O mercado de arrendamento à lupa – em Lisboa e não só

Como será a retoma do mercado mobiliário português aos olhos dos proprietários das casas? Será que aderiram aos programas de arrendamento acessível? E às iniciativas para melhorar a eficiência energética dos edifícios? Quais os impactos da pandemia da Covid-19 no negócio? A III edição do Barómetro “Confiança dos Proprietários”, desenvolvido pela Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), procurou as respostas a todas estas questões. E os resultados, conhecidos esta quinta-feira (dia 8 de julho de 2021), permitem traçar um retrato do mercado de arrendamento em Portugal.

As visões de mais de 200 proprietários foram recolhidas entre 1 de maio e 7 de junho de 2021, diz a ALP em comunicado, que adianta ainda que quase três quartos são seus associados. Este é um inquérito com “expressão nacional”, mas note-se que quase metade (48,6%) dos inquiridos detêm imóveis na Área Metropolitana de Lisboa. Uma maioria de 58,6% dos respondentes são proprietários de um a cinco imóveis, refere a ALP. Estas são as principais conclusões a retirar deste barómetro:

Proprietários mantém desconfiança no Estado e na retoma do mercado

A confiança no mercado é um problema. Quase dois terços (64,4%) dos proprietários de imóveis inquiridos afirmam não ter confiança na evolução no imobiliário português no segundo semestre de 2021. E o incumprimento dos inquilinos deixou de ser o maior receio dos proprietários de imóveis (64,1% das respostas), ultrapassado pela possibilidade de o Governo aumentar a carga fiscal sobre o património (expresso por 65,5%), refere o barómetro da ALP.

Segundo explica Iolanda Gávea, vice-presidente da ALP, “os proprietários sentem-se reduzidos a contribuintes que são forçados a manter os cofres cheios com receitas milionárias, acima dos mil milhões de euros, respetivamente, em sede de IMI e IMT, mesmo em contexto de pandemia e com níveis de incumprimento dos inquilinos muito graves. É por isso que o receio de um aumento de impostos emerge como a maior preocupação dos proprietários auscultados no estudo da ALP”, conclui.

Mas há vários caminhos a percorrer para que a confiança no mercado e no Estado seja restabelecida. Os proprietários portugueses assinalam três:

• Diminuir a carga fiscal sobre a propriedade imobiliária (80,9% das respostas);
• Promover uma efetiva reforma da justiça e combater eficazmente a sua morosidade (69,1%);
• Criar uma base de dados de inquilinos incumpridores (com respeito pela legislação de proteção de dados), que funcione como uma garantia adicional de cumprimento contratual no arrendamento urbano (também com 69,1% das respostas).

No entendimento de Iolanda Gávea, “todos têm a ganhar com a implementação de medidas eficazes de combate e prevenção do incumprimento no arrendamento – incluindo os inquilinos que cumprem as suas obrigações contratuais e que são a esmagadora maioria”, disse na mesma publicação.

A ALP considera que seriam atingidos três objetivos muito importantes, refere ainda a sua vice-presidente: "Com mais confiança no Estado aumenta a oferta de imóveis pelos proprietários privados, a Justiça e os tribunais deixam de estar entupidos com este tipo de processos e, em última análise, o Estado consegue mais receitas fiscais, porque não haverá tantos incumprimentos e, em consequência, haverá mais imóveis disponíveis no mercado”.

4 em cada 10 proprietários têm rendas em atraso

O estudo da ALP mostra também que quatro em cada dez proprietários têm rendas em atraso. E quão atrasados estão os pagamentos? Eis, as respostas:

• 33,9% afirma ter entre duas e três rendas em falta;
• 36,5% diz ter três a seis meses de rendas em atraso;
• 18,3% dos inquiridos tem mais de seis meses de rendas em atraso.

“Apesar destes dados preocupantes, praticamente três quartos da amostra (74,4%) não vai instruir na Justiça um processo de despejo”, diz a ALP no documento. E porquê? Cerca de 59,7% dizem fazê-lo por solidariedade com as dificuldades que a pandemia da Covid-19 trouxe aos inquilinos. Há ainda 22% que dizem não recorrer aos tribunais devido à morosidade dos processos, algo que a ALP classifica como “uma situação crónica do estado da justiça em matéria de arrendamento”, que foi, aliás, “muito agravada pela pandemia e pelas moratórias de suspensão de denúncias e despejos até ao passado dia 1 de julho”.

Arrendamento acessível não convence proprietários

Apesar dos esforços do Governo e das autarquias para atrair os privados para os programas de arrendamento acessível, cerca de 91,7% dos proprietários auscultados dizem não confiar nestas iniciativas. E apenas 2,3% dispõem de imóveis colocados neste mercado.

Mas o que leva, afinal, os privados a não confiar nestes programas que apresentam atraentes incentivos e isenções fiscais? Segundo o barómetro da ALP, os principais motivos apontados são:

• 75,1% dos inquiridos referem que não poder escolher pessoalmente os inquilinos é o maior motivo de desconfiança;
• 70% apontam ter receio de que os benefícios fiscais destes programas e outros termos contratuais sejam alterados unilateralmente pelo Estado;
• 40,5% consideram os valores de renda praticados pouco atrativos;
• 38% apontam a burocracia inerente aos programas.

Outro aspeto destacado pela ALP para justificar a fraca adesão aos programas de arrendamento acessível diz respeito à existência de contratos de arrendamentos antigos com rendas congeladas (anteriores a 1990). Mais de metade dos proprietários - cerca de 51,4% - dizem estar nesta situação. “Estes contratos, ao contrário daqueles que estão ao abrigo do arrendamento acessível, não têm quaisquer isenções fiscais, apesar de praticarem valores de renda muito abaixo dos de mercado e destes programas de estímulo ao arrendamento”, lembra a ALP.

Preços – 77% não pretende fazer alterações

Sobre o impacto da pandemia no imobiliário, a opinião dos proprietários divide-se: 33,6% considera que o mercado estabilizou e vai estagnar este ano e 28,6% acredita que o imobiliário sofre, acima de tudo, de uma falta de confiança anterior à pandemia. Também sobre os preços do arrendamento, os respondentes dividem-se: 36,4% consideram que os preços vão estabilizar e 35,5% consideram que irão diminuir. E o que pretendem fazer os proprietários inquiridos?

• 77,3% diz que vai manter os preços das rendas inalterados;
• 10% pretende diminuir os valores de renda a praticar;
• 12% pondera aumentar os preços;

Fundo ambiental - 26% querem concorrer

Fazer operações de reabilitação urbana na segunda metade do ano está nos planos de um terço dos inquiridos. E cerca de 26,2% dos proprietários vão usar verbas do Fundo Ambiental para aumentar a eficiência energética das casas – isto é, vão concorrer à 2ª fase do Programa de Edifícios Mais Sustentáveis. E o que pretendem fazer neste âmbito?

• 82,4% diz que vai substituir caixilharias de janelas;
• 49,3% vai reforçar o isolamento térmico das habitações;
• 25% vai avaliar a instalação de soluções de produção de energia sustentável/renovável.