Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Alojamento Local e mais-valias: proposta do OE2021 traz outros custos fiscais para os proprietários

Análise da PwC mostra que as alterações mantêm complexidade e incerteza, e podem ser mais onerosas do que o regime atual para alguns proprietários. Explicamos tudo.

Gtres
Gtres
Autor: Redação

O regime de tributação de mais-valias na transferência do imóvel entre a esfera particular e a esfera empresarial do proprietário tem sido uma das principais preocupações dos titulares de Alojamento Local (AL). A proposta de Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021), apresentada e a ser discutida no Parlamento, traz novidades sobre este tema, mas serão suficientes? Analisámos e vamos explicar, porque embora atendam à principal crítica que tem sido apontada ao regime, as alterações mantêm complexidade e incerteza, podendo inclusive ser mais onerosas para alguns proprietários do que o regime atual.

As regras, atualmente em vigor, estabelecem o apuramento de mais-valias em três momentos distintos, tal como explica a PwC neste artigo sobre o tema preparado para o idealista/news.

Como se aplicam as mais-valias no AL no regime ainda em vigor

  • No momento da afetação do imóvel ao Alojamento Local. Nesta altura, deve ser apurada uma mais-valia correspondente à diferença entre o valor de mercado do imóvel na data da afetação e o seu valor de aquisição, a qual será tributada em 50% do seu valor (nos termos da Categoria G). A tributação desta mais-valia fica, no entanto, suspensa até ao momento em que o imóvel retorne à esfera particular do proprietário.
  • No momento da restituição do imóvel ao património particular (momento da desafetação). Aqui deve ser apurada e tributada uma segunda mais-valia correspondente à diferença entre o valor de mercado do imóvel no momento da desafetação e o valor de mercado no momento da afetação. Esta mais-valia será apurada e tributada de acordo com as regras da categoria B, o que significa que 95% do valor da mais-valia será tributado. Neste segundo momento, não só será tributada esta mais-valia, como também a mais-valia apurada aquando da afetação do imóvel e que se encontrava suspensa.
  • No momento da venda do imóvel. É quando deve ser apurada uma mais-valia que corresponderá à diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu valor de mercado aquando da desafetação, a qual será tributada em 50% do seu valor (nos termos da Categoria G).

Os problemas identificados

Além de demasiado complexo e assente num critério pouco objetivo como o valor de mercado dos imóveis, este regime tem sido fortemente criticado por obrigar a que os proprietários suportem, prematuramente, IRS sobre mais-valias apuradas antes da venda dos imóveis. Atente-se que, uma vez que o imposto está a ser cobrado sem que tenha ocorrido a venda do imóvel, o proprietário poderá, no limite, não ter liquidez para fazer face ao pagamento do imposto devido.

Adicionalmente, ainda que exista uma valorização positiva do imóvel nas datas da afetação e da desafetação, nada garante que o proprietário venha a vender o imóvel por um valor superior ao custo que suportou com a sua aquisição.

As tentativas de solução para colmatar estas questões

Para corrigir estes aspetos, foram introduzidas algumas alterações ao regime nos últimos anos, as quais vieram permitir que as mais-valias apuradas nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel fiquem suspensas de tributação, se o imóvel for imediatamente afeto ao arrendamento e sejam eliminadas se o imóvel assim permanecer pelo menos 5 anos.

No entanto, estas alterações têm vindo a ser apontadas como insuficientes. Por exemplo, basta pensar que não evitarão a tributação se o proprietário pretender, por exemplo, afetar esse imóvel à habitação do seu agregado familiar.

Regime proposto na proposta de OE 2021

De acordo com o regime constante da proposta de OE 2021, deixam de ser apuradas mais-valias nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel, passando a tributação a ocorrer apenas aquando da efetiva venda do imóvel a um terceiro.

Esta alteração aparenta ser uma boa notícia para os proprietários, resolvendo o principal problema apontado ao regime em vigor, mas as alterações propostas introduzem outras novidades que poderão significar encargos adicionais para alguns proprietários.

Tributação de acordo com as regras da Categoria B

Uma dessas novidades é a tributação da mais-valia no âmbito da Categoria B, quando o imóvel seja alienado antes de decorridos três anos após a data da desafetação. Ora, já vimos que a tributação da mais-valia no âmbito da Categoria B implica a tributação de 95% do valor da mais-valia e não de apenas 50% como ocorre na Categoria G. Será fácil de antecipar que em muitas situações esta regra acabará por acarretar um encargo maior para o proprietário.

Caso prático:

Imaginemos um proprietário que detém um imóvel durante 20 anos e que afeta este imóvel ao alojamento local apenas durante os últimos 5 anos. No regime atual, seria apurada uma mais-valia correspondente à valorização dos primeiros 15 anos que seria tributada no âmbito da Categoria G (50% da mais-valia) e uma mais-valia referente à valorização ocorrida durante os 5 anos de afetação à atividade e que seria tributada de acordo com a Categoria B (95% da mais-valia).

Por seu lado, no regime proposto, se o proprietário vender o imóvel antes de decorridos os três anos após a desafetação, verá a mais-valia referente aos 20 anos ser tributada de acordo com as regras da Categoria B, ou seja, englobando 95% do seu valor e não apenas 50% como ocorre na Categoria G. Ora, se a valorização do imóvel tiver ocorrido essencialmente nos primeiros 15 anos, qual a razão para que o proprietário seja tributado sobre esta valorização de acordo com as regras mais penalizadoras da Categoria B?

Acréscimo ao rendimento durante 4 anos

Outra novidade é a necessidade de acrescer os seguintes montantes ao rendimento tributável, repartindo-os, em frações iguais, pelo ano da desafetação e pelos 3 anos seguintes:

  • Regime simplificado - 1,5 % do valor patrimonial tributário do imóvel à data da transferência, por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade;
  • Contabilidade organizada - gastos fiscalmente aceites (depreciações ou imparidades, encargos com empréstimos ou rendas de locação) durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade.

Este acréscimo ao rendimento, aparentemente, pretende corrigir a redução de imposto que os proprietários tiveram nos anos anteriores pela dedução destes montantes ao rendimento da atividade. No entanto, esta alteração significa que, apesar de só haver tributação da mais-valia no momento da venda, os proprietários estarão sempre sujeitos ao pagamento de imposto no ano da desafetação, o que não acontece, atualmente, aos proprietários que optem por afetar o imóvel ao arrendamento durante 5 anos.

Embora atendam à principal crítica que tem sido apontada ao regime, as alterações propostas mantêm complexidade e incerteza, podendo inclusive ser mais onerosas para alguns proprietários do que o regime atual.

Uma alternativa mais simples, que passasse pela não tributação das mais-valias até ao momento da venda do imóvel, sem contrapartidas, seria certamente uma mais-valia para o regime. No mercado espera-se que a discussão da proposta de OE 2021 na especialidade traga esclarecimentos e melhorias.

*Bruno Andrade Alves, Tax Director PwC