O desafio de comprar casa nova: há poucas e são bem mais caras

O panorama do mercado residencial português não é animador para quem pretende comprar casa (sobretudo, uma habitação nova). Não só a oferta de casas no mercado é insuficiente, como o parque habitacional português está envelhecido. Como se não bastasse, os preços das casas não pararam de aumentar ao longo de 2022, mesmo num contexto de alta inflação e de subida dos juros no crédito habitação. Perante este cenário, comprar uma casa nova tornou-se num desafio, já que a construção não acompanha as necessidades da procura, levando a que as habitações novas custem mais 32% do que as casas usadas, revela relatório anual do idealista/data. Contam-se 6 cidades onde esta diferença de preços é superior a 50%.

Há uma questão que tem dominado o mercado residencial português um pouco por todo o país: a falta de casas para comprar e arrendar. Em dezembro de 2022, só 3,94% do parque habitacional português estava no mercado (3,67% para venda e 0,27% para arrendamento). Faro é o distrito com o maior stock para venda (6,59% do total), seguido da ilha da Madeira, Porto, Setúbal e Lisboa. Já no mercado de arrendamento, a falta de oferta de casas agrava-se, uma vez que nenhum dos distritos consegue ter um stock superior a 0,6%.

Além disso, a maioria do parque habitacional tem mais de 20 anos, já que 80% das casas em Portugal foram construídas no ano 2000 ou antes. As casas mais recentes, construídas entre 2011 e 2021, representam apenas 3% do total, detalham os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) analisados no Relatório Anual do Mercado Residencial de Portugal de 2022 que será esta terça-feira, dia 14 de fevereiro, apresentado num webinar preparado pelos especialistas do idealista/data.

Oferta de casas novas para comprar sobe - mas será que chega?

Perante este cenário, importa saber como correu a colocação de casas novas no mercado ao longo de 2022. O stock de nova construção no idealista foi evoluindo positivamente, passando de 14.926 unidades no primeiro trimestre para quase 20.000 no último trimestre de 2022. Ou seja, as casas novas colocadas no mercado aumentaram 30,3% entre estes dois momentos. “A atividade de desenvolvimento concentra-se, sobretudo, no Porto e em Lisboa [representam 65% dos novos projetos]”, embora haja também atividade expressiva nos distritos de Faro, Setúbal, Aveiro e Braga, informam os especialistas no documento.

Também há a perspetiva de colocação de novas casas no mercado nos próximos tempos. Isto porque as licenças de construção de novos fogos ultrapassaram 25.000 até outubro de 2022 em Portugal. E calcula-se que “mais de 60% de todos os fogos, que vão entrar mercado nos próximos meses ou anos, terão três quartos ou mais”. A atividade da construção nova na região Norte é especialmente expressiva, dado que acumula mais de 45% das licenças concedidas em todo o país.

A questão é que as casas novas que estão a chegar ao mercado não chegam para satisfazer a procura existente por duas razões. Por um lado, embora a procura de casas à venda tenha começado a abrandar no final de 2022, ainda continua a ser muito superior à oferta disponível. E, por outro, os preços das casas novas continuaram a subir, de tal forma que ficam cada vez mais inacessíveis aos bolsos das famílias portuguesas já pressionados pela inflação, uma vez que a subida dos rendimentos não acompanha esta evolução. De acordo com o idealista/data, comprar casa nova em Portugal custava 3.378 euros por metro quadrado (euros/m2) no último trimestre de 2022, mais 16% do que no mesmo período do ano anterior.

Comprar casa nova ou usada: quais as diferenças nos preços?

Ao comparar o mercado das casas novas com o mercado das casas usadas, os especialistas do idealista/data concluem que “o mercado de novas construções é mais sensível aos movimentos do mercado: tanto o crescimento dos preços, como a queda da procura ocorrem a um ritmo mais rápido”. Isto quer dizer que o atual contexto marcado pela subida da inflação, dos preços dos materiais de construção e o agravamento dos custos do financiamento bancário têm impactado mais o mercado de nova construção.

Em resultado, as casas novas à venda eram 32% mais caras do que as casas em segunda mão no final de 2022, uma realidade visível em todo território nacional embora em variações bem dispares. Há capitais de distrito onde esta desigualdade foi bem superior: na Guarda, o preço unitário de uma habitação nova foi mesmo o dobro de uma casa usada (+112%). E em Lisboa esta diferença foi de 71% e em Portalegre de 65%. Também em Setúbal, Coimbra e Bragança as casas novas custaram cerca de mais 50% do que as habitações existentes, revelam os dados. Já na ilha da Madeira e em Braga, a diferença de preços foi de 7% e 18%, respetivamente, as menores registadas.

Com os elevados preços das casas novas no mercado e a baixa oferta em geral, as famílias têm focado a procura, sobretudo, nas habitações em segunda mão existentes no mercado, que são bem mais baratas – o preço unitário das casas usadas fixou-se em 2.564 euros/m2 no final de 2022 (+8% face ao período homólogo). A procura de casas usadas rondou, portanto, os 2 leads por anúncio ao longo de 2022, enquanto a procura de casas novas situou-se sempre abaixo de 1 lead por anúncio, indica o relatório.

De notar ainda que, à semelhança do que foi sentido a nível nacional, “a procura mostra mesmo uma ligeira contração durante o último trimestre do ano em ambos os mercados [novo e usado], embora olhando para a série, esperemos um ressalto no início de 2023”, destacam os especialistas.

Todos estes dados vão ser explicados pela equipa do idealista/data num webinar gratuito sobre a evolução dos principais indicadores do mercado imobiliário residencial, que se vai realizar esta terça-feira, dia 14 de fevereiro, às 15 horas. Podes inscrever-te aqui.