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Merlin Properties à caça de mais oportunidades em Portugal – e chega à bolsa este ano

Para já está afastada o cenário da Socimi espanhola cotar-se como SIGI. Monumental reabre modernizado em 2020, com cinema.

Renovação do edifício Monumental arranca este mês e obras terminam em 2020  / Engexpor/Broadway Malyan
Renovação do edifício Monumental arranca este mês e obras terminam em 2020 / Engexpor/Broadway Malyan

A Socimi espanhola Merlin Properties (MP) “aterrou” em Portugal em 2015, com a compra do Edifício Caribe, no Parque das Nações, em Lisboa. Desde então foi sempre a somar (ver tabela). Uma aposta centrada sobretudo no segmento de escritórios e que é para manter, apesar da oferta de espaços estar a encurtar. A empresa revela que quer reforçar de 9% para 15% a sua exposição a nível nacional e adianta que vai começar a cotar em bolsa até final do ano, afastando o cenário, para já, de cotar como Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI).

“Inicialmente dissemos que a ideia era que Portugal tivesse cerca de 25% da dimensão da empresa a nível ibérico. Mas o que agora queremos é que [a carteira de imóveis] seja de 15% em Portugal e 85% em Espanha. Como atualmente representa 9%, iremos continuar a investir. Mas agora estamos a apostar mais na reforma dos imóveis que já temos”, começa por dizer Fernando Ramirez, diretor em Espanha da MP, ao idealista/news.

O encontro, onde também participaram Inés Arellano, diretora da empresa em Espanha, e João Cristina, diretor em Portugal, realizou-se no Marquês de Pombal 3, em Lisboa – sede da MP no país –, precisamente um dos edifícios que será intervencionado no futuro. “Para se fazer uma intervenção neste imóvel é preciso ter uma licença da Câmara Municipal de Lisboa, porque é uma zona protegida, e isso demora muito tempo, por isso o processo de intervenção está um pouco atrasado. Mas serão mais obras de interiores e de zonas comuns, para dar um ar mais apelativo ao edifício”, diz João Cristina. 

"Todos os dias recebo chamadas de interessados [inquilinos para o edifício Monumental], mas de momento não há nada fechado”
João Cristina, diretor da Merlin Properties em Portugal

Já o edifício Monumental começa a ser intervencionado este mês, devendo reabrir no final de 2020, adianta o responsável, salientando que o custo da obra derrapou – custará quase 30 milhões de euros – em parte também devido ao aumento dos custos de construção. “Não há perspetivas de mudar os usos”, conta, quando questionado sobre se continuará a ter salas de cinema: “A intervenção sempre se centrou fundamentalmente nos escritórios, mas com o passar do tempo decidimos avançar também com obras na galeria comercial. Com todas as alterações na zona do Saldanha, decidimos criar uma ou duas grandes lojas de rua”.  

Sobre os futuros inquilinos do segmento de escritórios, o responsável diz que a MP tem recebido “muitas manifestações de interesse”, o que comprova “que a aposta pela modernização do edifício foi acertada”. “Todos os dias recebo chamadas de interessados, mas de momento não há nada fechado”, revela.

“Estamos atentos a tudo”

Para Fernando Ramirez não há dúvidas, uma empresa como a MP está sempre atenta a tudo. “É a nossa obrigação”, afirma, frisando que a Socimi espanhola é o operador número dois em Portugal e que a ambição passa por ser o operador líder de mercado. “Não é para receber uma medalha, mas já somos o número um em Madrid e Barcelona, e ‘encarar’ o cliente com estes números é um valor acrescentado. Ser líder significa ser a primeira opção quando uma multinacional pensar expandir a sua operação em Portugal”. 

O segmento de escritórios está ao rubro no país, mas a falta de oferta é um problema para as empresas que querem instalar-se. Um dilema com o qual a MP vive bem. “Como proprietários de edifícios existentes é maravilhoso que haja muita procura e pouca oferta”, comenta Inés Arellano, considerando que o segredo “é conhecer bem o mercado e saber onde apostar”. 

"O nosso DNA não é de promotor imobiliário, mas como está o mercado, esse tipo de investimento pode ser interessante"
João Cristina, diretor da Merlin Properties em Portugal

“A oferta é muito limitada e a procura é muito elevada, por isso há uma oportunidade, nem que seja de forma muito seletiva, de entrar em alguma promoção. Tem de ser muito seletivo, porque o nosso DNA não é de promotor imobiliário, mas como está o mercado, esse tipo de investimento pode ser interessante”, acrescenta João Cristina. 

Já Fernando Ramirez considera ser fulcral ter prudente aquando da avaliação de um eventual negócio: “É preciso ter paciência. Em quatro anos e pouco investimos em nove edifícios. Em Portugal, ao contrário do que acontece em Espanha, a carteira de imóveis construiu-se individualmente. E chega-nos de tudo um pouco às mãos, por isso somos muito seletivos. Os 9 [imóveis de escritórios] podiam ser 27, mas descartámos muitos”. 

Entrar em bolsa sim, SIGI (para já) não

Uma “ferramenta” que ajudará a MP a ganhar visibilidade é a prometida entrada em bolsa, que deverá acontecer ainda este ano. Fora de hipótese está, para já, a possibilidade de cotar como SIGI. “A nossa intenção é fazer um dual-listing até final do ano, o que nos vai maior visibilidade no mercado”, dizem os responsáveis. “O dual-listing e as SIGI são duas coisas independentes”, refere Fernando Ramirez, explicando que a MP cotará na bolsa espanhola e portuguesa com os mesmos ativos. 

"Para uma empresa que opera localmente faz muito sentido, mas para uma empresa estrangeira não funciona tão bem. É um regime [as SIGI] que ainda tem de ser desenvolvido"
Fernando Ramirez, diretor em Espanha da Merlin Properties

Sobre a implementação das SIGI em Portugal, o diretor da MP considera tratar-se de uma “notícia estupenda para o país”, mas mostra-se prudente a curto prazo. “Para uma empresa que opera localmente faz muito sentido, mas para uma empresa estrangeira não funciona tão bem. É um regime que ainda tem de ser desenvolvido”. 

Uma opinião partilhada por Inés Arellano, que adianta que a MP estará muito atenta ao desenvolvimento da nova lei. “Vamos estar a analisar muito de perto e ver se faz sentido para uma empresa como a nossa”. 

Plataforma Logística Lisboa Norte avança aos poucos

Sobre a Plataforma Logística Lisboa Norte, que a MP comprou, em outubro de 2016, à Saba Parques Logísticos Portugal, antiga Abertis Logística Portugal – está localizada em Castanheira do Ribatejo (Vila Franca de Xira), nos arredores de Lisboa –, João Cristina revela que se trata de um ativo que está a ser lançado no mercado de forma gradual. “Vamos começar com a construção da primeira nave de logística em breve. Há muitos interessados, mas vamos aos poucos, um nave logística de cada vez: vamos desenvolvendo à medida que formos arrendando os espaços”.

Começaremos a construção de novas naves conforme se forem comercializando outras”, acrescenta Inés Arellano. “Não temos pressa. É um projeto de longo prazo, a oito, dez anos”, conclui Fernando Ramirez.

Carteira de imóveis da Merlin Properties em Portugal:

Ano Imóvel/localização Custo de aquisição
2015 Edifício Caribe, sede da Novabase/Parque das Nações/Lisboa  18 milhões €
2016 Edifício Monumental e Torre A das Torres de Lisboa, sede da Galp 103 milhões €
2016 Plataforma Logística Lisboa Norte/Castanheira do Ribatejo  124 milhões €
2017 Marquês de Pombal 3/Lisboa 60,3 milhões €
2017 Central Office/Parque das Nações/Lisboa  29 milhões €
2018 Torre Zen/Parque das Nações/Lisboa 33,3 milhões €
2018 Centro Comercial Almada Forum/Almada 406,7 milhões €
2019 Art's e Torre Fernão de Magalhães/Parque das Nações/Lisboa 112,2 milhões €
2019 Sede da Nestlé/Linda-a-Velha/Lisboa 12,5 milhões €