Arrendar casa: a dinâmica de um mercado com falta de oferta

O arrendamento habitacional continua dinâmico mesmo em tempos de pandemia. Há cada vez mais famílias a arrendar casa em Portugal. O preço das casas para arrendar dá sinais de crescimento. Os apoios ao arrendamento seguem a bom ritmo, embora não cheguem a todas as famílias. E há mesmo novas regras e leis a ter em conta. Já os proprietários continuam a pedir incentivos ao “build-to-rent” e à construção de habitação acessível. Tudo isto marcou o arrendamento de casas em 2021. E como será em 2022?

Há mais casas arrendadas: e qual é a evolução do preço?

São cada vez mais as famílias que recorrem ao mercado de arrendamento em plena pandemia. O Instituto Nacional de Estatística (INE) deu conta que, no segundo trimestre de 2021, o número de novos contratos de arrendamento deu o salto de 49,3% face ao trimestre homólogo, contabilizando um total de 20.568 contratos.

E os preços? De acordo com o Eurostat, as rendas das casas aumentaram mais de 20% entre 2010 e o segundo trimestre de 2021. E os dados mais recentes do INE também dão sinais de crescimento. O valor médio da renda das casas subiu 1,9% em novembro face ao mesmo mês de 2020, uma evolução que está em linha com a apurada em outubro. Também está prevista a subida das rendas na ordem dos 0,43% em 2022.

Já quando analisado o valor mediano das rendas, a realidade é outra. Segundo a análise do idealista, o preço das casas para arrendar desceu ao longo de 2021:

• Arrendar casa na pandemia: preços descem 5,1% num ano
• Preço das casas para arrendar desceu 4,5% no último ano
• Valor das rendas desceu 4,6% em setembro
• Casas para arrendar: preço desceu 4,2% num ano

O que é preciso saber na hora de arrendar casa?

Antes de arrendar casa, há que ter em conta uma série de questões. Desde logo, importa saber qual o uso correto da expressão: será casas para alugar ou casas para arrendar? O Código Civil ajuda-nos a clarificar.

Os anúncios das casas para arrendar devem também informar sobre a classe energética dos edifícios – um dado que é obrigatório indicar na hora de colocar os imóveis no mercado.

As visitas às casas já arrendadas também pode gerar dores de cabeça, pelo que importa saber o que fazer ao visitar imóveis arrendados e como evitar casos de assédio no arrendamento.

Por outro lado, a celebração de um contrato de arrendamento é fundamental para salvaguardar os direitos dos inquilinos e proprietários. E se houver problemas com os vizinhos? Se não se conseguir resolver tendo por base o bom senso, há que saber como atual legalmente.

• “Tenho um contrato de arrendamento de um ano” - Será mesmo assim?
• Arrendar casa: a importância do contrato (para inquilinos e senhorios)
• Vivo numa casa arrendada: como se calcula o aumento da renda?
• Problemas com vizinhos? Como atuar legalmente
• O que é o direito de usufruto e como funciona com o arrendamento?

Novas regras no arrendamento

A somar a esta dinâmica do mercado de arrendamento, há ainda novas regras em cima da mesa. Mas quais são? Os anúncios de imóveis para arrendar tem uma nova lei que obriga as mediadoras imobiliárias a indicar o número da licença, a autorização de utilização do imóvel, bem com a sua tipologia e área útil. Quem não cumprir, arrisca-se a pagar multas que podem chegar aos 44.890 euros no caso das empresas e a 3.740 euros no caso dos particulares.

Por outro lado, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) vai ter novos poderes no mercado de arrendamento habitacional, passando a ser responsável pelo cumprimento das normas legais deste mercado, ficando, assim, encarregue da sua fiscalização.

• Arrendar casa: há novas regras a ter em conta
• Anunciar casas para arrendar com novas regras: multas até 44.890 euros
• Arrendamento de casas com fiscalização das normas legais mais apertada

Apoios ao arrendamento: quais são?

Com os preços das rendas em alta em várias cidades, pagar a casa todos os meses torna-se num verdadeiro desafio para as famílias portuguesas. Um estudo do idealista mostrou que, em Portugal, a taxa de esforço das famílias para o pagamento da renda pode chegar aos 41%. Setúbal, Faro, Évora e Lisboa são as cidades onde as taxas de esforço são maiores no país.

Para fazer face a esta despesa durante a pandemia foi criado, em abril de 2020, um apoio ao pagamento das rendas das casas - atribuído através da concessão de empréstimos pelo IHRU - que foi prolongado até dia 1 de outubro de 2021. Desde o início do programa até junho, o IHRU recebeu um total de 3.309 pedidos de apoio ao pagamento das rendas provenientes de 2.553 famílias. Mas, até então, só 769 famílias viram o seu empréstimo aprovado.

Além deste, há outros apoios ao arrendamento geridos pelo IHRU: o regime do arrendamento apoiado, o apoio ao arrendamento jovem pelo Porta 65 e ainda programas de arrendamento acessível. E há ainda apoios desenvolvidos pelas autarquias.

• Arrendamento apoiado: IHRU sorteia 41 casas
• Apoio às rendas das casas prolongado até 1 de outubro
• Apoio ao pagamento de rendas: só 30% das famílias receberam e com atrasos
• Governo quer compatibilizar Porta 65 - Jovem com Programa de Arrendamento Acessível

Arrendamento acessível é necessário

A verdade é que os apoios não chegam a todas as famílias. E, por isso, a oferta de habitação acessível é tão importante para garantir que todas as famílias tenham acesso a uma casa digna. Mas apenas 33,6% das casas para arrendar em Portugal oferecem preços acessíveis, segundo um estudo da Aluga Seguro.

Na tentativa de aumentar a oferta de arrendamento acessível, o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) prevê colocar 6.800 novas casas a custos acessíveis em território nacional até junho de 2026. E, para isso, conta com uma verba que ascende aos 774 milhões de euros. Note-se que este número agrega as casas colocadas no mercado pelos programas de arrendamento acessível das autarquias já em curso e, também, pela oferta de imóveis do próprio Estado. Mas será que chega?

Para fazer face aos novos desafios de desempenho energético dos edifícios e enquadrar subida dos preços dos materiais de construção, foram revistos os requisitos das habitações construídas para arrendamento acessível. O regime de habitação de custos controlados prevê a redução do IVA para 6% para as casas colocadas em programas de arrendamento acessível por pelo menos 25 anos, a contar da data de conclusão das obras de construção ou de reabilitação.

• Habitação a custos controlados tem novas regras - explicamos
• Arrendamento acessível: construção passa a ter IVA a 6%
• Renda acessível em Lisboa - objetivo de 6 mil casas fica por cumprir
• "É necessário dar incentivos a quem quer construir para arrendamento acessível"
• ONU revela a receita para oferecer casas a preços acessíveis a todos
• Porto lança concurso para atrair promotores para rendas acessíveis

Aumentar a oferta de casas para arrendar é um desafio

Em Portugal, a oferta de casas para arrendar – seja a preços acessíveis ou não - ainda não consegue dar resposta às necessidades da procura. O que falta, então, para este mercado seguir em frente?

Alinhar o investimento público com o privado é um dos passos. O interesse por parte dos investidores e promotores imobiliários existe. Mas os profissionais reclamam mais benefícios e estímulos ao investimento privado em ‘build-to-rent’. Isso poderá passar por encurtar os prazos de aprovação de licenças para construção, disponibilizar mais edifícios para reabilitar e terrenos para construir e criar um ambiente propício a mais investimento privado.

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