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Empreendimentos de habitação nova disparam no Porto e apostam na classe média

Os 62 apartamentos do Edifício Jardins da Efanor têm um preço médio de 3.000 euros por m2 / Telhabel
Os 62 apartamentos do Edifício Jardins da Efanor têm um preço médio de 3.000 euros por m2 / Telhabel
Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

É visível que nos últimos meses estão a surgir cada vez mais empreendimentos de habitação nova no Porto, de forma a responder à forte procura visível neste mercado. Nas freguesias de Ramalde, Paranhos e Campanhã nota-se o aumento de projetos em construção, prevendo-se em breve o início de outros projetos em fase de licenciamento. Nestas zonas – onde os preços médios andam entre os 2.500/2.700 euros por metro quadrado (m2) – a aposta é sobretudo numa gama média de clientes.

A procura de habitação a preços médios é uma realidade que se estende aos concelhos vizinhos do Porto, especialmente de Gaia, Matosinhos e Maia, onde é também visível um aumento da construção de empreendimentos de média e grande dimensão.

Ao idealista/news, Nuno Ascenção, diretor da OTB (Outside the Box), promotor com a marca Porto Renovato, refere que “no mercado residencial temos assistido a alguma diversificação do tipo de oferta”.  Na sua opinião, “começam, finalmente, a surgir obras novas, estas naturalmente nas zonas menos centrais da cidade”. “O espaço para criar novas habitações existe em todos os pontos da cidade. Fora do centro qualquer das zonas possui espaços suficientes para habitação nova”, acrescenta.

José Carvalho, CEO da Omega – grupo promotor e de engenharia com alguns projetos para uma gama média de clientes –, confirma esta realidade, destacando que, neste momento, “estão a chegar ao mercado bastante mais empreendimentos de habitação nova”. 

Construção nova está a recuperar o seu lugar

Para Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), “nos últimos anos a maior parte da oferta centrava-se na reabilitação, com a construção nova relegada para um reduzido plano, felizmente em recuperação, mas quase exclusivamente nas zonas mais afastadas do centro”. O responsável considera que “Paranhos e, cada vez mais, Campanhã lideram a oferta crescente”. Bacelar destaca que nos concelhos limítrofes do Porto também já se encontram “bastantes imóveis reabilitados, havendo uma procura crescente para esse tipo de produto”.

“Estão a chegar ao mercado bastante mais empreendimentos de habitação nova”
José Carvalho, CEO do grupo Omega

Ricardo Costa, CEO da Luximo´s Christie´s, é de opinião que “nos últimos dois anos tem surgido muita obra nova no Porto”. Destaca ainda que no segmento habitação de luxo – no qual atua a mediadora – têm nascido “muitos empreendimentos novos, com maior ênfase em apartamentos de luxo, com excelente localização e pormenores de requinte e exclusividade”. No entanto, afirma, têm aparecido vários projetos “seminovos”, ou seja, “apartamentos em condomínios de referência ou com localização nobre na cidade que estão a ser vendidos pelos primeiros proprietários”.  

1.266 fogos novos licenciados no primeiro semestre

De acordo com um estudo da Confidencial Imobiliário (Ci), “nos primeiros seis meses de 2019 entraram em processo de licenciamento no Porto 2.130 novos fogos, correspondentes a 275 projetos”. “Tal volume é já equivalente a 78% dos fogos submetidos a licenciamento no concelho ao longo de todo o ano passado, os quais ascenderam a 2.740 unidades”, refere em comunicado a empresa.

Os dados apurados pelo estudo confirmam a visão dada pelos responsáveis contactados pelo idealista/news. Ou seja, “a construção nova é responsável pela maioria dos fogos contabilizados no semestre, totalizando 1.266 fogos, equivalente a 59% da carteira concelhia. Já a reabilitação gerou um pipeline de 864 fogos (41% do total)”.

Segundo os dados da Ci, “a freguesia com maior dinâmica no semestre continua a ser a U.F. de Cedofeita, Stº Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, que corresponde ao eixo da Baixa-Centro Histórico e que se mantém como um destino preferencial para o mercado de reabilitação”, tendo concentrado 38% do total de fogos lançados no Porto no 1º semestre de 2019. 

A freguesia de Paranhos, com uma carteira de 22% do total, acolhe dois dos três projetos de grande dimensão, ambos resultantes de construção nova. O terceiro projeto de grande dimensão situa-se em Campanhã, possuindo 112 fogos e igualmente de construção nova.

Serviços ajudam a fixar população na cidade 

Na opinião de Nuno Ascenção, “a instalação no Grande Porto de algumas empresas de grande e média dimensão tem naturalmente contribuído para o aparecimento e fixação do tipo de habitantes, tanto nacional como não”.

Para este responsável, que promove habitação sobretudo na Baixa do Porto, “estes profissionais, que anteriormente gravitavam em direção à capital ou ao estrangeiro, mantém-se agora no Porto ou, eventualmente, fazem o percurso inverso, do estrangeiro para cá”.

Francisco Bacelar considera que a vinda destes profissionais para a Invicta leva ao aumento da “procura de ativos, sobretudo por investidores locais para colocar no mercado de arrendamento, e talvez posterior venda”.

Projeto Ramalde Residence traz ao Porto 56 casas para a classe média / Grupo Omega
Projeto Ramalde Residence traz ao Porto 56 casas para a classe média / Grupo Omega

Profissionais procuram Foz e Matosinhos Sul

Também Ricardo Costa é de opinião que a instalação de novas empresas no Porto contribui significativamente para a dinamização da cidade e, por conseguinte, para o aumento de residentes, em particular de estrangeiros. “É muito notória esta procura na cidade, em particular na Foz e Matosinhos Sul”. 

O responsável destaca que “os novos residentes são profissionais com forte capacidade financeira”. “Em geral, preferem apartamentos de luxo a moradias e optam por imóveis prontos a habitar, sem necessitarem de remodelações ou transformações”, frisa, salientando que “este crescimento internacional reflete-se noutros setores da cidade, como por exemplo nos colégios internacionais privados, que no espaço de dois, três anos ficaram lotados e com filas de espera”.   

Alerta, ainda, que a crescente internacionalização do Porto e o aumento da procura por imóveis mostram que a cidade tem “falta de imóveis, sobretudo de apartamentos destinados a famílias, com tipologias T3 e T4, em bons condomínios fechados, com áreas verdes e segurança”. Neste segmento, a “oferta é ainda extremamente reduzida”, avisa.

Reabilitação e investimento na Baixa esmorecem

São vários os profissionais que mostram preocupação pelo facto de a atividade de reabilitação urbana na Baixa do Porto mostrar indícios de estar a esmorecer nos últimos meses.

Na reabilitação há claramente uma expetativa no mercado”, diz José Carvalho, havendo vários aspetos que preocupam os promotores. Por um lado, destaca, “há mais oferta de habitação nestas zonas”. Mas, por outro, “há aspetos, como a suspensão dos novos registos de Alojamento Local por um período de seis meses, que termina no final do ano – altura em que se espera a publicação do novo regulamento do AL –, mas também fatores como os resultados das próximas eleições legislativas ou o arrefecimento das vendas no mercado imobiliário.

Estes são fatores que, para José Carvalho, levam “a alguma reserva na concretização do investimento no imobiliário”.

Nuno Ascenção destaca que “continua a verificar-se a aposta na reabilitação”, frisando que “na zona central da cidade ainda é muito alta a percentagem de edifícios que se encontram devolutos”.

Ricardo Costa, destaca também que na Luximo’s “a maior fatia de clientes procura imóveis no eixo Boavista – Foz e também em Lordelo do Ouro e na Baixa”.

Um T2 por 80 a 120 mil euros em Gondomar, Valongo ou Maia

De acordo com os estudos mais recentes, os preços de habitação mais elevados no Porto encontram-se mas zonas da Baixa/Ribeira, na ordem dos 3.500 a 4.000 euros por m2 ou até superiores, em caso, pontuais. Estes valores vão descendo até aos 2.000 euros por m2 com o afastamento desse local central e emblemático da cidade. 

A nível de procura – apesar de continuarem a ser os portugueses a liderar –, sem dúvida que é visível o aumento da aquisição por parte de estrangeiros, sobretudo os brasileiros.

"Nas cidades limítrofes do Porto, a procura é sobretudo portuguesa, uma vez que muitos não conseguem aceder a casa no centro da cidade, devido aos preços. Os T2 continuam a ser os mais procurados"
Francisco Bacelar, presidente da ASMIP 

Para Francisco Bacelar, nas “cidades limítrofes do Porto, a procura é sobretudo portuguesa, uma vez que muitos não conseguem aceder a casa no centro da cidade, devido aos preços”. ”Os T2 continuam a ser os mais procurados. Os valores por m2 são mais difíceis de calcular, mas podemos dizer que o preço anda na ordem dos 80 a 120.000 euros, caso sejam novos ou usados, variando com a localização e, claro, as áreas em causa”. 

Segundo o líder da ASMIP, os concelhos de Gondomar, Valongo e Maia são muito procurados, e nesses locais também se assiste a um bom número de ‘upgrades’, com a troca de apartamentos comprados na década passada por algumas famílias que agora procuram T3 ou moradias até ao limite dos 200.000 euros, aproveitando assim as boas condições de crédito à habitação. Nesses locais, acrescenta, “também existe um nicho interessante de aquisições de imóveis anteriores a 1950 para reabilitação”.