Imobiliário: análise e perspetivas de mercado por segmento para 2024

Espera-se um ano 2024 alinhado com 2023 em termos de níveis de atividade do imobiliário, em que continuará a evidenciar-se uma "falta transversal de oferta, uma tendência para a subida de rendas prime e para a sustentação dos preços da habitação", analisa Patrícia Barão, Head of Residental da JLL. De acordo com a responsável, há setores que despertam maior interesse para investimento e promoção, também pela fase do ciclo em que que se encontram, como os segmentos alternativos, mas, em geral, diz, é possível afirmar que Portugal "continua no radar internacional, incluindo nos segmentos imobiliários tradicionais quer na ótica de ocupação quer de investimentos".

A conjuntura geopolítica e macroeconómica teve um "inevitável impacto" no mercado imobiliário português em 2023, com os níveis de investimento em ativos comerciais e a ocupação de escritórios a "caírem substancialmente face a 2022", avança a JLL nas suas estimativas para o cômputo anual da atividade. As previsões da consultora apontam para valores entre os 1.800 e 2.000 milhões transacionados em imobiliário comercial e cerca de 100.000 metros quadrados (m2) de área de escritórios ocupada em Lisboa ao longo de 2023, traduzindo-se em quebras anuais de 45% e 63% respetivamente. "O segmento residencial também foi afetado, embora a redução seja mais contida, antecipandose uma contração na ordem dos 16% no volume de vendas, para cerca de €27.000 milhões em transações em 2023", lê-se no comunicado enviado às redações. 

“A conjuntura internacional teve um forte impacto no mercado de investimento global e Portugal seguiu a mesma tendência. O volume de investimento em ativos comerciais caiu para quase metade, reflexo da pouca atividade de operações grande dimensão, as quais são geralmente efetuadas pelas grandes casas de investimento internacional. Contudo, este comportamento recessivo já era esperado desde início do ano, desde logo porque o exercício de 2022 atingiu níveis históricos, com algumas operações de grande volume e pouco típicas no mercado”, acrescenta Gonçalo Santos, Head of Capital Markets.

Num comunicado enviado às redações, a consultora apresenta estimativas de resultados para 2023 e previsões para o mercado imobiliário em 2024. Eis o esperar, segmento a segmento.

Investimento

2023: Ano marcado pela concretização de transações de pequena e média dimensão e pela cautela dos investidores, devido à incerteza no âmbito internacional. A tendência de quebra é transversal aos principais mercados europeus. O volume transacionado em ativos de imobiliário comercial deverá situar entre os 1.800 e 2.000 milhões em 2023, numa redução de 45% face a 2022. Prevê-se que cerca de 45% do montante investido em 2023 seja de origem nacional, mantendo o investimento internacional na linha da frente.

Foto de Austin Distel no Unsplash

2024: Para 2024, as expectativas são cautelosas uma vez que a maioria dos desafios permanece: incerteza macroeconómica embora com alguns sinais positivos de decréscimo de inflação e taxas de juro, os dois conflitos Ucrânia/Rússia e Israel/Hamas e eleições em vários países incluindo Portugal o que cria sempre instabilidade e incerteza. Deste modo, prevê-se que 2024 seja um ano desafiante e que o volume de investimento seja modesto quando comparado com anos anteriores e se possa situar novamente entre os 1.500 e os 2.000 milhões. Em relação às yields é ainda previsível que ocorram ajustamentos em alta durante o primeiro semestre de 2024 com uma tendência de estabilização mais para o final do ano.

Escritórios

2023: Ocupação impactada pela realização de poucas operações de grande dimensão. Além da cautela devido à conjuntura económica, as empresas estão ainda a avaliar as suas necessidades de espaço num quadro dos novos modelos de trabalho.

• Ocupação de escritórios em Lisboa ascenderá a 100.000 m2 , reduzindo mais 60% face a 2022.
• A área média ocupada ficou em torno do 850 m2, reduzindo 37% relativamente ao registo de 2022, reforçando a falta de transações de grande dimensão.
• A rendas prime atinge os 28 euros/m2, conservando uma trajetória de subida devido à reduzida oferta de qualidade e em conformidade com os requisitos de ESG.
• A taxa de disponibilidade aumentou cerca de 2 pontos percentuais para cerca de 10,3% (T3 2023), refletindo sobretudo a área desocupada em escritórios de menor qualidade e com localizações menos funcionais.
• Existem 296.000 m2 de novos escritórios em pipeline para 2024 e 2025, mas, destes, 61% estão já pré-arrendados ou são desenvolvidos para ocupação própria.

Foto de ATBO no Pexels

2024: Procura tende a focar-se cada vez mais em escritórios de qualidade e conformes com os critérios ESG. Os níveis de ocupação deverão manter média dos últimos anos e as rendas prime manterão tendência transversal de subida, dada a oferta que cumpre os requisitos da procura chegar ao mercado a um ritmo lento.

Retalho

2023: A recuperação do turismo, principalmente para destinos urbanos, e o aumento do consumo privado teve um impacto positivo quer na ocupação quer no investimento em imobiliário de retalho.

• Os centros comerciais prime registaram um bom desempenho a nível de ocupação e número e visitantes, assim como de vendas, que deverão crescer na ordem dos 10%.
• Nos supermercados e stand-alones alimentares, evidencia-se a tendência de expansão dos operadores e a elevada procura para investimento.
• No comércio de rua verificou-se também uma elevada procura de espaços para instalação de lojas, especialmente nas zonas de maior tráfego turístico.
• Em todos os segmentos de mercado, vimos novos retalhistas a entrar em Portugal e alguns com planos de expansão bastante ambiciosos.
• Tendência de crescimento nas rendas prime, as quais atingem os €140/m2 no comércio de rua, €130/m2 nos centros comerciais e €12/m2 nos retail parks. Nos stand-alones alimentares o valor é de €13/m2 e nos não alimentares é de €11€/m2.

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2024: Supermercados e comércio de rua prime com forte atividade. Os centros comerciais prime manterão uma boa performance, alguns do quais reposicionando-se para a experiência e o lazer. Continuarão a entrar novos retalhistas no mercado nacional, antecipando-se uma subida transversal das rendas prime.

Industrial e logística

2023: Este é um mercado com fortes perspetivas de crescimento, mas onde o volume de ocupação fica comprometido devido à falta de oferta adequada aos requisitos da procura.

• Ocupação deverá ficar entre os 550.000 m2 e os 600.000 m2 , mais 10% que em 2022.
• As rendas sustentam uma trajetória ascendente, atingindo os €4,75/m2 quer no eixo prime de Lisboa (Alverca-Azambuja) quer do Porto (Maia).
• Há um elevado volume de oferta em pipeline, contabilizando-se uma área na ordem dos 1.500.000 m2. Contudo, apenas 38% deste stock projetado virá para o mercado pois a maioria da área já está pré-contratada ou é desenvolvida pelo próprio ocupante.
• Temos conhecimento do mesmo volume em procura ativa, o que leva a concluir que o promissor pipeline é claramente insuficiente para dar resposta a um mercado com dinamismo crescente.

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2024: Portugal na mira dos operadores de Data Centers devido à capacidade ainda disponível da nossa rede elétrica, aos cabos transatlânticos que chegam à nossa orla costeira, e à aposta que Portugal tem feito na formação académica na área tecnológica. Além dos data centers, há uma procura crescente e diversificada nos sub-segmentos como a logística bigbox, self storage, last mile, light industrial, small business units. Rendas prime também com tendência de subida.

Hotelaria

2023: O imobiliário hoteleiro é um dos setores mais atrativos em termos de investimento, impulsionado também pela retoma do turismo e de indicadores operacionais em níveis recorde

• A hotelaria portuguesa registou 68,5 milhões de dormidas (dados até setembro de 2023), evidenciando um aumento de 23% face ao mesmo período de 2022 e de 11% face a 2019.
• O RevPar de Lisboa atinge um nível recorde de €127, mais 29% do que o valor de 2022. O crescimento do Revepar deveu-se maioritariamente ao aumento do ADR (taxa média diária) o que demonstra um mercado turístico mais qualificado.
• O interesse deste mercado é evidenciado também pelas 61 novas aberturas de empreendimentos hoteleiros em Portugal verificadas em 2023.

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2024: Hotelaria deverá manter-se como um setor de forte interesse dos investidores, contudo com os indicadores operacionais robustos, os proprietários resistem mais a vender os seus ativos, pelo que o diferencial de expectativas de valor entre vendedor e comprador se deverá manter. Previstas 55 novas aberturas para 2024 e outras 34 para 2025.

Habitação

2023: Apesar de alguma redução esperada de vendas de habitação no quadro de aumento dos custos de financiamento e redução do poder de compra das famílias, continua a persistir um desequilíbrio entre uma procura forte e a falta de oferta, sustentando a subida de preços.

• Estima-se que as vendas de casas devam ficar na ordem dos 27.000 milhões em 2023, montante que decresce 16% face a 2022.
• Em termos de preços, as subidas têm sido mais lentas, mas ainda assim até setembro observa-se um aumento homólogo de 10% (IPR Ci). 
• A oferta continua a ser claramente inferior à procura, com a média anual de 13.500 fogos concluídos na última década a comparar com vendas médias anuais na ordem das 104.500 unidades, o que significa que são vendidas 8 casas enquanto apenas uma é produzida.

2024: As vendas habitacionais deverão continuar pressionadas pelos custos mais elevados de financiamento devido aos níveis das taxas de juro. Contudo, a procura mantém-se ativa, especialmente a internacional, que é bastante diversificada. Os preços mantêm-se resilientes devido à escassez de oferta, o mesmo se verificará em termos das rendas.

Foto de Vecislavas Popa no Pexels

Alternativos

Os segmentos alternativos são atualmente os mais atrativos a nível internacional, contudo a produção deste tipo de ativos em Portugal ainda está muito aquém das necessidades do mercado ocupacional e de investimento.

• A falta de casas para arrendar é evidente. Pelo que continuam as tentativas de viabilizar os projetos de criação de oferta para arrendamento, o Build-to-Rent, mas persistem as dúvidas sobre os impactos do programa Mais Habitação na resolução dos problemas de acesso à habitação.
• A falta de oferta é patente na habitação especializada, casos das residências de estudantes e seniores.
• Para além destes equipamentos de saúde e focados na ciência também estão no radar dos investidores nacionais e internacionais.