Subarrendar uma casa: quando e de que forma é possível?

O recurso ao subarrendamento de uma casa pode ser útil em vários casos, nomeadamente como fonte adicional de receitas - importante para muitas famílias no atual contexto de subida de preços para o consumidor, em termos gerais. E, por exemplo, é possível arrendar um apartamento e subarrendar quartos a sublocatários, como estudantes que se encontram deslocados das suas áreas de residência; ou, se o arrendatário não usar o imóvel por uma temporada – por força de uma deslocação ao estrangeiro, de um ano sabático, etc. - e tiver uma data certa para regressar. Mas para se subarrendar um imóvel, é preciso que o contrato de arrendamento o permita ou que o senhorio dê autorização expressa. Explicamos isto e muito mais, com fundamento legal.

"O subarrendamento é um contrato no qual um arrendatário - alguém que se encontra a arrendar um determinado imóvel - se obriga a proporcionar a um terceiro - o subarrendatário - o gozo temporário do imóvel arrendado, mediante uma retribuição. Ou seja, num cenário de subarrendamento teremos dois contratos: um contrato de arrendamento celebrado entre o senhorio e o arrendatário e um novo contrato de arrendamento - celebrado posteriormente e diretamente dependente do primeiro contrato - entre o arrendatário e o subarrendatário", começa po esclarecer a Belzuz Abogados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Importa salientar que os direitos e obrigações do subarrendatário são, na sua grande maioria, semelhantes aos de um arrendatário, havendo, contudo, algumas especificidades que iremos aqui abordar sumariamente.

O subarrendamento é sempre permitido?

Regra geral o arrendatário tem a obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato.

Assim, e a menos que o contrato de arrendamento disponha em sentido contrário, a autorização para subarrendar o imóvel deve ser dada pelo senhorio por escrito. Contudo, o subarrendamento não autorizado considera-se ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal, só produzindo efeitos em relação ao senhorio a partir do seu reconhecimento por este ou da comunicação e ele enviada.

O subarrendamento pode ser total ou parcial:

• O subarrendamento total engloba as situações em que o arrendatário proporciona o gozo da totalidade do imóvel ao subarrendatário;
• O subarrendamento parcial as situações em que o arrendatário apenas proporciona o gozo de uma parte do imóvel arrendado ao subarrendatário – como, por exemplo, um quarto. Recordamos que, neste caso, é preciso declarar o rendimento às Finanças, em sede de IRS.

Por fim, o subarrendamento, total ou parcial que tenha por objeto a casa de morada de família, carece do consentimento de ambos os cônjuges.

• Prazo para comunicar ao senhorio o subarrendamento

Após a celebração de um contrato de subarrendamento, o arrendatário está obrigado a comunicar a celebração do contrato e a identidade do subarrendatário ao senhorio, no prazo de 15 dias.

• Quais as consequências da mora do arrendatário ou do subarrendatário?

Se o arrendatário ou o subarrendatário estiverem em mora quanto às respetivas dívidas de renda, é lícito ao senhorio exigir do subarrendatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito.

• Limites de valor da renda

O arrendatário não pode cobrar do subarrendatário uma renda superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de arrendamento, aumentado de vinte por cento, exceto se o senhorio e o arrendatário tiverem convencionado de forma diferente.

• Em caso de extinção do contrato de arrendamento, qual a consequência para o subarrendatário?

O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

No caso do subarrendamento incidir sobre a totalidade do imóvel, o senhorio poderá substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário direto.

Finalmente, se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo de renda depois da extinção do arrendamento, o subarrendatário passará a ser havido como arrendatário direto.

*Ricardo Pires Jordão do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal