O que está a impedir o imobiliário de crescer (ainda) mais

Portugal está, definitivamente na moda, e o imobiliário seguiu à boleia da onda de euforia e vive momentos inéditos. 2018 foi, aliás, o “ano de todos os recordes, em quase toda a linha”. As palavras são de Eric Van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield (C&W) em Portugal, que está convencido que o crescimento poderia, porém, ser ainda maior. O especialista no setor imobiliário lamenta a instabilidade legal e fiscal do país e avisa que este tipo de constrangimentos é capaz de “matar o interesse dos investidores”.

Os números são animadores – o balanço da consultora C&W aponta para um investimento em imobiliário comercial na ordem dos 3 mil milhões de euros em 2018 -, mas ainda podiam ser melhores.

Na apresentação do estudo “What’s Next” da C&W aos jornalistas, Eric Van Leuven antecipa um 2019 otimista. Acredita que este será outro ano muito positivo, ainda que possivelmente com preços um pouco mais moderados. Mais adianta que “a curiosidade demonstrada até à data por parte dos investidores pelos ativos chamados alternativos”, como hotéis e residências para estudantes, será concretizada em 2019, esperando-se uma intensa atividade de investimento nestes segmentos.

Imobiliário de ouro, mas refém da instabilidade

O especialista enaltece a “dinâmica do mercado em quase toda a linha”, quer no volume de transações de investimento, mas também na absorção de escritórios, na atividade do retalho de rua, na dimensão dos negócios, e no nível das taxas de rentabilidade. Ainda assim, não se inibe de fazer referência à “gritante falta de escritórios e casas” no país e à “atual falta de capacidade instalada”.

C&W

“Há falta de certo produto imobiliário em Portugal. Neste momento, e essencialmente nos grandes centros urbanos, o problema passa, sobretudo, pela habitação para a classe média e pelos escritórios, ambos produtos que fazem falta tanto em Lisboa como no Porto”, comenta Van Leuven. Em declarações ao idealista/news, o responsável atira para cima da mesa outro constrangimento: a instabilidade legal e fiscal, “que mata o interesse dos investidores”.

"Há falta de certo produto imobiliário em Portugal. Neste momento, e essencialmente nos grandes centros urbanos, o problema passa essencialmente pela habitação para a classe média e pelos escritórios"

Eric Van Leuven, diretor-geral da C&W

“Viemos de um período com alguma estabilidade de 2012 a 2016/2017, mas nestes últimos meses parece que o Governo esteve decidido a aborrecer o mundo de investimento”, comenta o especialista. Van Leuven dá a título de exemplo o binónimo habitação-escritórios, esclarecendo que já há muitas “queixas” de ocupantes que “não têm depois como alojar as pessoas recrutadas de diferentes regiões e que precisam de uma casa a preços acessíveis para arrendar”.

A esta dificuldade junta outra, nomeadamente de falta de mão de obra na construção, e a consequente subida de preços. Esta é, de resto, uma preocupação que vem sendo discutida várias vozes do setor, como o idealista/news noticiou.

Regresso à construção de raiz é fundamental

O regresso à obra nova será fundamental, segundo o responsável. “A reabilitação urbana é um desígnio que vai continuar, um desígnio muito nobre, útil e lógico, mas não chega, porque enfim, basta passar pela cidade tudo é em escala muito pequena... dez apartamentos aqui, dez apartamentos acolá, vejamos o exemplo de uma empresa como a Teleperformance que só de uma vez precisa de 1000 apartamentos para os seus quadros estrangeiros... Ora isso não aparece sem novos planos de construção”, comenta o especialista ao idealista/news.

A consultora estima que o investimento alocado à atividade de promoção e reabilitação urbana país tenha ultrapassado em 2018 os 2.000 milhões de euros, distribuídos por mais de 50 negócios. Entre as operações de maior envergadura, a C&W realça o portfolio Golden, vendido pela Fidelidade aos americanos da Apollo por um valor de 425 milhões de euros, dos quais cerca de 70% se estima serem ativos do setor residencial. A venda dos terrenos da Feira Popular por parte da Câmara de Lisboa à Fidelidade, a compra dos portfolios Viriato e Centauro, respetivamente do Novo Banco e Açoreana/Banif, ou a aquisição por parte da Mabel Capital do Quarteirão da Suíça são também operações de promoção e reabilitação urbana a destacar.

2018, um ano de recordes “nunca antes visto”

O valor definitivo de fecho do ano relativo ao investimento em imobiliário comercial encontra-se ainda por confirmar, mas a consultora acredita que “deverá rondar os 3.000 milhões de euros”. Frisa, contudo, que este volume considera apenas investimento em produto comercial acabado e de rendimento. De acordo com a consultora “deveremos assistir a algum abrandamento do crescimento dos últimos anos” – tanto da economia no seu todo, como no consumo, no turismo, e também nos preços da habitação e na velocidade do escoamento. Ainda assim, "a valorização do imobiliário comercial deve continuar a verificar-se, mais por via da subida das rendas do que pela descida das yields".

O setor de retalho, nomeadamente de centros comerciais, esteve particularmente ativo

Os investidores estrangeiros têm vindo a revelar um interesse crescente no imobiliário comercial, tendo sido responsáveis em 2018 por 94% do volume total investido em produto acabado. Após três anos a liderarem o top de investimento estrangeiro, os norte-americanos adotaram em 2018 “uma postura menos agressiva”, tendo sido os europeus a dominarem as compras de ativos comerciais. 

O setor de retalho, nomeadamente de centros comerciais, esteve particularmente ativo, atraindo 52% do volume total, mais de 1.400 milhões de euros. Seguiu-se o setor de escritórios com 35% do total investido, cerca de 950 milhões de euros. Em ambos os casos foram atingidos máximos históricos em termos de volume de investimento. O setor hoteleiro surge, pela segunda vez na história, como o terceiro segmento de imobiliário comercial mais atrativo, tendo captado para o nosso país 8% do total investido, mais de 200 milhões de euros. 

Escritórios têm “melhor ano de sempre”

O mercado de escritórios da Grande Lisboa teve um dos seus melhores anos de sempre: entre janeiro e novembro foram arrendados cerca de 191 mil m2 de escritórios, refletindo um crescimento homólogo na ordem dos 24%. As estimativas de fecho de ano apontam para mais de 200 mil m2, podendo mesmo ser ultrapassado o valor de 2008, máximo histórico até à data, quando se transacionaram 233 mil m2 de espaços.

Nos primeiros nove meses do ano o Grande Porto registava já uma procura recorde em termos históricos

No Porto o setor de escritórios atravessa também um bom momento, com uma procura cada vez mais dinâmica e em grande parte impulsionada por ocupantes internacionais que reconhecem a atratividade da cidade para a instalação de centros de serviços partilhados. Nos primeiros nove meses do ano o Grande Porto registava já uma procura recorde em termos históricos, num total de 74.000 m2 distribuídos por 42 operações. O BNP Paribas protagonizou o maior negócio do ano ao arrendar 16.000 m2 no Urbo Business Center, em Matosinhos. Destaca-se também a ocupação de 14.500 m2 no Business Center da Maia por parte da Prozis, e do Global Media Group de 5.700 m2 na cidade do Porto.