Mercado residencial em Portugal começa a ressentir-se da crise

O mercado residencial português começa a ressentir-se da crise que o país enfrenta, numa “resposta natural” ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias. Esta é uma das conclusões do mais recente estudo da JLL, Portugal Living Destination, que revela que no 1º semestre deste ano o número de casas vendidas em Portugal caiu 22% face ao semestre homólogo. Volume de transações cifrou-se nos 14 mil milhões de euros, uma quebra de 16%.

Entre janeiro e junho de 2023, foram transacionadas 68.000 casas, reflexo de um “fluxo de procura bastante sólido”, segundo a consultora, sustentado pelos compradores nacionais, que representam 93% das casas vendidas. Ainda assim, a “presença dinâmica dos estrangeiros”, continua a ser evidente.

O estudo Portugal Living Destination conclui que o mercado habitacional mantém um desempenho positivo apesar das “alterações conjunturais profundas” dos últimos dois anos. Prova disso é o comportamento dos preços que, mesmo em contexto de ajuste de vendas, mantêm a tendência de crescimento. Nos últimos três anos, frisa a JLL, os preços das casas subiram 25% e as rendas 23%.

O problema continua a ser “continua a ser a escassez estrutural de oferta”, refere Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. “Sendo verdade que o número de licenciamentos tem vindo a aumentar gradualmente nos últimos anos, o ritmo de chegada de novas casas ao mercado continua muito abaixo do volume de procura”, salienta.

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Oferta de novas casas muito aquém do necessário

A falta de oferta é um problema estrutural no país, e continua a agravar-se ano após ano, tal como mostra o estudo. No último ano e meio foram concluídas 30.750 novas casas em Portugal e licenciadas outras 46.700, números que apesar de sinalizarem uma tendência de crescimento face aos últimos anos, “não só se mantêm abaixo dos padrões de produção de habitação do início do milénio (72.800 fogos concluídos por ano, em média, entre 2000 e 2010), como são insuficientes para as necessidades atuais da procura, que no mesmo período absorveu 236.000 casas”.

“O mercado continua a proporcionar muitas oportunidades de desenvolvimento, fruto deste desequilíbrio persistente entre a oferta e a procura. Além disso, há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura. Não é só uma aposta na quantidade. O grande foco da habitação hoje é disponibilizar casas para todos, o que implica diversificar em termos de localizações, de segmentos-alvo e até de tipologias, considerando as alterações demográficas que surgiram na última década”, defende Patrícia Barão, Head of Residential, da JLL.

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Mercado de arrendamento precisa de respostas

Segundo a responsável, diversificar e garantir acessibilidade às famílias consegue-se com projetos de grande escala, “que não podem deixar de fora também o arrendamento”. “Especialmente neste tipo de acesso, não podemos continuar com o mercado pulverizado que temos atualmente e que não dá resposta à procura que não pode ou não quer comprar casa. Apenas 15% do parque habitacional do país é arrendado”, frisa a responsável.

Portanto, em termos de nova oferta, a consultora destaca a necessidade de continuar a desenvolver projetos de construção nova com grande escala, mas numa perspetiva de maior diversificação.

De acordo com este estudo, em Lisboa e no Porto, os mercados de arrendamento estão “especialmente pressionados” pela falta de oferta, resultando numa “pressão evidente” sobre as rendas. Em Lisboa, nota a JLL, as rendas têm estado predominantemente acima dos 1.000 euros, superando a barreira dos 2.000 euros em zonas centrais, casos da Avenida da Liberdade, Centro Histórico, Lapa/Estrela e Campo de Ourique/Amoreiras. No Porto, a maioria das zonas também já pratica rendas superiores a 1.000 euris, com exceção de Gaia Rio e o eixo Antas/Prelada/Constituição/Asprela.

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Uma tendência que abre oportunidades para a criação de nova oferta são os produtos para arrendamento, igualmente numa lógica de grande escala. O segmento de Multifamily, por exemplo, tem elevado potencial de desenvolvimento e é visto como uma das respostas mais eficazes para os problemas de acesso das populações à habitação.

No entanto, para Patrícia Barão é necessário “olhar para este mercado com atenção e conceder incentivos reais”, uma vez que “temos um mercado muito incipiente, pulverizado e feito entre privados”. “Sofre bastante com a incerteza e instabilidade, com impacto na falta de confiança destes pequenos aforradores e retirada dos imóveis do circuito de oferta. Só conseguiremos ter um mercado de arrendamento com projetos de grande dimensão e que são feitos a pensar neste segmento, mas pare isso é preciso termos condições para investir”, argumenta.