Mais habitação e IRS: o que muda na venda de imóveis

Muita coisa está a mudar no setor imobiliário e em concreto no segmento da habitação em Portugal, primeiro com o programa Mais Habitação, que foi publicado dia 6 de outubro em Diário da República e entrou em vigor no dia seguinte, e depois com as medidas previstas na proposta de lei do Orçamento do Estado para 2024 (OE2024). Uma das alterações contempladas no polémico programa do Governo está relacionada com a obtenção de mais-valias imobiliárias. Fica a conhecer, com a ajuda de especialistas, tudo sobre este tema. 

Novos requisitos para o reinvestimento de mais-valias imobiliárias

Na venda da habitação principal, o chamado regime do reinvestimento das mais-valias de imóveis destinados a habitação própria e permanente (possibilidade de não pagar IRS sobre a mais-valia com a venda da habitação permanente na compra de outra habitação permanente), além dos requisitos já aplicáveis, foram acrescidos outros dois requisitos:

• Os sujeitos passivos estão obrigados a ter naquele imóvel a sua (ou do seu agregado familiar) residência/morada fiscal nos 24 meses anteriores à data da venda; 
• Não podem ter beneficiado do regime de reinvestimento no ano de obtenção dos ganhos, ou nos três anos anteriores (exceto mediante comprovação de que esta se deveu a circunstâncias excecionais).

“Estes dois requisitos adicionais terão como propósito evitar algum abuso que pudesse ocorrer com a aplicação do regime de reinvestimento, sem que existisse uma efetiva utilização dos imóveis como habitação permanente”, começam por explicar Martim Gomes e Maria Carolina Rodrigues, especialistas da PwC, neste artigo preparado para o idealista/news.

“A contagem do prazo para o reinvestimento do valor de realização das mais-valias imobiliárias na aquisição de habitação própria e permanente (24 meses e 36 meses, respetivamente) fica suspensa durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020”, acrescentam. 

Foto de Kampus Production on Pexels

Mais-valias com a venda de terrenos para construção e segunda habitação 

Os especialistas da PwC lembram ainda que o programa Mais Habitação incluiu também uma norma transitória que isenta de tributação, em sede de IRS, as mais-valias provenientes da venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar (segundas habitações), ocorrida entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, desde que o valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização do capital em dívida em crédito habitação da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes. 

“Esta amortização deverá ser concretizada num prazo máximo de três meses após a venda, sendo que, no caso das vendas efetuadas até à entrada em vigor da presente lei (7 de outubro de 2023), a amortização do empréstimo tem de ser realizada num prazo máximo de três meses a contar desta data”, esclarecem. 

Um exemplo concreto

Quem vender um imóvel de férias ou que herdou (e que não utilizava como habitação permanente) por 150.000 euros e aplicar a totalidade do valor no pagamento do crédito habitação (parte do empréstimo para aquisição de habitação permanente, o que exclui os empréstimos para outros fins) do imóvel onde reside, não pagará IRS sobre a mais-valia realizada com a venda do referido imóvel de férias ou imóvel herdado.

Se o valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido, for superior ao capital em dívida no crédito habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as regras gerais do Código do IRS.

Os especialistas da PwC alertam para o facto de a Autoridade Tributária e Aduaneira poder exigir a apresentação de documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito habitação destinado à habitação própria e permanente. 

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Mais-valias obtidas com a venda de imóveis para habitação ao Estado

No artigo preparado para o idealista/news, a PwC adianta que foi criada uma isenção de tributação em IRS para os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas e às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais. 

Uma isenção que “não se aplica a pessoas que sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, os denominados paraísos fiscais, e aos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência”, indicam os especialistas. 

“Os rendimentos que ficarem isentos, no âmbito desta medida, são englobados para efeitos de determinação da taxa de IRS a aplicar aos restantes rendimentos, sujeitos às taxas progressivas do IRS”, acrescentam.

Mais-valias na reabilitação urbana: como funcionam?

No âmbito do regime da construção e reabilitação urbana, as mais-valias auferidas por residentes em território português decorrentes da primeira venda subsequente à intervenção de imóvel localizado em área de reabilitação urbana deixam de ser tributadas à taxa de 5% de IRS e passam a ser sujeitas a tributação em IRS pelas regras gerais, o que significa que metade da mais-valia realizada é sujeita a tributação às taxas progressivas do IRS, explicam desde a PwC.