Crédito à habitação

À medida que as prestações da casa vão sendo atualizadas com as novas taxas Euribor, as famílias vão sentindo os efeitos da subida dos juros nos seus orçamentos. Para evitar o aumento de situações de incumprimento bancário, o Governo desenhou um diploma que define novas regras para renegociar o crédito habitação, que já está em vigor. Mas quando é que as famílias devem contactar os bancos? E em que situações pode ser mais vantajoso recorrer a um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal (BdP)? Explicamos tudo neste artigo.

Caíram por terra todas as propostas de alteração ao Orçamento de Estado para 2023 (OE2023) que vinham alargar a dedução dos juros no IRS a todos os contratos de crédito habitação em vigor, visando incluir os contratos assinados a partir de 2012.

Um comparador de créditos habitação é a melhor maneira de encontrar o empréstimo que melhor se adapta à situação e às necessidades específicas dos consumidores. São ferramentas online e gratuitas, oferecem uma visão panorâmica do mercado, permitem poupar tempo e fornecem informações muito relevantes na hora de optar entre um empréstimo ou outro, como a taxa de juros final.

As famílias que estão a sentir as prestações da casa subir a toda a velocidade à boleia da Euribor já podem renegociar o crédito habitação sem quaisquer custos até ao final de 2023. Isto porque já está em vigor o diploma que traz novas regras de renegociação dos créditos habitação de taxa variável até 300 mil euros. Mas como funciona? E quais são as suas vantagens e desvantagens? O idealista/news analisou à lupa o novo decreto-lei e responde a todas as questões.

As novas regras para renegociar o crédito habitação já entraram em vigor no passado dia 26 de novembro. E, a partir desse dia, instalou-se uma corrida na banca portuguesa. Isto porque os bancos têm 45 dias para avaliar as taxas de esforço e identificar os casos em que pode ser aplicado o novo diploma que prevê a renegociação dos empréstimos bancários. Mas há entraves à vista, como é o caso do apuramento dos rendimentos mensais das famílias. E é por isso mesmo que vários responsáveis pelas instituições bancárias anteveem dificuldades na identificação dos casos.

Hoje, os juros nos créditos habitação estão a subir a pique. E mesmo com a taxa variável a escalar à medida que sobe a Euribor, os portugueses continuam a apostar nesta taxa. É o que dizem os dados do Banco de Portugal: em outubro, 83% do montante dos novos empréstimos para a compra de habitação própria permanente foram concedidos a taxa variável e indexada à Euribor. E, por isso, na hora de fazer contas à vida e analisar as ofertas dos bancos, importa olhar para os spreads. Por exemplo, o Banco CTT tem spreads contratados desde 0,95%. Explicamos tudo na rubrica crédito habitação do mês.

Quando é que a taxa de inflação vai começar a descer? E o Banco Central Europeu (BCE) vai continuar a subir a taxa de juro diretora, que está nos 2% e influencia diretamente o crescimento das taxas Euribor, que por sua vez fazem disparar a prestação do crédito habitação? Mário Centeno, governador do Banco de Portugal (BdP), não tem uma bola de cristal, mas considera que o pior já terá passado. 

As novas regras de renegociação dos empréstimos habitação já estão em marcha para ajudar as famílias que estão a pagar prestações da casa mais caras por via da subida dos juros. E além de haver um conjunto de medidas desenhadas para reduzir a taxa de esforço dos mutuários, este novo diploma promove ainda amortização antecipada dos empréstimos sem custos. Como? Suspendendo o pagamento da comissão de amortização antecipada e do imposto do selo que habitualmente é cobrado sobre a comissão em causa.

A subida da Euribor mês após mês tem-se refletido – e muito – nos bolsos das famílias portuguesas, já que a maioria dos contratos de crédito habitação continuam a ser de taxa variável e indexados a esta taxa de referência. É por isso mesmo que a taxa de juro média dos novos empréstimos habitação tem assumido uma trajetória ascendente: passou de 2,23% em setembro, para 2,86% em outubro, dando assim o maior salto de sempre num só mês (+0,63 pontos percentuais), sublinha o Banco de Portugal (BdP). Esta é a maior taxa de juro média desde 2015.

As taxas Euribor continuam a refletir as decisões do BCE sobre política monetária. Isto porque a Euribor continua a subir a alta velocidade à medida que o supervisor europeu decide aumentar as taxas de juro diretoras. E as taxas de referência têm subido de tal forma que a Euribor a 12 meses está cada vez mais perto dos 3% e a Euribor a 6 meses já está acima de 2%. Este cenário reflete-se diretamente nos novos empréstimos habitação de taxa variável, que vão contemplar prestações da casa bem mais caras do que no passado. Mas quanto? Explicamos tendo por base simulações.

Já está em vigor o diploma que traz novas regras para renegociar os créditos habitação de taxa variável até 300 mil euros. Esta foi uma medida desenhada pelo Governo que vem ajudar as famílias a pagar as prestações da casa mais caras, por via da redução das suas taxas de esforço. E há várias formas de o fazer: por consolidação de créditos, alteração do tipo de taxa ou extensão do prazo de pagamento, por exemplo. No que toca ao alargamento dos prazos máximos para pagar os empréstimos da casa, o novo diploma não fixa limites de idade para os mutuários.

O diploma do Governo que regula o processo de renegociação dos créditos habitação já está em vigor e os bancos têm 45 dias para apresentar soluções aos clientes cuja taxa de esforço já superou os limites previstos.

Travão a fundo na venda de carteiras de crédito malparado (Non-Performing Loans, NPL na sigla inglesa) em Portugal. O investimento neste tipo de ativos deverá cair 40% este ano, antevendo-se que a venda de portfólios ascenda a 1,7 mil milhões de euros – as estimativas consideram transações já concluídas, ativas ou anunciadas no mercado –, bem menos que o valor registado em 2021 (três mil milhões de euros), ano em que a atividade recuperou após a travagem de 2020, quando as transações não foram além dos mil milhões de euros, refletindo o impacto da pandemia. Em causa estão dados que constam no research “Investing in NPL in Iberia”, lançado recentemente pela Prime Yield.

O valor mediano de avaliação bancária de casas para efeitos de concessão de crédito habitação caiu pela segunda vez este ano, tendo-se fixado, em outubro, em 1.420 euros por metro quadrado (euros/m2), nove euros (-0,6%) abaixo do mês de setembro, mas 13,5% acima do período homólogo (1.251 euros/m2). O mesmo cenário verificou-se em agosto, mês em que o valor que os bancos atribuem às casas baixou pela primeira vez desde março de 2020. Em causa estão dados divulgados esta terça-feira (29 de novembro de 2022) pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Já foi publicado em Diário da República o diploma que vem estabelecer novas regras de renegociação do crédito habitação. E, na sua aplicação, os bancos têm um papel importante, já que caberá às instituições bancárias avaliar o efeito da subida dos juros nos orçamentos familiares. A ideia é antecipar, tanto quanto possível, qualquer situação de risco de incumprimento que possa decorrer do agravamento da taxa de esforço. Para já, os bancos têm demonstrado abertura em aplicar o novo decreto-lei. Mas se não o fizerem estão sujeitos a pagar multas que podem ascender aos 1,5 milhões de euros.

Os custos da energia poderão vir a pesar no cálculo da taxa de esforço das famílias que pedirem um empréstimo para a compra de casa. O Banco de Portugal (BdP) está a estudar mudanças nos critérios para a concessão de crédito habitação, e este é um dos critérios que poderá vir a ser considerado.

Melhorar a eficiência energética das casas está na ordem do dia, num momento em que o combate às alterações climáticas está a ganhar força e os preços da energia estão a subir. Mas em Portugal ainda há muito a fazer a este nível, tendo a Comissão Europeia alertado que o nosso país é o quinto da UE com maior risco de pobreza energética. E este cenário traz riscos para a desvalorização de ativos, quer para as famílias quer para o próprio sistema bancário português, já que 63% dos créditos habitação são garantidos por casas de baixa eficiência energética, aponta o Banco de Portugal (BdP).

Os bancos continuam a emprestar muito dinheiro para a compra de casa em Portugal, mas o montante total de crédito habitação concedido aos particulares está a desacelerar, tendo abrandado em outubro de 2022 pelo terceiro mês consecutivo, revelou esta segunda-feira (28 de novembro de 2022) o Banco de Portugal (BdP).

Hoje, só os empréstimos da casa assinados até 2011 podem abater os juros no IRS, dentro de limites bem definidos.

O PSD viu ser aprovada, esta quinta-feira (24 de novembro de 2022), uma proposta de alteração ao Orçamento do Estado para 2023 (OE2023) que alarga o leque de situações para a utilização do saldo de planos poupança, como PPR, na amortização do empréstimo da casa.

A subida da Euribor para todos os prazos afeta particularmente os portugueses, já que cerca de 90% dos contratos de crédito habitação são de taxa variável. E o próprio Banco de Portugal (BdP) alerta que, com a subida das taxas de juro, a prestação da casa, em termos médios, poderá aumentar 92 euros até ao final de 2023. O que o regulador português também diz é que haverá uma em cada dez famílias que vão ter taxas de esforço superiores a 40% já no próximo ano.