“Segmento de escritórios é o que tem estado mais em cima da mesa dos investidores"

Portugal está na mira dos investidores estrangeiros. Uma tendência que se deve manter no futuro, nomeadamente no imobiliário comercial. “Vislumbramos todos os dias solicitações de investidores para ‘advisory’ no desenvolvimento de projetos imobiliários. E o segmento de escritórios é aquele que tem estado mais em cima da mesa aquando das opções de investimento”, diz Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield, ao idealista/news.

O responsável da empresa portuguesa especializada na realização de estudos, consultadoria e avaliação de bens – foi integrada em dezembro de 2018 no grupo Gloval – enaltece também o bom momento que vive o setor hoteleiro a nível nacional: “Esperamos que até final do ano se atinja o recorde de mil milhões de euros em investimento em Portugal”.

No mercado residencial, o especialista diz que "há uma procura consistente", com o ·número de transações a atingir recorde atrás de recorde·", fazendo "falta novos projetos de promoção nova" para responder a esta demanda. Antecipa, por isso, que os preços "a curto-médio prazo, não vão ter tendência para descer, mas sim para uma manutenção e uma apreciação mais ligeira".

A Prime Yield fez recentemente um estudo sobre o mercado imobiliário na Península Ibérica, no qual comparava, por exemplo, preços entre várias cidades. Fale-nos um pouco sobre o mesmo.

Fizemos recentemente um estudo comparativo no imobiiário comercial entre Lisboa, Porto, Barcelona e Madrid. A principal conclusão que retiramos é que são mercados distintos pela sua dimensão, mas seguem a mesma tendência, de consolidação em alta daquilo que têm sido os preços num passado recente. 

Podemos começar pelo setor de escritórios, onde Madrid tem uma taxa de absorção de cerca de 500.000 metros quadrados (m2) por ano, que quando comparada com Lisboa, cerca de 210.000 m2 por ano, verificamos que há um ‘gap’ muito grande, e que na realidade o preço por m2 de arrendamento de 35 euros em Madrid e de 21 euros em Lisboa cria ainda uma potencialidade muito forte para o crescimento do preço dos escritórios na capital portuguesa.

Fizemos recentemente também um estudo que procurava responder a uma questão: “Nas principais cidades europeias, quantos m2 eu conseguia arrendar com 3.000 euros?”. Chegámos à conclusão que Lisboa é a cidade europeia, entre os países que integravam este estudo, onde conseguimos arrendar mais m2 [142,9], porque na realidade, em termos médios, o valor de renda por m2 é o mais baixo.

Prime Yield

Em relação ao setor hoteleiro, realçar que Portugal este ano está a bater recordes no domínio do investimento imobiliário, muito fruto de uma primeira operação que foi realizada, a venda dos hotéis Tivoli pela Minor, e de duas outras que estão em curso. Esperamos que até final do ano se atinja o recorde de mil milhões de euros em investimento no setor hoteleiro em Portugal.

"Esperamos que até final do ano se atinja o recorde de mil milhões de euros em investimento no setor hoteleiro em Portugal"
Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

No segmento industrial e logístico, de salientar que em Espanha existe já muita falta de terrenos para desenvolvimento deste tipo de ativos, mas em Portugal estamos um pouco mais atrás no desenvolvimento de parques logísticos, apesar do investimento recente de um grande ‘player’, uma Socimi espanhola [Merlin Properties], num terreno a Norte de lisboa. A logística começará também a fazer parte da ordem do dia.

No domínio do comércio de rua, de salientar que os números que se atingem em Madrid, com a venda, no ano passado, de uma loja muito conhecida de roupa por cerca de 100.000 euros por m2, nunca foram atingidos em Lisboa, apesar da renda por m2 ter subido 23% já este ano.

As expetativas de investimento a nível nacional são boas? Quais são as principais oportunidades?

No mercado de escritórios vislumbramos a principal oportunidade para os promotores imobiliários. Por duas razões: uma é o facto do 'pipeline' ser muito reduzido face à procura existente. Para se ter uma ideia, em Lisboa, o ‘pipiline’ é de cerca de 280.000 m2 enquanto no primeiro semestre do ano já foram colocados 210.000 m2. Aqui já se pode sentir que há pouca oferta para a procura existente.

"No mercado de escritórios vislumbramos a principal oportunidade para os promotores imobiliários"
Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

Ainda do lado dos ecritórios, de notar que a renda por m2 de 21 euros é muito baixa face a outras capitais europeias. E num país com segurança, com infraestruturas ao nível das melhores cidades do mundo e com recursos humanos com um custo que ainda é muito abaixo de algumas destas cidades que comparamos no nosso estudo, é uma triologia que convence qualquer investidor no curto prazo que o investimento certo é no desenvolvimento imobiliário de escritórios.

Há cada vez mais multinacionais ou grandes empresas a querer intalar-se em Portugal?

Fruto da nossa experiência enquanto consultores e avaliadores imobiliários a operar em sete países [Portugal, Espanha, Angola, Brasil, Cabo Verde, Moçambique, Grécia], vislumbramos todos os dias solicitações de investidores para ‘advisory’ no desenvolvimento de projetos imobiliários. E sem dúvida que o segmento de escritórios é aquele que tem estado mais em cima da mesa aquando das opções de investimento.

O problema é a falta de oferta disponível, a falta de espaço, certo?

Aquilo que temos nota é que diariamente há empresas que já estão em Portugal e que querem ampliar as suas instalações e que não conseguem por não existir oferta disponível. Muitos bancos, com os seus ‘services’ aqui em Portugal e que fazem apoio a toda a Europa, o estão a tentar e muitas vezes não conseguem ampliar o número de postos de trabalho porque os edifícios não estão concluídos, um caso público desses é o próprio BNB Paribas.

O que se pode esperar no futuro? O investimento em imobiliário comercial em 2019 irá bater recordes?

O investimento no setor hoteleiro na primeira metade do ano é sem dúvida um dado histórico. Como vai ser a tendência no segundo semestre muito terá que ver com o efeito da falência da Thomas Cook, algo que em Espanha foi avassalador, fala-se em cerca de 300 hotéis em insolvência. Em Portugal ainda não está quantificado, todavia a tendêndia que verificamos é de uma contínua aposta dos investidores no ‘real estate’ de hotelaria, ou seja, em deter ativos que estão sobre exploração hoteleira. 

"Há uma estabilização de um valor num patamar mínimo em Lisboa [no segmento residencial] em torno dos 3.800 euros por m2. É muito difícil surgir promoção imobiliária nova no concelho de Lisboa abaixo deste valor"
Nelson Rêgo, diretor geral da Prime Yield

Tal deve-se também ao facto do RevPar em Portugal estar com uma tendência de subida, cerca de 4,5% em relação ao período homólogo. E também verificamos uma subida constante na taxa de ocupação com tendência para estabilizar aos mesmos números de Espanha, ou seja, em torno de 65%. São dois indicadores muito interessantes, e certamente que os investidores os estão a analisar aquando da sua tomada de decisão, em alguns casos, em duas operações em curso, com a nossa ajuda.

Disse recentemente que algumas cadeias de hotéis em Portugal estão na posse de famílias há muito tempo e que podem eventualmente mudar de mãos em breve. Há também aqui uma grande oportunidade de negócio?

A caracterização do parque hoteleiro em Portugal é muito distinta, há uma parte do parque que está completamente atualizada às novas tendências de gestão e com operadores sobejamente conhecidos em toda a Europa, contudo existe ainda uma parte desse parque, que estimamos em cerca de 20%, alocado a famílias tradicionais na gestão hoteleira. 

Essas famílias têm dois caminhos, ou a profissionalização da gestão e a adoção de bandeiras para as suas unidades, ou a alienação das suas unidades para que investidores tragam um investimento inicial em Capex, para a reformulação dos hotéis, e por sua vez para a operação passar para operadores de bandeira internacional. 

Nós estamos a acompanhar uma operação, que provavelmente se irá fechar no ano corrente, onde existe uma família que ainda é detentora de um parque bastante considerável, e que procura um investidor que consiga materializar o desenvolvimento e o investimento inicial e adotar novas políticas de gestão, por um lado, e uma nova forma de marketing da operação, por outro.

No segmento residencial, a tendência é haver uma estabilização de preços?

Há uma estabilização de um valor num patamar mínimo em Lisboa em torno dos 3.800 euros por m2. É muito difícil surgir promoção imobiliária nova no concelho de Lisboa abaixo deste valor. Por um lado pelos custos de construção, que cada vez são mais elevados, e por outro pelo facto da procura ser muito consistente, que leva o número de transações a atingir recorde atrás de recorde, uma vez que se estabilizou nos 160.000, 165.000 o número de casas vendidas em Portugal por ano. 

Há uma procura que existe e há um processo de promoção imobiliária e de oferta de novo produto que ainda não atingiu o estágio que necessitaria para colmatar essa procura, daí os preços, a curto-médio prazo, não terem tendência para descer, mas sim para uma manutenção e uma apreciação mais ligeira daquela que foi nos últimos cinco anos.

Prime Yield