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“Portugal sairá reforçado da pandemia em termos da atratividade para os investidores estrangeiros”

David Moura-George, diretor da Athena Advisers em Portugal, fala ao idealista/news sobre a atividade e os planos da empresa.

Atividade da Athena Advisers em Portugal
Athena Advisers

“A Athena Advisers está em Portugal desde 2012 e totalmente operacional desde 2014”, começa por dizer ao idealista/news David Moura-George, diretor da Athena Advisers em Portugal. O responsável considera que a experiência da empresa “na venda em planta de chalés e outros projetos residenciais do segmento ‘prime’ nos Alpes franceses” foi “uma grande mais-valia para a operação em Portugal” e acredita que o país continuará, num cenário pós-pandémico, na mira dos investidores estrangeiros, vendo a sua atratividade a ser reforçada. 

David Moura-George adianta que a Athena Advisers é, na sua essência, “uma consultora que presta serviços a promotores imobiliários na comercialização dos seus empreendimentos”. Mas salienta, também, que é uma empresa que investe “em oportunidades às quais” presta “curadoria”: “Atualmente, estamos a desenvolver projetos residenciais e de uso misto que totalizam um investimento superior a 200 milhões de euros em Valor Bruto de Promoção. Estamos a falar em projetos que vão desde chalés e apartamentos nos Alpes franceses, a um destino de 'kitesurf' no Norte do Brasil ou ainda um destino na Costa Vicentina, em Portugal”. 

Mas o que faz, em concreto, a Athena Advisers em Portugal e quanto já investiu em território nacional? “Atua na comercialização de empreendimentos do setor residencial ‘prime’, resultantes de reabilitação de edifícios ou construção nova, estando muito vocacionada para a venda de produto em planta. Temos também alguns projetos residenciais em revenda, dentro do mesmo segmento”, explica David Moura-George.

Estes são alguns dos temas abordados na entrevista que David Moura-George deu, por escrito, ao idealista/news, e que agora reproduzimos.

Atividade da Athena Advisers em Portugal
Athena Advisers

Fale-nos um pouco sobre a atividade da Athena Advisers em Portugal, onde está presente há cinco anos, certo? 

A Athena Advisers está em Portugal desde 2012 e totalmente operacional desde 2014, altura em que o crescimento do turismo e a projeção que Portugal começou a ganhar no estrangeiro viraram as atenções da comunidade internacional para o imobiliário português. 

Mas, acima de tudo, estamos em Portugal porque gostamos e acreditamos neste mercado. Consideramos que a Athena é diferente de outras agências que se limitam a listar projetos ou a abrir uma subsidiária. Em primeiro lugar porque trabalhamos apenas mercados com os quais temos uma enorme afinidade, pois só assim o nosso conhecimento desse mercado pode ser íntimo o suficiente para o aconselharmos àqueles que desejam investir nele. 

"(...) Temos vindo a construir uma comunidade de clientes que confiam em nós, sejam compradores que fazem o seu primeiro investimento no estrangeiro ou outros que investem connosco em vários projetos. A nossa maior fonte de novos clientes são os já existentes (...). Selecionamos de forma criteriosa as melhores oportunidades, dizemos mais vezes 'não' do que 'sim'"

A segunda diferença é que só integramos no nosso portefólio o que  consideramos serem as melhores oportunidades de um determinado mercado. Desta forma, temos vindo a construir uma comunidade de clientes que confiam em nós, sejam compradores que fazem o seu primeiro investimento no estrangeiro ou outros que investem connosco em vários projetos. Temos o privilégio de dizer que a nossa maior fonte de novos clientes são os já existentes, que partilham com os seus amigos, família e colegas a nossa forma de trabalhar. 

Por último, reforçar que selecionamos de forma criteriosa as melhores oportunidades, dizemos mais vezes “não” do que “sim”, pois só desta forma conseguimos manter um portefólio com uma boa curadoria. Caso contrário, tornar-nos-íamos um portal de imóveis residenciais e comerciais, que é o oposto do que somos.

A experiência trazida dos outros países onde opera (França, Brasil, Reino Unido e Espanha) foi ou está a ser crucial para a “operação” da empresa em Portugal? 

Sem dúvida. A experiência da Athena Advisers na venda em planta de chalés e outros projetos residenciais do segmento ‘prime’ nos Alpes franceses para compradores em todo o mundo trouxe-nos uma grande mais-valia para a operação em Portugal. Da mesma forma, o ‘know-how’ que já trazíamos desse mercado no apoio que prestamos aos promotores imobiliários na criação, desenvolvimento e divulgação dos seus projetos foi igualmente essencial. 

Em termos de operação da empresa, os maiores mercados da Athena em termos de produto são os Alpes franceses e Portugal, além de termos projetos em comercialização em Paris e no sul de França. O escritório do Reino Unido, em Londres, foi desde sempre a nossa sede de vendas e marketing, sobretudo para os Alpes franceses.  

O que faz, em concreto, a Athena Advisers em Portugal? Em que segmentos do mercado imobiliário atua? 

A Athena atua na comercialização de empreendimentos do setor residencial ‘prime’, resultantes de reabilitação de edifícios ou construção nova, estando muito vocacionada para a venda de produto em planta. Além disso, temos também alguns projetos residenciais em revenda, dentro do mesmo segmento.

"A Athena atua na comercialização de empreendimentos do setor residencial ‘prime’, resultantes de reabilitação de edifícios ou construção nova, estando muito vocacionada para a venda de produto em planta. Além disso, temos também alguns projetos residenciais em revenda, dentro do mesmo segmento"

Estamos igualmente a crescer no setor comercial, no qual transacionamos ativos com ‘tickets’ entre 1 milhão a 10 milhões de euros e muito direcionados para investidores privados. Transacionamos também terrenos e imóveis de maior dimensão, quer em termos de área quer de volume de investimento, para desenvolvimento imobiliário.  

Pode afirmar-se que se trata de uma empresa que ajuda a desenvolver e a lançar no mercado os projetos imobiliários dos promotores e investidores? 

Sim, quando trabalhamos com promotores procuramos acompanhá-los desde a fase inicial na conceptualização do projeto e a alinhá-lo com a procura e as tendências que observamos nos compradores. Ajudamo-los a desenvolver e a lançar no mercado não apenas um conjunto de apartamentos, mas um edifício que terá um legado nesse local, independentemente de quaisquer transações que ocorram. Isto é o que fazemos a nível de ‘placemaking’, ajudar a criar o destino, suportados pelas nossas equipas de 'design' e marketing. 

Neste tipo de atuação, estamos alinhados com os nossos valores, apoiando os promotores a moldar os seus imóveis para atrair mercados internacionais e locais. Neste âmbito, a Athena diferencia-se também pela sua equipa de marketing e relações públicas, que faz a comunicação dos projetos em quatro idiomas em simultâneo (francês, português, inglês e sueco), com grande experiência e conhecimento no segmento ‘high end’. Sabemos o que os compradores procuram e estabelecemos com eles uma relação próxima. 

Quantas pessoas trabalham na empresa atualmente em Portugal? O escritório é em Lisboa?

Temos 11 pessoas no nosso escritório da Avenida da Liberdade [Lisboa], mas uma das nossas vantagens é a equipa internacional. Temos cerca de 20 pessoas em Londres, além de colaboradores nos Alpes franceses, Paris e até mesmo nas Bermudas. Esse é o grande diferencial da Athena Advisers, somos uma multinacional completamente conectada, que trabalha em rede com todos os escritórios interligados. Todas as pessoas em qualquer escritório vendem exatamente os mesmos destinos, pois temos clientes localizados numa região que estão a investir noutra. 

A carteira da Athena Advisers é composta por quantos imóveis/empreendimentos? A maioria é do segmento residencial de luxo?

Normalmente temos, em simultâneo, entre 300 a 400 propriedades residenciais no nosso portefólio. Atualmente, o conjunto destes projetos ronda um valor próximo dos 250 milhões de euros e soma cerca de 40.000 metros quadrados (m2) de área. 

O preço de venda destes imóveis varia entre 300.000 euros e 7 milhões de euros, sendo que a maioria são projetos residenciais que comercializamos em planta, além de uma seleção de propriedades para revenda. Temos também uma serie de imóveis do setor comercial ‘off-market’, que trabalhamos numa base de pesquisa e seleção para os nossos clientes internacionais, a quem oferecemos um serviço “à medida”, ou seja, 100% adaptado ao seu perfil de investimento, seja no tipo de ativos ou de ‘yields’ que procuram. 

No mercado residencial somos 100% vocacionados para o segmento ‘prime’. Somos muito seletivos na escolha dos promotores e do tipo de produto que queremos trabalhar e só comercializamos projetos que nos apaixonam e que façam sentido para o perfil dos nossos clientes. Este é também um grande diferencial nosso, ou seja, os produtos que vendemos têm um selo de qualidade.  

Atividade da Athena Advisers em Portugal
Athena Advisers

Quais são os preços médios de venda? Quem são os compradores, mais portugueses ou estrangeiros?

No segmento residencial o nosso ‘ticket’ médio de venda é de 940.000 euros. Trabalhamos predominantemente com compradores internacionais, embora nos últimos anos tenhamos assistido a uma procura crescente por parte de clientes portugueses. Ainda assim, a nossa análise da nacionalidade dos compradores revela que, nos últimos dois anos, apenas 6% são portugueses. A maioria é proveniente dos EUA (45%), Reino Unido (18%), África do Sul (14%) e Hong Kong (10%). Temos ainda alguns clientes que chegam do Chile (4%) e do Brasil (3%) 

Tal deve-se essencialmente ao facto de, até à data, a nossa comunicação ser feita quase que exclusivamente em meios internacionais. Para já, não sentimos muita necessidade de alterar isso, porque nos completamos com outras consultoras que comercializam os mesmos produtos que nós. Ou seja, eles trabalham mais o público português enquanto nós trabalhamos mais a vertente internacional. 

Quanto é que a empresa já investiu em Portugal e quanto pretende investir nos próximos anos?

Antes de responder à questão, gostaria de salientar que somos, na nossa essência, uma consultora que presta serviços a promotores imobiliários na comercialização dos seus empreendimentos. Nesta qualidade, atraímos, até à data, cerca de 500 milhões de euros de investimento para Portugal na compra de propriedades. 

Contudo, gostamos de apoiar projetos que selecionamos, seja a nível pessoal seja profissionalmente enquanto empresa, investindo em oportunidades às quais prestamos curadoria e que comercializamos depois junto dos nossos clientes. 

"Somos uma consultora que presta serviços a promotores imobiliários na comercialização dos seus empreendimentos. Atraímos, até à data, cerca de 500 milhões de euros de investimento para Portugal na compra de propriedades. (...) À margem da nossa atividade de consultoria (...) estamos a desenvolver projetos residenciais e de uso misto que totalizam um investimento superior a 200 milhões de euros em Valor Bruto de Promoção" 

Como tal, à margem da nossa atividade de consultoria focada no cliente final e em situações em que sabemos haver mercado para um produto que ainda não existe em determinada localização, procuramos ser nós a desenvolvê-lo. Atualmente, estamos a desenvolver projetos residenciais e de uso misto que totalizam um investimento superior a 200 milhões de euros em Valor Bruto de Promoção. Estamos a falar em projetos que vão desde chalés e apartamentos nos Alpes franceses, a um destino de 'kitesurf' no Norte do Brasil ou ainda um destino na Costa Vicentina, em Portugal, muito assente na atividade de surf que é cada vez mais um catalisador de turismo e investimento. 

Há algum investimento/projeto que a Athena tenha na calha para poder ser apresentado em breve? 

Estamos a preparar novos projetos residenciais para lançar em breve, nomeadamente na cidade de Lisboa, mas ainda não é oportuno dar detalhes sobre os mesmos. A sul de Lisboa estamos igualmente envolvidos em novos empreendimentos, que deverão iniciar a comercialização ainda este ano. 

Em que localizações, além de Lisboa, a Athena Advisers está a investir em Portugal? Porto, Algarve, Margem sul de Lisboa e Comporta, por exemplo?

Além da cidade de Lisboa, temos vários projetos na sua envolvente, desde Cascais, Beloura, Alcochete e Comporta, e estamos também ativos no Porto. O Algarve é um mercado que estamos a estudar, mas dada a sua saturação é mais difícil encontrar oportunidades que ofereçam um potencial realmente atrativo ou único em termos de investimento ou estilo de vida. Contudo, acreditamos que esta região ainda tem destinos poucos explorados e muito interessantes, nomeadamente no Sotavento Algarvio, onde estamos muito envolvidos com um promotor no lançamento de um novo projeto em Tavira.  

A Comporta é um destino que continuará a registar um interesse crescente por parte de clientes internacionais, não só devido à sua beleza natural, mas também porque está a tornar-se um lugar de refúgio, além de constituir uma alternativa face aos níveis de maturidade que a capital já apresenta, prevendo-se que tenha um desenvolvimento muito positivo nos próximos 5 a 10 anos.   

"Estamos a preparar novos projetos residenciais para lançar em breve, nomeadamente na cidade de Lisboa (...). A sul de Lisboa estamos igualmente envolvidos em novos empreendimentos, que deverão iniciar a comercialização ainda este ano. (...) No Sotavento Algarvio estamos muito envolvidos com um promotor no lançamento de um novo projeto em Tavira" 

As zonas de Cascais e Estoril já não são as únicas onde se podem encontrar belas praias, boa gastronomia e sossego. A Comporta tornou-se um mercado dinâmico, com muitas oportunidades de investimento a surgir, bem como Melides, outro destino para o qual estamos a olhar. O importante para empresas como a Athena, e também para os promotores, será garantir que a essência da região será preservada.

Atividade da Athena Advisers em Portugal
Athena Advisers

Que impacto teve ou está a ter a pandemia no negócio da Athena Advisers? 

No ano passado registámos uma queda de 18% no nosso volume de vendas devido à pandemia, uma situação que já era esperada e que foi comum à maior parte dos ‘players’ deste setor. Contudo, nem todos os clientes entraram em modo de espera e a nossa experiência de vendas à distância que há mais de 18 anos realizamos nos Alpes franceses ajudou-nos a contornar a situação da melhor forma. 

Além disso, nos primeiros cinco meses de 2021, registámos em Portugal 90% do total de investimento que observámos no país no mesmo período de 2019 (na fase pré-Covid), um dado que é para nós muito encorajador tendo em conta que em Portugal, assim como na maioria dos países em todo o mundo, vivemos grande parte deste ano sob algum nível de confinamento. 

De destacar ainda que em alguns mercados, como nos Alpes franceses, estamos a verificar volumes recorde de investimento na compra de propriedades. 

Ao longo do restante ano, esperamos ver ressurgir no mercado a procura que esteve reprimida nos últimos 12 meses e assim que forem autorizadas as viagens entre países, dentro das normais restrições, o mercado irá mudar já que será possível visitar os locais. É provável que este seja um dos verões mais dinâmicos de sempre.  

Portugal, num cenário pós-pandémico, continuará na mira dos investidores estrangeiros? Porquê?

Sim, sem dúvida. Considero até que Portugal sairá reforçado desta pandemia em termos da sua atratividade para os investidores estrangeiros. Por um lado, o país mantém todos os fundamentais, como o sol, o povo, a simpatia, a facilidade com que nos expressamos noutros idiomas, a qualidade de vida… nada disso vai mudar. Por outro, com a tendência crescente do teletrabalho, que a pandemia demonstrou ser uma experiência bem sucedida, as pessoas não verão necessidade de trabalhar num país frio, por exemplo, quando podem viver e trabalhar num país como Portugal, onde o custo de vida é mais baixo e o sol brilha 300 dias por ano.  

"Nos primeiros cinco meses de 2021, registámos em Portugal 90% do total de investimento que observámos no país no mesmo período de 2019 (na fase pré-Covid). (...) É provável que este seja um dos verões mais dinâmicos de sempre"  

O que distingue a Athena Advisers das outras empresas concorrentes existentes no país?

O nosso grande diferencial é o facto de sermos muito seletivos em relação aos mercados em que queremos operar e em relação ao tipo de produto que queremos comercializar em cada um desses destinos. Estamos muito focados nas vendas internacionais com um perfil de cliente muito fidelizado e, como tal, queremos apenas apresentar-lhes as melhores oportunidades. 

Por outro lado, a interligação que existe entre todos os escritórios da empresa é uma grande mais-valia, quer para os nossos clientes promotores quer para o cliente final.

Por último, destacar que apostamos muito no marketing e na comunicação que fazemos de todos os projetos que comercializamos, criando e divulgando o destino nos mercados internacionais. Pomos o promotor e o produto num pedestal, onde ninguém mais o consegue colocar, razão pela qual só trabalhamos produtos e destinos nos quais acreditamos e com os quais nos identificamos.