Habitação na Europa: quais as consequências da subida dos juros?

O mercado residencial na Europa continua complexo e cheio de nuances, um cenário que decorre, sobretudo, do impacto do fim das taxas de juro baixas. A oferta de casas tem vindo a aumentar em muitos mercados europeus. E as habitações demoram mais tempo a serem vendidas. Já os preços das casas têm vindo a evoluir de forma bem diferente nos vários países da Europa, enquanto se observa uma disparidade acentuada entre o preço anunciado e o preço de venda final. Por outro lado, a procura de casas para arrendar tem vindo a acelerar neste contexto.

Estas são algumas conclusões a retirar do mais recente "European Housing Insights Report 2023 ” da Remax Europe relativo ao primeiro semestre de 2023. Este estudo confirma que o mercado residencial europeu está a passar por um  período de volatilidade e mudanças. Mas ainda existem oportunidades disponíveis para quem as reconhecer e souber aproveitar. "Os compradores certamente estão a beneficiar do aumento da oferta de propriedades para escolher. Isto confere-lhes maior poder de negociação, permitindo-lhes aproveitar as melhores ofertas disponíveis no mercado. Para os vendedores existem oportunidades interessantes decorrentes do interesse de investidores estrangeiros e/ou da possibilidade de arrendar imóveis com rendas crescentes", destaca Michael Polzler, CEO da Remax Europe.

Preço das casas na Europa evoluem de forma distinta

No último trimestre de 2022, os preços dos imóveis diminuíram pela primeira vez após 30 trimestres de crescimento (-1,4%). E esta tendência continuou no segundo trimestre de 2023 em grande parte da Europa continental. Em resultado, os preços das casas na União Europeia caíram 0,7% no primeiro trimestre de 2023 em comparação com o quarto trimestre de 2022. No entanto, ao comparar os preços médios por m2 dos apartamentos e casas localizadas em França, Alemanha, Itália, Portugal e Espanha, observam-se diferenças regionais significativas.

Em Portugal, os preços das casas têm vindo a estabilizar no segundo trimestre de 2023, tendo subido apenas 0,6% face ao trimestre anterior e 2,7% em relação a igual período do ano passado. Em Itália também se tem sentido uma tendência de estabilização dos preços das habitações, muito embora em baixa (-0,9% face ao trimestre anterior e -2,2% em termos homólogos).

Já na Alemanha, os preços das casas caíram 5,5% em comparação com o ano anterior, havendo uma ligeira recuperação dos valores em 2023. Na França e em Espanha, as habitações continuam a valorizar face ao ano passado, 4,2% e 4,8%, respetivamente. No caso da França verifica-se, contudo, uma queda nos preços médios dos apartamentos de 1,6% entre o segundo trimestre de 2023 e o trimestre anterior, enquanto em Espanha, a valorização da habitação permanece entre estes dois momentos (+1,5%).

Remax Europe

Mercado de arrendamento na Europa em alta

Olhando para o mercado de arrendamento na Europa, particularmente em países como Alemanha, Itália, Portugal e Espanha, é evidente que o custo mais elevado dos empréstimos habitação e a subida global dos preços por via da inflação levaram a um aumento acentuado na procura de propriedades para arrendamento. Esta mudança é visível nos dados do segundo trimestre de 2023: 36% das pessoas estão a arrendar um imóvel, acima dos 33% registados um ano antes. À medida que os potenciais compradores de casas passam a recorrer a habitações para arrendar - devido à dificuldade existente em aceder ao crédito habitação -, a procura no mercado de arrendamento tem vindo a aumentar.

Em resultado, os preços das casas para arrendar permanecem elevados, especialmente nas grandes cidades. No primeiro trimestre de 2023, o preço do arrendamento no conjunto dos países da UE aumentou 0,9% em comparação com o quarto trimestre de 2022. Face ao período homólogo, os preços das casas para arrendar aumentaram mesmo 2,9%. 

Uma análise mais profunda de alguns mercados-chave revela aumentos particularmente elevados nos preços do arrendamento entre o segundo trimestre de 2022 e o segundo trimestre de 2023, incluindo 67% em Itália, 54% em Portugal, 41% em Espanha e 27% na Alemanha. Estas dinâmicas criam um cenário complexo, tanto para compradores, como para arrendatários no mercado imobiliário europeu.

Políticas de arrendamento em Portugal e na Itália

Perante as dificuldades no acesso à habitação - seja para comprar, seja para arrendar, o Governo português avançou com uma série de apoios para ajudar as famílias de rendimentos mais baixos, que enfrentam os juros elevados nos créditos habitação ou procuram opções de arrendamento mais acessíveis. "Estas medidas incluem a abolição dos vistos gold para reduzir a pressão dos compradores estrangeiros. Além disso, o Governo assumiu um papel ambivalente de senhorio que visa proteger os inquilinos regulando as rendas, ao mesmo tempo que salvaguarda o retorno dos senhorios", explica Manuel Alvarez, referindo-se às medidas do Mais Habitação aprovada na passada sexta-feira pelo Parlamento.

Mas Portugal é também um exemplo de como as novas políticas podem afastar investidores do mercado da habitação. "As rendas mais baixas são benéficas para as famílias, mas menos atraentes para os investidores. Para contrariar esta situação, o Governo está a oferecer incentivos fiscais e menos riscos para aqueles que lhes arrendam casa”, disse ainda.

Em Itália , o mercado de arrendamento também foi afetado pela proliferaçao do arrendamento de curta e média duração. "O aperto do mercado de arrendamento devido ao surgimento de plataformas de arrendamento de curta duração, como a Airbnb, é particularmente evidente em cidades como Milão, Verona, Florença, Veneza e Roma. Nestas metrópoles, está a tornar-se cada vez mais difícil e caro encontrar arrendamento de longo prazo", disse Dario Castiglia.

Foto de Gustavo Fring no Pexels

A crise da construção nova na Europa

O relatório da Remax Europe mostra ainda um abrandamento na construção de novas habitações resultante do aumento dos custos das matérias primas e da mão de obra - mais um fator que está a mudar a dinâmica do mercado imobiliário a nível europeu.

Entre os desenvolvimentos macroeconómicos, a indústria da construção desempenha um papel crucial na definição do estado atual do mercado imobiliário. No conjunto da UE registou-se um aumento de 3,0% na engenharia civil e uma diminuição de 0,9% na construção de edifícios. Contudo, em toda a Europa, o setor da construção desenvolveu-se em diferentes direções ao longo do último ano.

Portugal é apenas um exemplo da crise na atividade de construção, onde os especialistas atribuem a diminuição da construção de casas à velocidade com que os projetos são aprovados em todo o país (leia-se atrasos nos licenciamentos).

Outros países da UE estão sentir uma redução na construção, principalmente devido à evolução inflacionista, como o aumento dos custos dos materiais e da mão de obra nos últimos anos, bem como ao aumento das taxas de juro. Muitos projetos continuam a ser adiados devido a condições de financiamento mais restritivas, concluem no estudo.