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“Há imensas oportunidades na criação de produto imobiliário”

Autor: Leonor Santos

No início de cada ano semeiam-se previsões, e as de Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE Portugal, são otimistas. O responsável antevê que 2019 seja o “segundo melhor ano de sempre” no imobiliário comercial, cujo volume de investimento deverá ultrapassar os 2.500 milhões de euros. O aumento de preços, a escassez de oferta, a diversificação de usos e o regresso à construção nova também deverão ser tendência.

O mercado está ao rubro e “há imensas oportunidades na criação de produto imobiliário”, segundo Francisco Horta e Costa. “Os bancos, por exemplo, querem vender os terrenos que têm nos balanços... Os bancos e não só, há outros proprietários que têm terrenos bons para vender e que vão transacioná-los, mas os bancos têm mesmo de o fazer, em virtude da pressão de que têm sido alvo por parte do Banco Central Europeu (BCE)”, afirma o responsável.

Em 2019 vai continuar a existir uma elevada liquidez a nível global e a CBRE prevê que o volume de investimento se mantenha positivo apesar de se antecipar uma queda relativamente a 2018. A consultora estima que o volume de investimento em imobiliário de rendimento se fixe entre os 2.000 e 2.500 milhões de euros em 2019, podendo verificar-se o segundo ano de valor mais elevado de sempre e aproximadamente o dobro da média anual dos últimos 15 anos (de 1.100 milhões de euros).

Espaços flexíveis, a nova tendência

"A dinâmica do mercado de escritórios superou as melhores expetativas em 2018", disse Cristina Arouca, Head of Research da consultora, no decorrer da conferência "Tendências do mercado imobiliário 2019". 

Em termos acumulados foram ocupados 290.000 m2 de espaços de escritórios nas principais cidades do país, um valor histórico em Portugal. Para 2019, a CBRE prevê que a procura de espaços de escritórios se mantenha robusta, ainda que possa refletir algum abrandamento económico. 

Ainda assim, a nova realidade do mercado de trabalho está também a impulsionar a ocupação de edifícios por parte de operadores de espaços flexíveis, responsáveis por 11% da área ocupada em Lisboa, uma tendência que irá manter-se ao longo de 2019. Paralelamente, devemos assistir à integração estruturada de espaços de escritórios tradicionais com espaços flexíveis em alguns dos novos projetos de construção de raiz ou de total reabilitação que vão arrancar.

Hotéis debaixo da mira dos investidores

Segundo as previsões da consultora, em 2019 as unidades hoteleiras deverão manter ou até aumentar os preços, "muito por conta das renovações e novas aberturas". O acréscimo na oferta este ano deverá ser ainda mais significativo do que no ano anterior, estando previstos 900 novos quartos para Lisboa e 650 para o Porto. Um número bastante mais elevado que o verificado em 2018, quando foram inaugurados cerca de 780 novos quartos em hotéis de 4 e 5 estrelas na cidade de Lisboa e outros 430 na Invicta.

A atratividade do mercado nacional deve também refletir-se na chegada de grandes marcas internacionais a Portugal nos próximos dois anos como é o caso da Yotel, Casual Hotels, Curio, Catalonia, W, Viceroy, Moxy ou Meininger.

Imprevisibilidade do Governo, uma “pedra no sapato”

De um lado as boas notícias, e do outro os constrangimentos, que para Francisco Horta e Costa “vêm sempre do mesmo lado”. Segundo o responsável, o “Governo tem sido imprevisível” em matéria de legislação fiscal no setor imobiliário, algo que tem sido prejudicial ao longo dos anos, ainda que o mercado tenha sido resiliente e capaz de “resistir a tudo isso”.

Cristina Arouca aponta a “morosidade dos processos de licenciamento” como outro constrangimento. “Se os processos de licenciamento que estão atualmente em curso fossem muito mais céleres e aprovados, teríamos muito mais oferta no mercado, quer de uso residencial quer de escritórios. Nós sabemos que há muitos processos assim há mais de um ano”, atira a responsável.

Construção nova à vista

O mercado de imobiliário para habitação terá movimentado 25 mil milhões de euros no ano passado. Este ano, a previsão da CBRE aponta para um aumento da oferta em Lisboa, que deverá duplicar. 

A construção nova será, sem surpresas, a nova onda do imobiliário. De acordo com Francisco Horta e Costa haverá “cada vez mais promotores a irem para zonas um bocadinho mais descentralizadas, mas ainda perfeitamente dentro dos limites das cidades, para produzir produto não só para venda a preços mais acessíveis, mas também prédios de construção nova para arrendar”.

O mercado de imobiliário para habitação terá movimentado 25 mil milhões de euros em 2018

“Até agora não estavam reunidas as condições para isso acontecer”, diz, explicando que os promotores antes de investirem “querem ter muitas certezas”. A falta de produto é gritante, os bancos têm interesse em financiar e, por isso, vamos ter “finalmente mais oferta a vir para o mercado", conta, frisando que "2019 não vai ser um ano em que essa oferta vai ser massiva". "Mas a partir de 2020 e 2021 vamos ver mais produto”, conclui o diretor-geral da CBRE.

Segundo as contas da consultora a nova oferta vai continuar a não ser suficiente para colmatar a elevada procura, em grande parte também porque muitos destes imóveis são vendidos em fases embrionárias do projeto.