Compra e venda de casa: o que são (e como funcionam) as mais-valias?

Estás a pensar trocar de casa? Então tens de estar familiarizado com as mais-valias imobiliárias, ou seja, com o lucro obtido entre o valor da compra de um imóvel e o valor da sua venda. Mas será que há que pagar sempre imposto, ou há quem fique isento? “Se venderes a casa de habitação própria e permanente e comprares outra que se destine ao mesmo fim, podes ficar isento, desde que reinvistas o valor na compra dessa casa”, explica a Deco, no artigo desta semana da Deco Alerta. 

A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Estamos a pensar vender a nossa casa para comprar outra mais próxima do local de trabalho e da escola do nosso filho. Vários amigos já nos alertaram para o facto de termos de pagar mais-valias imobiliárias. Afinal o que são essas mais-valias? E temos mesmo de as pagar?

Esta é uma pergunta colocada com frequência à equipa da Deco. A mais-valia imobiliária é o lucro obtido entre o valor da compra de um imóvel e o valor da sua venda. Portanto, será o valor positivo resultante da venda da tua atual casa por um valor superior àquele pagaste quando a compraram. Cenário muito frequente visto que as casas têm sempre tendência a valorizar mesmo que ao valor da compra seja aplicado um coeficiente de atualização de moeda no momento do cálculo.

Em setembro do ano passado, 2024, entraram em vigor novas regras que estipulam o seguinte:

1. Para que o imóvel seja considerado casa morada de família antes da venda, exige-se que o tenha sido nos últimos 12 meses anteriores à data de transmissão.
2. As famílias podem beneficiar a todo o tempo do regime de isenção de IRS sobre as mais-valias da venda do imóvel, pois foi eliminado o critério que excluía quem, no ano de obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, tivesse já beneficiado deste regime.

O pagamento de imposto sobre as mais-valias é a regra, pelo que o Estado em sede de IRS irá sempre tributar o lucro que obtenhas. No entanto, há benefícios fiscais que podes aproveitar e ficar isento do pagamento deste imposto. 

Se venderes a casa de habitação própria e permanente e comprares outra que se destine ao mesmo fim, podes ficar isento, desde que reinvistas o valor na compra dessa casa. Também para os que estão reformados ou tenham mais de 65 anos, o Estado, numa lógica de incentivo para que incrementem as suas poupanças na idade da reforma, isenta do pagamento das mais-valias se houver investimento em produtos descritos na lei. 

Se optarem por não comprar outra casa, o ganho obtido na transação estará sujeito ao pagamento de IRS, através do englobamento de rendimentos e sujeitos à taxa de imposto respetiva. Não te esqueças de que a venda da casa tem obrigatoriamente de ser declarada em sede de IRS e reportada ao ano a que respeita.

As mais-valias acrescem ao rendimento do ano a que reportam e resultarão da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor por que o tinha adquirido, atualizado com base num coeficiente de desvalorização da moeda e deduzidas as despesas com a aquisição e venda e eventuais gastos ou obras de valorização e conservação (deverá apresentar faturas comprovativas). 

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