Donos de terrenos para construção de casas em zonas de pressão urbanística pagam mais IMI

A proposta de Lei para o Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) prevê algumas medidas que têm impacto no imobiliário, sobretudo a nível fiscal. O que confirma que o setor é uma boa fonte de receita para o Estado. Preparámos, em parceria com a PricewaterhouseCoopers (PwC), um guia sobre este tema que dividimos em quatro partes.

Depois de já termos falado sobre o agravamento da tributação dos rendimentos decorrentes da atividade de Alojamento Local (AL) e sobre a criação de uma nova taxa de IMT e a revogação da isenção de IMI para prédios classificados, hoje abordamos o alargamento da taxa agravada de IMI para terrenos para construção habitacional localizados em áreas de pressão urbanística. Ainda esta semana publicaremos o seguinte artigo:

Parte IV: Isenção para rendimentos prediais decorrentes de Programas de Arrendamento Acessível.

Que mudanças há com o agravamento da taxa de IMI para terrenos para construção habitacional em zonas de pressão urbanística?

Com o Orçamento do Estado para 2019 (OE2019), o Governo ficou autorizado a alterar as regras para a classificação dos “imóveis devolutos” e a definir “zona de pressão urbanística”, estando também prevista a possibilidade de os municípios poderem agravar a taxa de IMI a cobrar quanto a estes imóveis.

Neste sentido, foi publicado o Decreto-lei 67/2019, de 21 de maio, que introduziu, entre outros:

• Novos indícios de desocupação, passando, então, a ser considerados como devolutos os prédios urbanos (ou frações autónomas de prédios urbanos) que se encontrem desocupados durante um ano, sendo esta situação atestada por vistoria ou mediante a verificação de algumas condições, e.g., a existência de baixos consumos de água e eletricidade;
• Definição do conceito de zonas de pressão urbanística, como aquelas em que se verifique uma dificuldade significativa de acesso à habitação, quer por escassez de oferta, quer pela prática de preços demasiado elevados, sendo estes insuportáveis pela generalidade dos agregados familiares;
• A possibilidade de agravamento da taxa de IMI, que consiste na liberdade atribuída aos municípios relativamente para o aumento da taxa de IMI para o sêxtuplo, podendo ainda ser agravada em mais 10% nos anos seguintes, com o limite máximo de 12 vezes a taxa de IMI aplicável.

Assim, passou a estar prevista uma tributação agravada em sede de IMI, nos termos acima, para os prédios urbanos (ou frações autónomas de prédios urbanos) que se encontrem devolutos há mais de dois anos, quando localizados em zonas de pressão urbanística.

A Proposta do OE2020 prevê a extensão do agravamento da taxa de IMI, também para os prédios em ruínas e terrenos para construção habitacionais, quando localizados nessas zonas.

Se a aplicação desta tributação agravada aos prédios em ruínas não surpreende (está, aliás, já prevista a aplicação de uma taxa agravada para o triplo para estes prédios), a inclusão de terrenos para construção habitacionais, ainda que localizados em zonas de pressão urbanística, parece-nos excessiva.

Ora, deste modo e caso se mantenha esta inovação, um proprietário de um terreno para construção habitacional localizado numa zona de pressão urbanística terá um encargo anual em sede de IMI e Adicional ao IMI (AIMI) bastante pesado:

• IMI à taxa agravada de 1,8% a 2,7% (6 vezes a taxa “normal” de IMI definida anualmente por cada município e que pode variar entre 0,3% e 0,45%);
• AIMI às taxas de 0,7%, 1% e/ou 1,5% (no caso de pessoas singulares e dependendo do Valor Patrimonial Tributário) ou à taxa de 0,4% (no caso de pessoas coletivas e independentemente do Valor Patrimonial Tributário).

Por fim, importa notar que é da responsabilidade dos municípios a identificação e comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (até 31 de dezembro) dos prédios (ou frações autónomas) devolutos, em ruínas e terrenos para construção habitacionais, quando localizados nestas zonas de pressão urbanística.

Apesar de o problema dos imóveis devolutos (ou em ruínas) merecer, de facto, atenção, a forma de o solucionar – através de um agravamento muito acentuado da tributação – não nos parece ser o melhor caminho – quanto mais incluir neste “pacote” os terrenos para construção habitacionais... Políticas como as de incentivo à reabilitação urbana são, em nossa opinião, mais acertadas e eficazes. 

Aliás, fica a dúvida: quantos prédios devolutos ou em ruínas ganharam nova vida impulsionados por políticas fiscais penalizadoras? E, por outro lado, quantos foram os que a ganharam (ganhando também as nossas cidades) em virtude de políticas fiscais promotoras e incentivadoras da reabilitação urbana? 

Nota: artigo escrito por Diogo Gonçalves Pires e Isabel Colmonero, da área de Tax Financial Services da PwC Portugal.