não temos mais encargos – além daqueles que compõem a fatura normal do agregado familiar, luz, gás, água, supermercado – atingimos um rácio na ordem dos 25%, para um limite de 35%. Sem promessas, e lembrando várias vezes que se trata só de uma simulação, a qual não é vinculativa, o funcionário diz-nos que é possível que o banco empreste mais de 80% do valor da casa.  “Não estou a dizer que vai acontecer, mas há a hipótese de... atendendo à sua taxa de esforço e rendimento. Tudo é possível, tudo é negociável”

Usando a opção mais conservadora chegamos à conclusão de que não vamos conseguir um empréstimo superior a 128 mil euros. Com uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses – a CGD não está a trabalhar com outra taxa, já que nos restantes prazos as taxas estão ainda mais negativas, reduzindo ainda mais o spread – a prestação mensal ficará nos 525,50 euros, com uma taxa de juro de -0,013% e um spread de 2,500%.

Este spread pressupõe um desconto de 0,50%, só possível por via da contratação de um pacote de serviços, naquilo que os bancos chamam de cross selling. No caso da CGD o desconto no spread obrigada à abertura de uma conta à ordem – com um mínimo de 150 euros – e a utilização de cartão de crédito e débito, que custam anualmente 15 euros e 20 euros, respetivamente, independentemente da utilização.

Para evitar as despesas de manutenção da conta à ordem, o banco exige a domiciliação do ordenado ou aplicações financeiras com um saldo médio mensal de valor igual ou superior a 5.000 euros. Caso contrário terás de pagar 54 euros, acrescidos de imposto de selo à taxa de 4%, por ano. 

Além disso, é obrigatória a contratação dos seguros de Vida e Multiriscos através da Fidelidade, sem os quais não é possível fazer o empréstimo. E não aceitam seguros de outra companhia? “Aceitamos, o spread é que vai disparar.”

Mas há ainda outro elemento a pesar no cálculo da taxa de juro e que não é possível de determinar sem saber qual a casa que iremos comprar: a idade do prédio. Quanto mais antigo o imóvel, maior o risco para o banco, maior a taxa. O contrário é igualmente válido.

Antes de avançarmos com o pedido de simulação com taxa fixa a dez anos, ainda pedimos uma opinião sobre o que será melhor – taxa variável ou fixa –, numa altura em que as taxas de juro estão negativas.

O funcionário, num rasgo de sinceridade, vai ao ponto de dizer que apesar de ser do interesse do banco fazer contratos de taxa fixa – as instituições têm de acautelar eventuais subidas e, por isso, as taxas aplicadas serão sempre superiores às atuais –, a presente conjuntura económica não o justifica. Confirmaremos a diferença na simulação do empréstimo de taxa fixa a 10 anos: uma taxa de 0,800% contra os -0,013% praticados num empréstimo com taxa variável. “Não estou a ver que as taxas subam tanto que lhe traga vantagens fazer um contrato com taxa fixa, pelo menos no curto prazo”, diz-nos o funcionário.

Para um empréstimo de taxa fixa a dez anos a prestação mensal ficará nos 581,19 euros, uma diferença de 55,69 euros em relação à primeira alternativa.

De qualquer forma, será possível mudar o regime da taxa de juro em qualquer momento. O banco permite que haja lugar à renegociação do contrato, como seja passar de taxa variável para fixa ou vice-versa, o que terá um custo na ordem dos 75 euros.

Na hipótese de querermos fazer amortizações ao capital em dívida ou mesmo liquidar o empréstimo, teremos de pagar uma comissão de 0,5% sobre o valor a amortizar, ou a liquidar, no caso do regime de taxa variável. A comissão sobe para 2% nos empréstimos de taxa fixa. É de lei e será assim com todos os bancos.

Saímos com as simulações, a saber que se avançarmos com um pedido, o prazo de aprovação rondará os dois meses, e com o contacto telefónico e endereço de e-email do funcionário para qualquer esclarecimento adicional.

A diferença da prestação mensal entre o empréstimo num regime de taxa variável e taxa fixa a dez anos é de 55,69 euros, sendo a primeira sempre mais barata.

Aqui podes ver em detalhe os dois cenários traçados para o empréstimo pedido pelo idealista/news.

Custos associados ao processo

  • Comissão de Avaliação: 220,00 euros (cobrado no momento da avaliação do empréstimo e é independente da sua concessão efetiva)
  • Comissão de Dossier: 291,20 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)
  • Preparação da minuta de escritura: 124,78 euros (a cobrar se o empréstimo se concretizar)

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,00%

- prestação mensal: 504,89 euros

- seguro do imóvel: 103,59 euros/ano

- seguro de vida: 20,78 euros/mês

- comissão de processamento de cada prestação: 1,87 euros 

- Taxa Anual Efetiva (TAE): 3,133%

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e taxa fixa a dez anos, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,500%

- prestação mensal: 560,58 euros

- seguro do imóvel: 103,59 euros/ano

- seguro de vida: 20,78 euros/mês

- comissão de processamento de cada prestação: 1,87 euros

- valor total da primeira prestação mensal: 684,78

 - TAE : 3,640%

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros: 

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,500%

- prestação mensal: 504,89 euros

- seguro do imóvel: 103,59 euros/ano

- seguro de vida: 20,78 euros/mês

- comissão de processamento de cada prestação: 1,87 euros

- valor total da primeira prestação mensal: 629,09

- TAE : 3,640%