Imobiliário em Portugal a arrefecer: investimento desce 48% num ano

O contexto vivido na Europa nos últimos meses, pautado pelos elevados níveis da inflação, pelo aumento dos custos dos empréstimos e pela falta de ajuntamento dos preços de venda ao poder de compra, está a condicionar o investimento imobiliário. E o mesmo se passa em Portugal. De janeiro e setembro, foram investidos 1.021 milhões de euros no imobiliário português, o que representa uma queda de 48% face ao mesmo período de 2022. E, neste panorama, o segmento de escritórios tem sido o mais afetado, enquanto o retalho e o turismo se mantêm resilientes.

Embora o investimento imobiliário em Portugal tenha arrancado o ano de 2023 com o pé direito, no terceiro trimestre de 2023 sentiu-se uma diminuição expressiva: foram movimentados apenas 262 milhões de euros, um valor que representa um decréscimo de 46% face ao trimestre anterior, aponta o Real Estate Market Overview da Savills Portugal.

“Os volumes de investimento registaram um decréscimo generalizado em várias classes de ativos, com os escritórios a continuarem a enfrentar a queda mais significativa”, dizem no relatório. Apesar do contexto desafiante, os segmentos de retalho e hotelaria demonstraram ser os mais resilientes, contribuindo para 38% e 37%, respetivamente, do volume de investimento imobiliário acumulado entre janeiro de setembro. Também o segmento de residências para seniores mostrou resiliência.

“O panorama do investimento em Portugal está alinhado com o restante mercado europeu, com quase todas as geografias a registar quedas neste domínio. O acréscimo dos custos do financiamento e a falta de correção dos preços de venda continuam a estar na base de processos de tomada de decisão mais longos que se refletem numa diminuição natural quer em número de transações quer em volume de investimento, com a concessão de empréstimos para negócios de grande dimensão ou ativos secundários, a ser mais dificultada”, explica Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, que acredita que “a recuperação do mercado será gradual, ao ritmo do ajustamento dos preços de venda e da melhoria do contexto económico.”

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Venda de casas em Portugal está a arrefecer em 2023

Também no mercado residencial foi detetado um arrefecimento nas vendas de casas em 2023, dado os elevados preços ainda praticados, a par dos altos juros e reduzido poder de compra. Em concreto, no verão de 2023 foram comercializados 31.809 imóveis residenciais em Portugal Continental, menos 20% que no período homólogo e menos 5% face ao trimestre anterior. Esta descida na venda das casas também se sentiu em Lisboa (-23%) e no Porto (-22%) em termos homólogos.

O que também é visível na habitação é que, embora os preços das casas tenham desacelerado o ritmo de aumento, estão a resistir a um ajustamento em baixa. No mercado de luxo de Lisboa, houve uma contração de 3,4% no valor das casas novas à venda, mas um aumento de 2,3% no caso dos imóveis usados. Já no mercado do Porto, os aumentos foram de 2% para casas novas e 6% para casas usadas, explicam em comunicado.

De notar que em Portugal, além da elevada inflação, dos juros altos e das tensões geopolíticas, o mercado imobiliário enfrenta ainda “constantes alterações legislativas relacionadas com o fim dos golden visa e com o RRNH [regime de Residentes Não Habituais], aliados a fatores como o aumento dos custos de construção”, que “impactam significativamente” o mercado residencial nacional, considera Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director da Savills.

De qualquer modo, o nível de venda de casas em planta em Lisboa mostra que o mercado continua dinâmico. E, neste contexto, também “Vila Nova de Gaia consolidou este ano a sua posição de principal destino de investimento em nova promoção residencial do país”, destacou João Leite de Castro, Commercial Director na Savills.

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Como está a ocupação do imobiliário comercial em Portugal?

Também o arrendamento de espaços comerciais em Portugal decorre a duas velocidades. Enquanto o retalho e o turismo mantêm ou até têm elevado as novas aberturas, os escritórios e a logística têm sentido um decréscimo na ocupação, tal como revela o relatório da Savills:

• Escritórios: em Lisboa houve uma queda de 71% de ocupação nos primeiros 9 meses do ano (registando um total de 72.133 m2), mas o terceiro trimestre tem mostrado uma recuperação. Também no Porto, o mercado de escritórios registou uma descida de 10% em termos de volume de absorção (40.615 m2), também com uma recuperação no verão de 2023. Já as expectativas de ocupação para a reta final de 2023 estão mais otimistas nos dois mercados, dada a elevada procura de espaços de escritórios de qualidade. E para 2024-2024 esperam-se novos espaços de escritórios a chegar às duas cidades (+221.000 m2 em Lisboa e +61.000 m2 no Porto);
• Logística: na Grande Lisboa, o volume de ocupação logística acumulado dos primeiros nove meses registou uma queda de 5% face ao mesmo período de 2022. Já no Grande Porto registou-se uma absorção total de cerca de 80.000 m2 no mesmo período, atingindo o “melhor resultado dos últimos 5 anos” (+61% face ao período homólogo). Desde a Savills, indicam que continua a haver a necessidade de serem construídos mais espaços de logística no país. E os investidores continuam com apetite para desenvolver e as empresas para ocupar estes espaços;
• Retalho: em Lisboa foram registadas 80 novas aberturas de lojas no verão de 2023, enquanto a cidade do Porto acolheu 18 novas lojas. “O mercado mantém-se resiliente, com os setores de F&B [restauração] e de distribuição alimentar a liderar a procura”, muito impulsionada pelo turismo, destaca José Galvão, Head of Retail da Savills;
• Turismo: durante o verão de 2023, 41 novos hotéis abriram as suas portas em Portugal e espera-se que ocorram ainda 26 novas aberturas de hotéis durante a reta final do ano, oferecendo cerca de 2.300 quartos em todo o país. Foi em Lisboa onde abriram mais hotéis (20 unidades), seguido do Alentejo, da região Norte e da cidade do Porto. Esta maior oferta vai ao encontro da maior procura turística sentida no país (+9% de dormidas entre janeiro e setembro de 2023 face ao mesmo período de 2019), sobretudo por parte dos cidadãos britânicos, alemães e espanhóis. “2023 está a ser um ano marcado pelo sucesso e números recorde, com uma previsão de recuperação total dos números de turismo que ultrapassam os dados do período pré-pandémico”, conclui Luís Clara, Capital Markets Associate Director da Savills.