Mais-valias

O novo pacote fiscal para a habitação aprovado pelo Governo traz medidas úteis e positivas, mas está longe de ser "o milagre" que o país precisa para resolver a crise, na visão de Paula Franco, bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados. Ainda assim, a especialista destaca a isenção de IRS no reinvestimento das mais-valias em imóveis destinados ao arrendamento como medida promissora.

Um contribuinte que vender uma habitação própria e permanente e reinvestir o produto da venda noutro imóvel para aí residir com a família, mas o reinvestimento não se concretize devido a uma “causa superveniente” que não lhe seja imputável, o prazo legal para efetuar a nova compra sem perder o direito à isenção de mais-valias ficará suspenso.

Vender uma parte da herança antes de esta ser partilhada – o chamado quinhão hereditário – levanta quase sempre a mesma dúvida: tem de pagar IRS sobre essa operação? Durante anos, a Autoridade Tributária (AT) respondeu que sim, considerando esta venda como geradora de mais-valias, tal como acontece na venda de um imóvel. Mas a questão dividiu profundamente os tribunais, até chegar ao Supremo Tribunal Administrativo (STA). Explicamos tudo neste artigo com fundamento jurídico.

Este é um tema que pode gerar confusão e muitas dores de cabeça. Falamos do pagamento, ou não, de mais-valias imobiliárias aquando da venda de uma casa. Importa explicar, antes de mais, que as mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Mas como se calculam as mais-valias? E será que há uma fórmula a ter em conta? E como funciona a tributação das mais-valias em sede de IRS? Damos resposta a estas e outras perguntas no artigo desta semana da Deco Alerta.

A Autoridade Tributária (AT) está a aplicar uma leitura restritiva às exceções que permitem vender casa antes de um ano sem pagar IRS sobre as mais‑valias, mesmo em casos de aumento do agregado familiar. Numa informação vinculativa recente, o Fisco concluiu que o nascimento de um filho só pode servir de justificação se ocorrer depois de o contribuinte já ser proprietário e residente no imóvel, afastando a possibilidade de invocar esse facto quando a criança nasce antes da compra.

A venda de um imóvel recebido por herança paga IRS? Segundo a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), há lugar ao pagamento de mais-valias em IRS quando o que é transmitido é o próprio bem e não o direito à herança ou o quinhão hereditário. Significa isto, portanto, que a exclusão de tributação só se aplica quando é alienado o quinhão hereditário e não um imóvel concreto.

No pacote Mais Habitação, o antigo Governo de António Costa avançou com a isenção de IRS sobre mais-valias que resultem da venda de casas ao Estado. Mas esta isenção não se aplica em todos os casos.

A isenção de mais-valias imobiliárias é um tema que teima em estar na ordem do dia, levantando, muitas vezes, dúvidas entre os consumidores sobre se há a obrigatoriedade ou não de pagar o imposto e acertar contas com o Fisco. Será que uma pessoa que vende a casa em Portugal e emigra para um país da União Europeia (UE), comprando lá uma habitação, terá de pagar imposto sobre as mais-valias? Explicamos tudo sobre este tema no artigo desta semana da Deco Alerta.

Um contribuinte que tenha cedido a sua posição contratual num negócio de compra de uma casa ainda em planta e tenha utilizado o dinheiro recebido para abater num crédito para aquisição de habitação própria e permanente, entretanto contraído, terá de pagar IRS sobre as mais-valias que tenha registado.

Estas a pensar trocar de casa? Então tens de estar familiarizado com as mais-valias imobiliárias, ou seja, com o lucro obtido entre o valor da compra de um imóvel e o valor da sua venda. Mas será que há que pagar sempre imposto, ou há quem fique isento? “Se venderes a casa de habitação própria e permanente e comprares outra que se destine ao mesmo fim, podes ficar isento, desde que reinvistas o valor na compra dessa casa”, explica a Deco, no artigo desta semana da Deco Alerta.

O valor ganho com a venda de uma segunda habitação só está isento de imposto (pagamento de IRS sobre a mais-valia) se o montante em causa for investido na compra de uma casa de habitação própria e permanente do agregado familiar que esteja localizada em território nacional. Caso contrário, ou seja, se o imóvel em causa se encontrar fora de Portugal, há que pagar o referido imposto.

Os ganhos provenientes das alienações onerosas de imóveis para habitação a empresas municipais de habitação deverão beneficiar da isenção sobre as mais-valias prevista no pacote Mais Habitação, do anterior Governo socialista. Em causa está uma informação vinculativa enviada pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) à empresa municipal Porto Vivo, SRU.

As mais-valias da venda de um imóvel que esteve no alojamento local ficam de fora do regime temporário de exclusão de tributação criado pelo Mais Habitação se a saída da atividade turística aconteceu há menos de três anos.

Os ganhos obtido na venda de um imóvel têm isenção de tributação de mais-valias se forem usados para amortizar o empréstimo da habitação permanente, caindo a isenção se utilizados para dar de "entrada" na compra de nova habitação.

A venda de um imóvel de herança indivisa obriga cada um dos herdeiros a declarar as mais-valias relativas à sua quota-parte, mesmo que o valor total da venda vá para apenas um deles, esclarece o Fisco. Na origem deste entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) está um dos beneficiários de uma herança em que ainda não foram feitas partilhas, tendo um dos bens desta herança indivisa (no caso um imóvel) sido vendido.

Desde o dia 11 de setembro de 2024 que o regime de mais-valias imobiliárias tem novas regras, tendo entrado em vigor mais uma medida relacionada com os incentivos para quem vende e compra casa. Com este novo diploma, o Decreto-Lei n.º 57/2024, passa a ser possível comprar e vender a habitação própria e permanente no prazo de um ano ao invés de dois, por exemplo, sendo que em 2024 ficam a vigorar dois regimes fiscais em simultâneo. Explicamos tudo sobre este assunto no Deco Alerta desta semana. 

As novas regras para beneficiar da isenção do IRS sobre as mais-valias na venda de casas já entraram em vigor na passada quarta-feira, dia 11 de setembro. Com este novo diploma, passa a ser possível comprar e vender a habitação própria e permanente no prazo de um ano ao invés de dois, por exemplo. Mas este decreto-lei foi publicado sem efeitos retroativos, o que significa que em 2024 há um regime dual para a aplicação da isenção de mais-valias (o novo e o antigo).

Uma das novidades que o Mais Habitação trouxe foi a possibilidade de não pagar IRS sobre as mais-valias geradas pela venda de terrenos urbanos ou casas, quando o valor é usado para amortizar um crédito habitação (própria e permanente). Mas, no caso da venda de terrenos, importa analisar bem a sua classificação antes de avançar com esta operação. Isto porque, se se tratar de um terreno rústico, a isenção do imposto sobre mais-valias não se aplica.

A utilização de uma parte da habitação própria e permanente impede que, na venda dessa casa, haja lugar à isenção da tributação de mais-valias, mesmo que o valor seja aplicado na compra de nova habitação, considera a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Este entendimento consta na resposta da AT a contribuintes diferentes mas com a mesma dúvida fiscal, pelo facto de terem partes da casa que lhes servia de habitação própria e permanente dedicada ao Alojamento Local (AL).

É caso para dizer que os proprietários que venderem as suas casas terão regras mais fáceis para beneficiar de isenção de IRS sobre as mais-valias. Isto porque os limites para conseguir ter este benefício fiscal serão mais flexíveis. Em causa está uma proposta de lei que o Governo vai levar à Assembleia da República, que a terá de aprovar por se tratar de uma alteração de carácter fiscal.

Uma família que venda a sua habitação própria e permanente e use os ganhos obtidos para adquirir o usufruto de uma outra casa terá de suportar IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda do imóvel. Isto independentemente do usufruto do novo imóvel se destinar, também, a habitação própria e permanente, prevendo o contrato que se prolongue ao longo de toda a vida dos adquirentes.

Um contribuinte que não tenha a morada fiscal na casa onde reside e que corresponde à sua habitação própria e permanente poderá, em caso de venda da mesma, reinvestir as mais-valias obtidas numa nova habitação e, dessa forma, beneficiar de isenção de IRS sobre os valores em causa. 

As pessoas que venderam a casa de habitação e não conseguiram reinvestir o dinheiro nos 36 meses seguintes têm até ao final de 2024 para substituir a declaração do IRS e pedir o reembolso do imposto sobre mais-valias. Esta medida integra o leque de propostas de alteração ao Orçamento do Estado para 2024 (OE2024) apresentadas pelo PS e visa dar condições para que as pessoas possam beneficiar de uma suspensão do prazo para reinvestimento na compra de uma nova casa de habitação, prevista no programa Mais Habitação.