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“Admitimos que a curto prazo serão constituídas em Portugal sete SIGI”

Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield, diz que há Socimi que querem investir, mas considera que regime tem de ser clarificado.

Vários intervenientes do setor imobiliário reclamaram durante muito tempo a criação em Portugal da versão lusa dos REIT (Real Estate Investment Trusts). E a verdade é que as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) já foram publicadas em Diário da República, sendo que até ao momento nenhuma foi formalmente anunciada no mercado. Em entrevista ao idealista/news, Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield, revela que podem ser constituídas a curto prazo em Portugal sete SIGI, havendo empresas espanholas atentas à evolução do regime.

A Prime Yield foi adquirida pela espanhola Gloval no final de 2018. Fale-nos um pouco sobre esse processo?

A Prime Yield foi integrada em dezembro do ano passado no Grupo Gloval, que é uma iniciativa de dois fundos de ‘private equity’, com o objetivo de concentrar no mercado europeu e no mercado latino-americano as operações de avaliação e consultoria imobiliária. Fazemos parte de um grupo que tem cerca de 1.300 pessoas e que opera em sete países [Portugal, Espanha, Angola, Brasil, Cabo Verde, Moçambique, Grécia]. O processo de integração ocorreu normalmente, funcionamos como no passado, embora integrados numa estrutrura que nos permite crescer para outros mercados.

A Prime Yield passou a ser uma marca do grupo Gloval que atua sobretudo em duas áreas, avaliação e consultoria, para os segmentos de Non-Performing Loans (NPLs na sigla inglesa – créditos problemáticos) e também na concessão de crédito, isto é, desenvolvemos os nossos serviços para bancos e para investidores. O nosso objetivo é levar a marca Prime Yield para Espanha, para a Grécia e para o Brasil, onde já estávamos, neste novo formato. 

Fale-nos um pouco sobre o stock de NPLs em Portugal. Ainda há muitos ativos no mercado?

O stock de NPLs em Portugal continua a ser muito debatido, porque ao contrário de Espanha, onde se fez um banco mau, o Sareb, essa não foi a solução. Então os bancos têm feito o processo de desalavancagem durante estes anos desde a crise. O que verificamos é que os processos de venda de maior dimensão já foram feitos, os chamados ‘jumbo deals’.

"O stock de NPLs em Portugal continua a ser muito debatido, porque ao contrário de Espanha, onde se fez um banco mau, o Sareb, essa não foi a solução. Então os bancos têm feito o processo de desalavancagem durante estes anos desde a crise"
Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

O que assistimos agora são carteiras mais pequenas a serem colocadas no mercado. Nós atuamos quer do lado do comprador quer do lado do vendedor, fazendo a ‘due diligence’ desses processsos. E estamos a ver cada vez mais um mercado secundário mais atrativo, isto é, os próprios ‘servicers’, as companhias que estão a gerir essas carteiras depois de adquiridas aos bancos, estão a organizar vendas em mercado secundário, por um lado, e por outro a apostar em co-investimentos para o desenvolvimento de promoção imobiliária para esta procura no setor residencial, que permanece constante, e para uma procura nova e crescente no caso dos escritórios.

Os ativos de ‘comercial real estate’ que advêm do crédito a empresas são essencialmente na área do retalho e dos armazéns. São dois tipos de ativos que hoje em dia suportam os créditos nas carteiras dos bancos e são esses que agora estão no mercado, bem como algumas operações de terrenos de maior dimensão que vêm sendo colocadas ao longo do corrente ano.  

É de esperar alguma novidade neste tipo de negócio ainda este ano?

Até final do ano, as carteiras que estão em comercialização são essencialmente de pequena dimensão de imóveis residenciais que restavam de dois bancos. E num deles também uma carteira de ‘comercial real estate’, mas de pequena dimensão.

Muito se falou sobre a importância das SIGI serem implementadas em Portugal. O que muda, agora que já existem?

O regime das SIGI em Portugal passou a ser uma realidade, um pouco na linha daquilo que eram as Socimi em Espanha. E o que acontece ao dia de hoje, de acordo com um estudo que produzimos, em que se compara o regime das Socimi e o das SIGI, é que verificamos que existe interesse. Nós próprios tomámos contacto com seis Socimi em Espanha que querem investir em Portugal.

"Tomámos contacto com seis Socimi em Espanha que querem investir em Portugal"
Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

Existe inclusive uma manifestação pública de uma Socimi espanhola que quer estar cotada no mercado português até final do ano, mas tal como em Espanha no início da legislação, Portugal precisa da clarificação do modelo português, isto porque a partir do momento que existe uma Socimi em Portugal que queira cotar a sua filiada, a sua filiada deveria ter em Portugal o mesmo regime que tem em Espanha, e o nosso regime não está claro. Para bem do mercado e para bem de todos, o que esperamos é que esta clarificação seja feita o mais rápido possível, para que consigamos de uma vez por todas implementar o regime dos REIT em Portugal e que isso conduza ao investimento institucional de qualidade e profissional no nosso mercado. 

É possível comparar de alguma forma o mercado imobiliário espanhol com o português, nomeadamente em termos de investimento?

Os volumes de investimento existentes em Espanha e Portugal são copletamente distintos. Este ano, provavelmente Espanha vai fechar com 12.000 milhões de euros e Portugal com 3.000 milhões de euros. Diria que um terço do mercado em Portugal corresponde ao mercado de Espanha. 

Portugal teve durante muitos anos um regime de fundos de investimento imobiliário muito competitivo do ponto de vista fiscal. Essa competitividade foi-se perdendo ao longo dos anos, e ao ter-se perdido o veículo fundo de investimento imobiliário perdeu um pouco da sua atratividade. 

"Portugal teve durante muitos anos um regime de fundos de investimento imobiliário muito competitivo do ponto de vista fiscal. Essa competitividade foi-se perdendo ao longo dos anos, e ao ter-se perdido o veículo fundo de investimento imobiliário perdeu um pouco da sua atratividade"
 Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

A esperança do setor é que as SIGI venham a ser esse veículo para o desenvolvimento do setor. Deste modo, muitos fundos de investimento imobiliário podem converter-se em SIGI. Destas seis Socimi espanholas que têm interesse em Portugal, se se concretizarem 50%, admitimos que a curto prazo sete SIGI serão constituídas em Portugal, no entanto, ressalvando que este tema da clarificação é crucial para o desenvolvimento do mercado.