BCP imóveis: "Não queremos fazer dinheiro com o imobiliário, queremos evitar perder mais"

O Millennium bcp, tal como outros bancos a operar em Portugal, com a crise viu-se a braços com um novo negócio: o imobiliário. O diretor deste negócio no banco, José Araújo, explica em entrevista ao idealista News Portugal como é que a entidade se adaptou a esta nova realidade e quais as perspetivas do negócio.

Como é que o Millennium bcp está a gerir o negócio imobiliário?
Há quatro anos, quando começou a crise, o banco teve de aprender a fazer um negócio novo, que é o imobiliário. Resolveu-se concentrar numa única direção todos os negócios de imobiliário, que estavam dispersos por várias áreas. Um dos desafios era, em articulação com a direção de recuperação de crédito, fazer baixar do balanço do banco os ativos imobiliários que tinham vindo de empréstimos não liquidados dos clientes, individuais ou de promotores imobiliários. Por outro lado, temos de vender ativos que vão sendo libertados pelo próprio banco, como sucursais, edifícios de escritórios e afins.

2012 foi o ano dos leilões de casas, mas agora já não nos interessam. Só para locais comerciais.

Qual foi a estratégia que decidiram adotar?
Começámos a ter de pensar como os profissionais do setor, como se fossemos um mediador. E decidimos que o principal canal escoador dos nossos imóveis seriam os mediadores. São eles que vendem cerca de 90% da nossa carteira de imóveis. Mas temos uma ajuda muito grande para encontrar os clientes que são as cerca de 700 sucursais que temos de retalho, mais as sucursais e áreas de empresas, e corporate. E para nos darmos a conhecer foi criada a marca M Imóveis. À volta desta, fazemos muitas iniciativas locais, regionais ou nacionais, que podem ser leilões, que são cada vez menos, campanhas, meses de oportunidades, que podem ser segmentadas: habitação, lojas, escritórios.

Como é constituída a vossa atual carteira de imóveis?
O banco está tranquilo com aquilo que tem em balanço e que reflete o valor e as regras no mercado.O valor dos imóveis ronda os 1,5 mil milhões de euros, nas últimas contas divulgadas. E já chegou a pesar perto de 1,8 mil milhões. Somos um dos poucos bancos que tem vindo a conseguir baixar este valor em ativo. Nos últimos tempos têm saído mais imóveis do que entrado e isso é muito importante.

O valor dos imóveis do BCP ronda os 1,5 mil milhões de euros. E já chegou a pesar perto de 1,8 mil milhões. O objetivo é continuar a reduzir a exposição imobiliária no balanço do banco.

Vendem-se mais casas, escritórios ou locais comerciais?
Atualmente, e isto acontece em todos os bancos, o produto habitação é o que mais sai. E é o que menos entra. O número de produto não residencial é neste momento na carteira dos bancos muito superior ao das casas, até porque nestes ainda não se sentiu uma diminuição na entrada. No nosso caso, só um quarto da carteira é que é habitação. Os outros três quartos são não residencial e, a cada ano que passa, baixamos essa percentagem. Dentro do segmento não residencial, um quarto são terrenos para construção, um quarto é comércio, um quarto são unidades industriais e outro quatro são escritórios.

Onde estão localizados os ativos?
A maior parte dos imóveis de habitação que temos é à volta da Grande Lisboa, Grande Porto, à volta de Braga e de Setúbal. Ao contrário do Algarve, onde está mais espalhado e aparece produto mais caro, em condomínios com piscinas e boas vivendas, por exemplo. Isto é mais dificil de encontrar nesta carteira de imóveis habitacionais nos outros sítios. Nos imóveis comerciais temos um pouco por todo o país. Nos industriais, temos onde há maiores áreas industriais, como Aveiro, Porto, Braga, Lisboa e Setúbal. Não temos muitos escritórios isolados, mas temos grandes edifícios, como os do banco que estamos a vender.

Qual é o objetivo para dentro de três anos?
Eu trabalho para me desempregar (risos). Esta direção em 2017 não deveria existir. Não temos nenhum gosto em ter esta direção tão gorda e em fazermos o que estamos a fazer, porque o nosso negócio não é este. O nosso negócio é financeiro. O imobiliário é uma área em que o banco deve baixar a sua exposição nestes ativos. Mas isso não quer dizer que o banco vai deixar de fazer negócio imobiliário.

O imobiliário é um negócio rentável para o banco?
A intenção do banco não é fazer dinheiro com a venda dos imóveis. É sobretudo garantir que não perde mais do que já perdeu com o incumprimento do contrato de um cliente. Mas também não vai perder dinheiro no preço à saída. Os preços estão adequados ao valor de mercado e refletem também o estado dos imóveis.

Eu trabalho para me desempregar (risos). Em 2017, esta direção não deveria existir. O nosso negócio é financeiro e não imobiliário.

Disse que a tendência é para haver cada vez menos leilões de imóveis. Porquê?
Os leilões aproximam muito os clientes aos imóveis, porque concentram muitos clientes numa sala para uma vasta carteira de imóveis. A determinada altura pareceu-nos correto usar essas iniciativas para forçar a colocação dos nossos imóveis, fundamentalmente habitação, mas também algum comércio a retalho, sempre com a ajuda dos nossos mediadores. Nós diretamente não fazemos leilões, de nenhum tipo. O ano de 2012 foi o do reinado dos leilões. Com a estabilização dos preços e o regresso dos investidores estrangeiros ao nosso mercado começámos a considerar que era uma fórmula já quase esgotada. Este ano só fizemos um, em França, e não temos mais agendados. Fizemos sim de comércio, mas com uma fórmula diferente.

Como assim?
Achamos que, como é um produto diferente, temos de encontrar compradores para esses imóveis. Foram leilões condicionados. O negócio só era fechado se fosse atingido um determinado preço e podia negociar-se logo no local do leilão. Vender habitação e comercial é completamente diferente. Habitação é muito emocional. O não residencial é racional. Tem uma decisão de negócio associada.

Têm alguma solução para o mercado de arrendamento?
Não privilegiamos o mercado de arrendamento, preferimos disponibilizar crédito. Não porque tenhamos um estigma, achamos até que a nova lei do arrendamento tem facilitado a dinâmica do mercado, sobretudo nos novos contratos. Mas cada banco está estruturado da sua forma, e nós estamos estruturados para vender.