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"Em 2019, a procura e concessão de crédito à habitação vão manter-se aos níveis de 2018"

Rui Bairrada, CEO, analisa mercado do crédito à habitação em entrevista / Doutor Finanças
Rui Bairrada, CEO, analisa mercado do crédito à habitação em entrevista / Doutor Finanças
Autor: Tânia Ferreira

Perspetivando que as Euribor se mantenham em terreno negativo por mais dois ou três anos e que vai continuar a haver uma forte guerra comercial por parte da banca a nível de spreads, o CEO do Doutor Finanças, Rui Bairrada, antecipa que, "em 2019, a procura e concessão de crédito à habitação se mantenham aos níveis de 2018". Em entrevista ao idealista/news o especialista explica porque é que, atualmente, em Portugal é mais atrativo pedir um empréstimo à habitação do que arrendar casa, fazendo uma análise detalhada do mercado do crédito. E deixa conselhos para as famílias que se pretendam endividar.

As recomendações do Banco de Portugal (BdP) para travar a concessão de crédito, nomeadamente na área da habitação, fazem sentido?

Em Portugal, o arrendamento é muito caro e, por esse motivo, as famílias optam por comprar habitação. Em vez de pagar uma renda pagam uma prestação ao banco. Esta situação por si só não é má: em vez de pagar 900 euros de renda, pagam uma prestação de 500 euros.

As famílias terão sempre que ter um lar, para viver e criar os filhos. E mesmo somando todos os custos indiretos que não estão refletidos na prestação como seguros, IMI, entre outros, o custo anual do crédito é inferior ao custo de arrendar uma casa.

O custo anual do crédito é inferior ao custo de arrendar uma casa. Em vez de pagar 900 euros de renda, uma família paga uma prestação de 500 euros.

Por outro lado, a realidade da carteira de concessão de crédito das entidades bancárias ainda é deficitária, o que quer dizer que o volume de amortizações é ainda superior ao volume de concessão de crédito que é concedido no mesmo período.

A principal questão pode surgir quando o ciclo económico inverter. Nessa altura, é provável que vão existir pessoas a ficar sem emprego e que vão deixar de conseguir pagar a prestação do crédito à habitação, da mesma forma que se tiver a viver numa casa arrendada, vão deixar de pagar a renda. 

Posto isto, o problema não está no crédito à habitação, mas sim, na nossa capacidade de desenvolver e preparar a economia e as famílias para fazer face a ciclos menos positivos.

O problema não está no crédito habitação, mas sim na nossa capacidade de desenvolver e preparar a economia e as famílias, para fazer face a ciclos menos positivos, porque vão existir pessoas a ficar sem emprego e a deixar de conseguir pagar a prestação ou a renda.

 

Segundo os dados mais recentes - divulgados pelo BdP - o financiamento para a compra de casa vive o melhor ciclo desde a Troika. Como analisa este cenário e o que motiva estes resultados?

Hoje as pessoas estão mais confiantes do que estavam na altura da Troika. Também nos últimos anos, foram criadas um conjunto de recomendações pelo BdP que tornaram as regras de concessão de crédito à habitação mais claras e transparentes para todos os intervenientes (clientes e entidades bancárias), com o estabelecimento de regras e de limites para a concessão de crédito.

A somar a isso, o facto de existirem spreads muito mais atrativos por parte dos bancos, cria um incentivo positivo para que as pessoas pensem em comprar casa, para habitação própria ou habitação secundária para arrendamento. Aproveitam o facto do mercado de arrendamento estar inflacionado para obter um rendimento imobiliário acima do esperado.

Os spreads muito mais atrativos por parte dos bancos, criam um incentivo positivo para que as pessoas pensem em comprar casa. Em 2019, prevê-se que os spreads continuem reduzidos.

 

Qual é a atual postura da banca? Os spreads custam atualmente metade face a 2015 - a guerra comercial vai continuar no próximo ano?

Em 2019, prevê-se que os spreads continuem reduzidos. A concorrência entre bancos é cada vez maior e o spread é apenas mais uma variável que as pessoas têm que ter em atenção no momento da contração do crédito habitação. Ter um spread reduzido, mas seguros caros, faz com que a poupança efetiva seja nula. É importante que no momento da contratação do crédito à habitação, analisem o valor do spread e dos seguros, para garantir que estão a escolher a melhor solução de financiamento.

Como perspetiva a evolução das Euribor? E recomenda taxa fixa, variável ou mista?

A Euribor deverá continuar negativa nos próximos dois a três anos, considerando que neste período não haverá outra crise na zona euro, que obrigue à intervenção do Banco Central Europeu (BCE).

Historicamente, sempre compensou ter taxa variável, mas diz o ditado “águas passadas não movem moinhos”, não é possível dizer que o futuro será igual ao passado. Podemos sim, poupar para garantir imprevistos futuros.

Por exemplo, se hoje se contratar um crédito à habitação de 150 mil euros a 480 meses (40 anos) com uma taxa variável 1,25% (euribor 12meses + spread) pagará uma prestação mensal de 397 euros. Se para o mesmo valor de financiamento e prazo, se contratar uma taxa fixa de 2%, paga-se uma prestação de 454 euros. A diferença são 57 euros mensais, que ao final de cinco anos são 3.420 euros.

A euribor deverá continuar negativa nos próximos 2 a 3 anos, considerando que neste período não haverá outra crise na zona euro, que obrigue à intervenção do BCE.

Em vez de pagar ao banco 3.420 euros em juros, sem tirar proveito nenhum desse valor, pode contratar um produto de poupança como um seguro de capitalização, e todos os meses poem de lado 57 euros, ao final de cinco anos tem uma poupança de 3.420 euros + juros, poderá utilizar este valor para fazer face a imprevistos futuros.

Como perspetiva a evolução da procura e concessão de empréstimos à habitação em Portugal no próximo ano?

Em 2019, prevê-se que a procura e concessão de crédito à habitação se mantenha aos níveis de 2018. As pessoas estão mais otimistas e em 2019, o mercado do imobiliário vai começar a receber imóveis novos que neste momento estão em fase de construção, o que vai permitir a muitas famílias vender o imóvel atual e comprar uma habitação nova, proporcionando assim melhores condições de vida à família.

Ainda que de forma pouco expressiva, o malparado voltou a subir na área do crédito à habitação, com mais famílias a deixarem de cumprir o pagamento da prestação da casa aos bancos. O que explica este fenómeno? Como antecipa que vá evoluir em 2019?

Desde o início de 2017 até hoje, a percentagem de famílias com vencidos no crédito habitação passou de 6.1% para 4.7%. Em termos de volume de crédito habitação vencido, no mês passado o volume de crédito habitação vencido reduziu. Desde o início de 2017 que o volume de crédito habitação vencido reduziu mais de 250 milhões de euros. A ideia de ter um cenário ideal em que o valor do crédito vencido seja zero, não nos parece muito possível atingir no curto prazo, mas deve trabalhar-se nesse sentido e fortalecer a economia para podermos vir a estar o mais próximo possível desse valor.

É muito mais barato comprar do que arrendar. A solução para este problema, não pode passar por tornar a compra de casa mais cara, tem de passar pelo aumento da oferta de imóveis para arrendamento.

Qual é atualmente o perfil de endividamento e poupança dos portugueses? A compra de casa surge aqui como uma prioridade?

A compra de casa, sempre foi uma prioridade, devido à falta de oferta no mercado de arrendamento. É muito mais barato comprar do que arrendar. A solução para este problema, não pode passar por tornar a compra de casa mais cara, tem de passar pelo aumento da oferta de imóveis para arrendamento, para que exista um equilíbrio entre a oferta e a procura, e assim tornar o arrendamento acessível a todos.

O crédito ao consumo e a utilização excessiva dos cartões de crédito são das principais causas do endividamento em Portugal, por razões naturais. Qualquer pessoa que ligue a televisão, que entre no facebook, no instagram, etc, é “bombardeada” com publicidade a fomentar o consumo.

As marcas são cada vez mais eficientes a falar com as pessoas, porque têm novos canais de comunicação que há alguns anos atrás simplesmente não existiam. O ser humano reage a impulsos, a estímulos, e hoje em dia os estímulos que recebem por vários canais é de consumo e não de poupança.

O crédito é apenas um meio para um fim, que é satisfazer as necessidades de consumo que são gerados pelas marcas.

As marcas são cada vez mais eficientes a falar com as pessoas. A formação e a informação são fundamentais para as famílias conseguirem resistir a este apelo ao consumo.

A formação e a informação são fundamentais para as famílias conseguirem resistir a este apelo ao consumo. É por essa razão que, em 2019, o Doutor Finanças vai continuar a atuar na área da literacia financeira.

Pretendemos aumentar o número de formações / workshops que habitualmente desenvolvemos, para continuar a formar as famílias e ajudá-las a gerirem melhor o seu orçamento.

Estamos também a preparar um eixo de ação junto das crianças, para começarmos a atuar ao nível da literacia financeira junto dos mais novos. Esse plano passa pela edição de um livro para crianças, e pelo desenvolvimento de formações nas escolas.

Qual a importância/efeitos da nova legislação/legalidade dos intermediários de crédito para os consumidores e para o setor financeiro e, consequentemente, para a economia nacional?

A nova legislação dos intermediários de crédito vem ajudar as pessoas e logo para a economia nacional. Esta alteração legislativa que entra em vigor a 1 de janeiro de 2019, clarifica a posição dos intermediários de créditos.

Existem duas hipóteses, uma empresa a atuar nesta área pode passar a ser um intermediário de crédito não vinculado e nesse caso o serviço é suportado pelo cliente. A outra hipótese é a empresa poder transformar-se num intermediário de crédito vinculado, sendo que nesse caso o custo do serviço é suportado pelo pagamento feito diretamente pelas entidades bancárias. Não é possível ser ambas em simultâneo.

O Doutor Finanças é já oficialmente intermediário de crédito vinculado, e mantém a postura que sempre teve de defender as pessoas. Desde o início optámos por não cobrar qualquer comissão aos nossos clientes pela análise de crédito, independentemente do resultado final, mas nem todas as empresas tinham esta postura.

A nova legislação vem ajudar as pessoas e, consequentemente, a economia nacional, porque clarifica a posição dos intermediários de créditos.

O facto de ser necessário formação para desenvolver a atividade, também veio credibilizar o trabalho de empresas como a Doutor Finanças, que possui os melhores profissionais do mercado e que procura oferecer sempre o melhor serviço para as mais de 3.000 pessoas que recorrem a nós todos os meses.

Estas são apenas algumas das muitas alterações positivas que a legislação trouxe para o setor financeiro e, por consequência, para a economia nacional.

Que conselhos dá às familias que pensam em pedir um crédito à habitação?

Todas a famílias que estejam a pensar pedir um crédito habitação devem começar por fazer um check-up à sua situação financeira. É neste momento que faz todo o sentido contactar uma empresa como o Doutor Finanças, pois isso torna tudo mais simples, prático e sem custos para o cliente. Temos acordos com as principais entidades bancárias a atuar em Portugal, e vamos ao mercado procurar a melhor proposta para a necessidade específica de cada caso.

Todas a famílias que estejam a pensar pedir um crédito habitação devem começar por fazer um check-up à sua situação financeira.

Para nós todo o processo começa com um pedido de ajuda. Este pode ser feito on-line através do preenchimento de um formulário on-line no nosso site ou, desde setembro de 2018 deslocando-se à nossa clínica, a primeira clínica de gestão de finanças pessoais e familiares em Portugal, que se situa em Lisboa, na Rua Pascoal de Melo, nº 116, na zona da Estefânia.

Após o nosso check-up, vai ser possível diagnosticar qual a estrutura de custos existente e calcular aspetos como por exemplo a taxa de esforço necessária para pagar o montante que se pretende pedir ao banco.

Só depois é possível entrar na fase da prescrição com o aconselhamento de qual a melhor solução de crédito para o cliente. A última fase do processo é o tratamento onde damos um acompanhamento personalizado ao longo de todo o processo necessário à formalização da escritura e a concretização da solução que mais lhe vai permitir poupar.