Direito de superfície: tudo sobre construir, usufruir ou plantar em terrenos alheios

O regime associado ao direito de superfície está consagrado no Código Civil (C.C.). Em causa está um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, a fim de construir, plantar ou usufruir do seu terreno. Mas em que consiste, como se constitui e como se extingue o direito de superfície? Neste artigo respondemos, com fundamento legal, a estas e outras questões associadas a este regime que tem vindo a ser utilizado no mercado imobiliário nacional com distintos objetivos.

Em que consiste o direito de superfície?

O direito de superfície tipificado no art.º 1524.º do C.C. consiste na faculdade, perpétua ou temporária, de construir ou manter uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações. Pese embora, o direito de superfície consagre a titularidade de um direito real, é vulgarmente confundido com arrendamento, cuja dinâmica com o bem emerge de uma relação de direito das obrigações, tal como explica a Teixeira Advogados & Associados* neste artigo preparado para o idealista/news.

Como se constitui o direito de superfície?

O direito de superfície constitui-se, nos termos do artigo 1528.º do C.C., mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.

Quais são os direitos e encargos do superficiário e do proprietário do solo?

Aquando da constituição do direito de superfície convenciona-se o preço pago pelo superficiário sobre a aquisição do mesmo. E, não obstante, o pagamento do valor estipulado ser sempre em dinheiro, tal quantia tanto pode ser liquidada numa única prestação ou através de uma determinada prestação anual, perpétua ou temporária, à luz do disposto no artigo 1530.º do C.C.

Contudo, antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder. De igual forma, conforme preceito do artigo 1533.º do C.C., o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.

Além disso, por regra, o proprietário do solo goza, em último lugar, do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície, salvo nos casos em que sendo enfitêutico o prédio incorporado no solo se prioriza o direito de preferência do proprietário.

Como se extingue o direito de superfície?

Pese embora no título constitutivo as partes poderem estipular a extinção do direito de superfície dependendo da verificação de qualquer condição resolutiva ou até em consequência da destruição da obra ou das árvores, o direito de superfície extingue-se também:

• no caso de o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;
• uma vez destruída a obra ou as árvores, o direito de superfície extingue-se se superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
• quando constituído por tempo certo e tendo decorrido o prazo;
• pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade;
• por via do desaparecimento ou inutilização do solo;
• pela expropriação por utilidade pública.

Caso prático

Com o objetivo de ilustrar o exposto, apresenta-se a seguinte hipótese prática:

1. O António, interessado em construir um shopping na sua cidade, entra em contacto com Bernardo, proprietário de um terreno no centro com ótimos acessos. Para a concretização do negócio, António menciona as vantagens para ambos da constituição do direito de superfície a seu favor, evidenciando, para o efeito, que o terreno de Bernardo – até agora inutilizado – teria um destino útil sem que este abdicasse do seu direito de propriedade, permitindo apenas uma abertura do mesmo.
2. Para o efeito, António e Bernardo celebraram um contrato com vista à constituição do direito de superfície de António, por prazo indeterminado, mediante a prestação anual de 22.000,00 euros.

Enquanto António não iniciar a sua obra, Bernardo pode utilizar e fruir da superfície?

Sim, desde que não impeça nem dificulte a construção do superficiário.

E se o António não concluir a construção no prazo de 10 anos?

Nesse caso, o direito de superfície de António extingue-se por força do disposto no art. 1536.º, n.º 1, al. a), do C.C.

*Teixeira Advogados & Associados