Controlo de rendas deve ser “temporário” – e com proteção de senhorios

No arranque de 2023, Portugal foi confrontado com um mecanismo de controlo das rendas, que limitou as atualizações na ordem dos 2%. E o Governo decidiu incluir um travão à subida das rendas nos novos contratos no pacote Mais Habitação. Num contexto em que os preços das casas para arrendar estão cada vez mais elevados e a oferta é escassa, o controlo das rendas pode ser, sim, uma medida de curto prazo para apoiar a acessibilidade da habitação. Mas o “eventual controlo de rendas deve ser de curta duração, circunscrevendo-se à limitação do aumento de rendas, e idealmente complementado por um regime mais flexível de proteção de arrendatários”, conclui um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS).

“A gravidade do problema de acessibilidade exige medidas de curto prazo de apoio à acessibilidade do lado da procura que apoiem as famílias em situações mais débeis”, começa por reconhecer o estudo “A crise da habitação nas grandes cidades – uma análise”, realizado para a FFMS e divulgado esta quinta-feira, dia 27 de julho de 2023.

Uma das medidas que Portugal pode adotar para melhorar a acessibilidade da habitação pode passar mesmo pelo controlo das rendas, refere o estudo. Mas com condicionantes. “O controlo de rendas, a existir, deve ser temporário e sobre atualizações (inclusive intercontratos), que combinado com subsidiação deve providenciar um alívio efetivo da acessibilidade à habitação", afirmam. E deve ser ainda complementado “por um regime mais flexível de proteção de arrendatários, a implementar no médio prazo”.

"Preocupa-nos em particular a adoção de controlo de rendas, dados os impactos de médio prazo descritos na literatura", nomeadamente a redução da oferta, escrevem os autores do estudo. Tendo em conta que há “risco de efeitos negativos particularmente elevado”, o controlo das rendas dever ser introduzido no contexto de “um pacote de medidas coeso e temporalmente previsível e confiável".

“Antevendo a materialização gradual dos efeitos das medidas do lado da oferta, deve equacionar-se um compromisso imediato para implementação futura de um novo regime de proteção contratual de arrendatários que fomente a flexibilidade e a mobilidade, e que assegure garantias efetivas ao senhorio em casos de incumprimento”, explicam ainda.

Controlo das rendas tem “consequências económicas de longo prazo”

Embora admitam que o controlo das rendas pode ser uma medida a adotar no curto prazo para melhorar o acesso à habitação em Portugal, os autores do estudo alertam que as evidências empíricas e teóricas sugerem que este mecanismo implica “importantes consequências económicas de longo prazo”, como:

• impacta a manutenção das habitações;
• provoca significativos desajustes entre oferta e procura, levando a uma ocupação das habitações de forma inadequada;
• reduz significativamente a mobilidade dos arrendatários, com impactos ao nível da procura de emprego e da capacidade de ajustamento a choques económicos;
• afeta de forma significativa a composição social dos bairros.

E alertam ainda que em casos internacionais de controlo de rendas verificou-se, sim, uma diminuição das rendas – embora muitas vezes só no curto prazo -, mas também levou a uma diminuição da oferta no mercado de arrendamento, com proprietários a preferir vender as casas. “No médio prazo, controlos efetivos de rendas que depreciem o retorno do investimento acabam por reduzir a oferta de casas no arrendamento”, concluem.

Por isso, defendem que uma medida de controlo das rendas deve ser temporária. Até porque, “atualmente converge-se para a ideia de que a utilização do controlo de rendas não resolve per se o problema da acessibilidade à habitação e, no limite, permite às autoridades públicas ganharem tempo para implementar outras políticas”, explicam.