Comprar casa: procura nacional arrefeceu na reta final de 2022

Em Portugal, o mercado residencial manteve-se estável e resiliente durante vários meses, mesmo depois de ter eclodido a guerra da Ucrânia, no 24 de fevereiro de 2022, que fez subir a inflação e os juros no crédito habitação. Foi só no último trimestre de 2022 que os efeitos deste novo cenário económico começaram a ser sentidos, refletindo-se num arrefecimento da procura nacional pelas casas à venda, que se espelhou num menor número de casas vendidas e num abrandamento da evolução de empréstimos habitação concedidos. Por outro lado, os estrangeiros estão cada vez mais interessados em comprar casa em Portugal e já representam 25% do total, aponta relatório anual do idealista/data. No entanto, há sinais de uma nova retoma da procura de casas tendo em conta os dados das últimas semanas, em termos globais.

Procura de casas em Portugal: como evoluiu em 2022?

Mesmo num contexto marcado pela guerra, pela crise energética, pela alta inflação e pela subida de juros nos créditos, as famílias continuaram a procurar casa para comprar durante o ano passado, tendo estre indicador chegado até a máximos de 2019. O Relatório Anual do Mercado Residencial de Portugal de 2022, preparado pelo idealista/data, revela que entre o janeiro e setembro a procura de casas esteve sempre superior a 2 leads por anúncio, cerca do dobro do registado em 2019 (quando rondava 1 lead por anúncio).

Mas, de acordo com o documento, “a procura de casas à venda em Portugal contraiu ligeiramente no último trimestre de 2022”, começando, assim, a refletir os efeitos do atual contexto económico marcado pela alta inflação, subida dos juros no crédito habitação, pelo agravamento das taxas de esforço e uma menor capacidade de endividamento das famílias. No final de 2022, "a maioria dos territórios mostraram tendências semelhantes às do país, embora cada um com os seus próprios níveis de procura”, destacam ainda os especialistas. Já no início de 2023, a procura de casas parece estar a dar sinais de retoma, de acordo com o relatório semanal do idealista/data.

Olhando para o mapa de Portugal, salta à vista o maior interesse das famílias por comprar casa concentra-se nos distritos que compõem a Área Metropolitana de Lisboa e o Alentejo. Analisando as capitais de distrito verifica-se, uma vez mais, que Lisboa é a cidade que atrai mais famílias para comprar casa, seguida de Évora, Santarém e Beja. Já Aveiro, Funchal e Viana de Castelo são as capitais de distrito onde se verifica uma menor procura de casas à venda em dezembro de 2022.

Estrangeiros ganham cada vez mais peso na procura de casas à venda

No geral, a procura de casas para comprar é dominada por famílias residentes em Portugal. Mas os dados do relatório revelam que o interesse dos estrangeiros para viver no nosso país tem vindo a aumentar ao longo de 2022. Até porque Portugal é um país atrativo para viver dada a sua qualidade de vida e segurança, tendo-se tornado num refúgio para muitas famílias que fogem de climas de instabilidade política, económica e social existente nos EUA, Brasil, Reino Unido e os países que fazem fronteira com a Rússia e a Ucrânia.

Os estrangeiros têm vindo, assim, a aumentar o seu interesse por viver em Portugal, de tal forma que no último trimestre de 2022 já representavam cerca de 25% do total da procura. Ou seja, no final de 2022 uma em cada quatro pessoas que procurava casa para comprar no nosso país era de nacionalidade estrangeira. A procura internacional de casas chegou, assim, aos patamares registados em 2019, tal como mostram os dados do idealista/data.

”A procura internacional, que representa cerca de 25% do total, é mais relevante nos distritos da região Norte (com uma elevada presença do mercado francês no setor residencial) e nas grandes cidades e nos centros turísticos, como o Algarve e ilhas”, explicam os especialistas do idealista/data.

Portanto, a procura de estrangeiros por casas para comprar é mais expressiva no Funchal (próxima de 50% da procura total neste concelho), seguida de Ponta Delgada (40%) e de Faro (36%). E também é evidente em Viana do Castelo, Vila Real ou Bragança, onde o “preço é um fator muito atrativo para os compradores estrangeiros”, destacam ainda.

Já em Beja, Évora e Coimbra é onde o interesse das famílias estrangeiras por comprar casa é menor.

Oferta de casas à venda cai durante 2022 - e preços atingem máximo histórico

A falta de casas no mercado de compra e venda é uma questão estrutural do país, segundo têm apontado vários especialistas em imobiliário. E a verdade é que esta realidade tem-se vindo a agravar: a oferta de casas para comprar registou “uma descida acentuada durante o ano 2022, evolução essa que parece ter abrandado durante o último trimestre”, destacam no relatório anual sobre o mercado residencial português que foi apresentado esta terça-feira, dia 14 de fevereiro, num webinar.

No primeiro trimestre de 2022, o stock de casas para vender representava 4,03% do parque habitacional, um valor que caiu para 3,67% no quarto trimestre do ano, aponta o relatório. Esta tendência foi observada na maioria dos distritos portugueses à exceção de Bragança e da ilha de Santa Maria, onde se observou uma subida de oferta de casas para comprar ao longo do ano passado. Já em Castelo Branco, Vila Real e Viseu, a oferta manteve praticamente estável durante 2022.

Com diminuição da oferta de casas à venda na generalidade do território português, os preços das casas à venda continuaram a aumentar ao longo do ano passado. Isto acontece porque a procura de casas para comprar, embora esteja a abrandar, continua a ser muito superior às casas disponíveis no mercado.

Portanto, os preços das casas para comprar “continuam a crescer de forma constante desde que o idealista iniciou a sua presença no mercado português” e terminaram o ano passado alcançando quase 2.500 euros por metro quadrado (euros/m2), o valor máximo alguma vez registado, sublinha o relatório. Este valor é 6% superior ao registado um ano antes (final de 2021), 15% maior face ao calculado no quarto trimestre de 2020 e 22% superior do que o observado no mesmo período de 2019.

E onde é que se encontram as casas mais caras para comprar? “O crescimento generalizado dos preços unitários atinge o seu pico no distrito de Lisboa, que registou mais de 3.800 euros/m2 em dezembro e mais de 5.000 euros/m2 na cidade”, diz o relatório. Logo a seguir destaca-se a cidade do Porto (3.238 euros/m2), Funchal (2.656 euros/m2) e Faro (2.602 euros/m2), enquanto as capitais de distritos onde é mais caro comprar casa.

“Em geral, os locais mais acessíveis em termos de preço estão localizados no interior do país”, frisam ainda. No fundo da lista das capitais de distrito, está Portalegre, onde compra casa custou 669 euros/m2 no final de 2022. E logo a seguir estão as cidades da Guarda (799 euros/m2) e Castelo Branco (810 euros/m2).

Venda de casas abranda no final de 2022

Os dados do relatório preparado pelo idealista/data indicam que os negócios das casas não foram afetados pela atual crise económica, pelo menos, nos primeiros nove meses de 2022. “Até ao terceiro trimestre de 2022, foram concluídas quase 130.000 transações de alojamentos familiares”, concluem os especialistas, sublinhando ainda que o nível de vendas de casas manteve-se cima dos 40.000 por trimestre desde abril de 2021.

Mas a descida da procura de casas sentida na reta final de 2022 acabou por afetar os negócios, tendo-se sentido um ligeiro abrandamento na venda de casas. No terceiro trimestre do ano passado, foram fechadas menos 1.384 transações do que no trimestre anterior. E menos 3.662 negócios do que no início do ano. Ainda assim, continua a ser um número superior face a 2019, revelam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) analisados no documento.

Menos transações de casas significa também um abrandamento da procura por crédito habitação, uma forma de financiamento para a compra de casa especialmente usada pelas famílias de classe média e média-baixa. A verdade é que o montante de empréstimos para aquisição de habitação a particulares continuou a crescer em Portugal, mas o ritmo de aumento já começou a abrandar no final de 2022, revelam os dados do Banco de Portugal.

“Este fenómeno deve-se ao rápido aumento das taxas de juro, o que está a levar a um crescimento acentuado das taxas de esforço das famílias”, o que resulta numa menor capacidade de endividamento, destacam os especialistas. Ou seja, neste contexto, os bancos emprestam montantes de crédito habitação mais baixos, impedindo muitos de avançar com a compra de casa (até porque as habitações estão cada vez mais caras).

Casas usadas voltam a marcar transações em 2022 - porquê?

Em concreto, 18% das 42.223 transações registadas no verão de 2022 dizem respeito a casas novas. É “a região Norte a mais ativa no mercado da nova construção”, representando 34% das 7.596 transações de habitações novas realizadas neste período. Logo a seguir está a Área Metropolitana de Lisboa que representa cerca de 22% destes negócios. Os especialistas do idealista/data concluem ainda que “cerca de 60% do total das transações (novas e existentes) em Portugal são realizadas nas regiões da Área Metropolitana de Lisboa (30%), e do Norte (28%)”.

A verdade é que os preços médios das casas novas estão a subir e situam-se num patamar bem mais elevado do que as casas usadas. Ora, em setembro de 2022 comprar uma casa nova custava 253.662 euros, em média, um valor 7% superior face a um ano antes. Já adquirir uma casa usada no nosso país é bem mais acessível, custando uma média de 176.876 euros em setembro de 2022 (mas mais 29% do que um ano antes). Em resultado, o valor médio pelo qual as casas são vendidas tem vindo a subir trimestre após trimestre, tendo-se fixado nos 190.690 euros no terceiro trimestre de 2022, de acordo com os dados do INE analisados no relatório.

Isto também quer dizer que as casas usadas são, em média, 30% mais baratas do que as habitações novas. Esta diferença somada ao facto de existir baixa oferta de casas novas para comprar (sobretudo, a preços acessíveis), leva as famílias a comprar mais casas usadas: de notar que cerca de 86% das 39.261 transações de casas realizadas até setembro de 2022 são de casas usadas.