Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

“O BCP não coloca imóveis no mercado a preços especulativos”

José Araújo, da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário do Millennium bcp, em entrevista ao idealista/news.

“A carteira imobiliária do BCP tem vindo a diminuir francamente ao longo destes nove anos que estou na área”, começa por dizer José Araújo, da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário do banco, ao idealista/news. Um portfólio que, atualmente, não tem mais que 30% de habitação e que “é muito mais saudável” do que há uns anos, segundo revela o responsável pelo negócio imobiliário do BCP, dando nota de que estão em causa menos de 3.000 imóveis. 

Como classifica a atual carteira imobiliária do BCP?

A carteira imobiliária do BCP tem vindo a diminuir francamente ao longo destes nove anos que estou na área. Tem tido períodos muito fortes: no ano passado fomos muito fortes e este ano também está a correr bem. Sobretudo, estamos a conseguir que se venda mais que o que entra, é esse o nosso objetivo. 

É uma carteira diversificada, onde ainda existe habitação, embora nunca sem ser nos centros das grandes cidades. E cada vez mais se vão encontrando outro tipo de imóveis, como terrenos, loteamentos. Continuamos a ter ainda algumas localizações muito interessantes, nomeadamente no Algarve e à volta de Lisboa e do Porto, onde têm aparecido nos últimos tempos alguns promotores novos, e outros antigos, interessados em fazer prédios para portugueses, algo que ao longo de alguns anos não era possível. 

"O número de imóveis em venda não chega a 3.000, embora também haja um número ligeiramente idêntico a esse em preparação para entrar em venda"

Continuamos também com algumas lojas e armazéns, que obviamente não são nos melhores sítios mas que têm vindo a encontrar procura nas empresas que são exportadoras, que estão a aumentar a sua capacidade. Outras, pelo contrário, estão a reduzir a sua dimensão, a racionalizar, e procuram outros locais onde os custos não sejam tão elevados.

Disse que ainda existe habitação. Qual a percentagem de imóveis residenciais?

As percentagens exatas não as tenho de cabeça, mas sei que a habitação não é mais que 25%/30% e tudo o resto são não residenciais, havendo um conjunto de terrenos que deverá andar à volta dos 40% dos não residenciais.

Ao todo, a carteira é composta por quantos imóveis? 

O número de imóveis em venda não chega a 3.000, embora também haja um número ligeiramente idêntico a esse em preparação para entrar em venda. Não sei se o mercado sabe, mas a maior parte desses imóveis provêm de empréstimos que não foram pagos, quer de empresas quer individuais.

E há todo um processo desde que entra no banco até que seja possível pô-los em venda, de legalização, de limpeza, de avaliação, e é esse período que o banco também já conseguiu diminuir imenso em termos daquilo que era necessário para que os mesmos chegassem a estar em venda. Neste momento, o circuito está afinado, oleado, e todos os anos estamos a conseguir ser mais performantes face ao número de imóveis que temos para vender que em anos anteriores.

É fácil fazer uma antevisão de mercado, perceber quantos e que tipo de imóveis podem entrar em incumprimento?

O banco nunca tem ideia do que vai entrar em incumprimento, porque são imóveis que estão do lado dos clientes. Há áreas que acompanham a recuperação e a vida dessas empresas e nós nunca nos preparamos para vender imóveis que não são nossos. A não ser que tenhamos um mandato específico de procurar algum comprador, mas um mandato do lado do cliente. 

"O banco nunca tem ideia do que vai entrar em incumprimento, porque são imóveis que estão do lado dos clientes"

Nós só iniciamos essa tarefa quando eles deixam de estar na área da direção de recuperação e entram para a área imobiliária do banco, aí é que começamos a olhar para eles. Mas claro que quando eles chegam aí, e nós nesta altura estamos a planear já o orçamento do próximo ano, já sabemos ou temos uma ideia de que tipo e dimensão de imóveis vão entrar.

É evidente que, atendendo a isso, começamos logo a pensar nos planos comerciais que vão ser necessários e da dimensão da equipa e dos canais de distribuição que temos de ter para conseguirmos ter sucesso. 

Como é feita a comercialização dos imóveis, que canais são usados? 

A nossa equipa comercial, ao longo destes nove anos, tem-se adaptado e tem feito coisas diferentes quase todos os anos. O mercado tem variado muito: em 2011 e 2012 estávamos sobre um plano da Troika que não permitia fazer determinado tipo de coisas, a procura não estava ao nível que está e o banco continuava a ter um plano de escoamento desses imóveis. Fizemos coisas que ninguém tinha feito, como leilões regionais e locais nas nossas sucursais. 

Voltámos a fazer o que já não se fazia há muito tempo também na banca, os leilões tradicionais de venda de imóveis. Fizemos campanhas nos meses das oportunidades, encontros em capitais de distrito em que juntámos investidores e mediadores para os sensibilizar e fazer perceber que nesta área o banco pensava como um promotor ou um mediador em termos da venda de imóveis. 

"O grande desafio é pegar num conjunto de stock que está em carteira e encontrar as virtudes desses imóveis e compradores adequados face às circunstâncias que eles têm (...)"

À medida que o mercado foi evoluindo, fomo-nos adaptando. Mais procura equivale a melhor preço de venda, melhor preço de venda equivale a dizer que se calhar não é necessário fazer leilões. Mantemos algumas campanhas específicas e segmentadas, como campanhas de verão ou de imóveis não residenciais, mas já com uma outra perspetiva. 

Ao longo destes nove anos, tivemos a ajuda dos mediadores, que são os nossos principais parceiros, das nossas sucursais, que são também quem encontra muitos alvos, e da nossa equipa comercial, que anda no terreno e escolhe em cada altura e de acordo com o produto e com o segmento qual é o melhor canal. Se é a mediação, se é a venda direta. Este trabalho conjunto de todos estes intervenientes tem feito com que o BCP todos os anos tenha vendido aquilo que era suposto vender e que continue a cumprir com os seus compromissos. 

Pode afirmar-se, então, que o banco tem cumprido todos os seus objetivos?

O banco todos os anos tem vindo a cumprir com os seus objetivos, quer internos quer externos, com as entidades financeiras que acompanham a atividade dos bancos em Portugal. Sobretudo porque somos muito atentos a vários fatores, nomeadamente à venda.

O banco não é especulativo, não coloca os imóveis no mercado a preços especulativos, coloca-os a preços de mercado. Também não coloca os imóveis em saldo: à saída, os imóveis têm uma avaliação recente, um valor de mercado, e é assim que os imóveis são colocados. 

Como não somos especulativos – em alguns segmentos até temos por vezes mais que uma oferta para um determinado imóvel – e temos demonstrado que ao vender estes imóveis não estamos a perder dinheiro, também não estamos a ganhar.

"Como não somos especulativos – em alguns segmentos até temos por vezes mais que uma oferta para um determinado imóvel – e temos demonstrado que ao vender estes imóveis não estamos a perder dinheiro, também não estamos a ganhar"

O banco distingue duas coisas, o valor de venda e o risco de crédito de quem quer comprar. O banco nunca faz crédito porque queria vender determinado imóvel. O crédito é uma coisa muito séria e o que está em causa sempre é a capacidade do comprador.

O banco desejaria sempre que a aquisição do terreno fosse com capitais próprios e depois uma parte de financiamento da construção. Se assim não for, no total há sempre um percentual máximo do financiamento. Estando assim, pensamos nós, cobertos a que se um dia o mercado voltar a ter algum constrangimento e a economia sofrer uma desaceleração não se vão claramente repetir situações passadas. E isso tem sido muito importante, separar o risco da venda. Aliás, a avaliação também é separada, porque são entidades externas que a fazem. E é desta tríade de diferença de competências que se pode proteger o risco de uma instituição. 

A procura por imóveis da banca, neste caso do BCP, aumentou nos últimos tempos. Quem são os grandes interessados?

Seja que produto for, haver mais procura facilita sempre a venda. Mas o que tem sido interessante é que o tipo de procura tem vindo a evoluir ao longo dos anos. Primeiro era quase sempre só habitação, depois começou a ser lojas e armazéns, mas de repente começaram a vir os promotores imobiliários. E o facto dos bancos poderem outra vez começar a financiar a promoção imobiliária tem ajudado, sobretudo a escoar um conjunto de lotes, de terrenos, que a banca tem, e nós não somos excepção.

"É evidente que a entrada de novos ‘players’ tem ajudado imenso ao crescimento da venda dos imóveis"

A vinda de promotores estrangeiros – primeiro vieram para a reabilitação de edifícios, depois para construir edifícios novos no centro das cidades e começam agora a olhar para outros terrenos à volta das grandes cidades – é positiva. É evidente que a entrada de novos ‘players’ tem ajudado imenso ao crescimento da venda dos imóveis.

A venda de imóveis acontece de forma individual ou em blocos, em carteira?

A venda de carteiras é um canal que o banco pode usar para escoar imóveis, mas por princípio a venda é individual. E é isso que tem suportado o crescimento da venda de ativos imobiliários na nossa carteira. 

Não há um canal que seja tabu para o BCP, portanto poderemos utilizar todos os canais. Uma coisa é certa, o banco quando utiliza ou pondera utilizar esses canais tem sempre muito cuidado com o valor a que pode sair essa carteira, porque é suportado pelos clientes e acionistas, exclusivamente. Temos de ser muito cuidadosos no canal que escolhemos, na forma como vendemos e a que preço vendemos.

É correto dizer que a carteira imobiliária do BCP esta mais “saudável”?

As contas do banco são muito mais saudáveis e a carteira que tem obviamente que é muito mais saudável. No que diz respeito aos imóveis, à medida que o tempo vai avançando são mais difíceis de vender, porque alguns começam a ter já algum tempo e o mercado vai absorvendo aquilo que acha que é mais fácil de proporcionar resultados a quem compra. E vai ficando sempre alguma margem para aqueles que não têm tanta atratividade. 

O grande desafio para os tempos que aí vêm é pegar num conjunto de stock que está em carteira e encontrar as virtudes desses imóveis e compradores adequados face às circunstâncias que eles têm e àquilo que no mercado aparentemente pode não estar tão explícito de proporcionar interesse. Esse é o nosso grande desafio para 2020.