Como renegociar o contrato de arrendamento e evitar a rescisão

A rescisão ou renegociação de um contrato de arrendamento pode ser um desafio tanto para os inquilinos como para os senhorios. Entender os direitos e deveres de ambas as partes, bem como as condições legais do contrato é essencial para garantir um processo transparente. Mas será que é possível alterar os termos ou terminar o contrato antes do prazo?

Seja por necessidade de cessar o contrato de arrendamento ou para ajustar a duração ou outras cláusulas, é importante conhecer as opções disponíveis. Neste artigo, vamos explorar os passos essenciais para renegociar ou rescindir o contrato de arrendamento e como lidar com situações de alteração por parte do senhorio.

Quando é possível renegociar um contrato de arrendamento?

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Renegociar um contrato de arrendamento é possível em muitas situações, especialmente quando ambas as partes (inquilino e senhorio) estão dispostas a chegar a um acordo que evite a rescisão antecipada. 

A renegociação pode envolver a alteração de cláusulas como o valor da renda, prazos de aviso prévio, encargos adicionais ou até condições específicas do imóvel.

Situações mais comuns para a renegociação do contrato de arrendamento:

• Situação financeira do inquilino: perda de rendimentos, desemprego, separações, entre outros motivos que dificultem o cumprimento das condições atuais;
• Aumento do custo de vida ou despesas inesperadas: quando o inquilino precisa de aliviar encargos e pretende continuar no imóvel, mas com condições mais adequadas;
• Problemas estruturais no imóvel: obras necessárias, degradação das condições de habitabilidade ou melhorias que justifiquem uma atualização contratual;
• Necessidade do senhorio de adaptar condições: atualização de renda, prorrogação do prazo do contrato, ou alterações nas regras de uso do espaço.

Embora não exista uma regra fixa sobre “quando” se pode renegociar, é recomendável fazê-lo antes de atingir o fim do contrato. Um diálogo transparente e proativo com o senhorio pode evitar a rescisão e levar a uma solução equilibrada para ambos.

No entanto, antes de tomares qualquer decisão é importante que tenhas em conta os prazos legais para comunicar a tua intenção de rescindir o contrato de arrendamento antecipadamente. 

Rescindir contrato de arrendamento: quais os prazos a cumprir?

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A rescisão de um contrato de arrendamento exige comunicação formal por escrito, enviada em carta registada. A mesma deverá identificar claramente ambas as partes (remetente e destinatário) e incluir os motivos da denúncia. É imprescindível guardar uma cópia da carta enviada:

Os prazos variam conforme a duração do contrato para o inquilino são: 

• 120 dias (4 meses, quando o contrato inicial for igual ou superior a 6 anos);

• 90 dias (3 meses quando o contrato tiver entre 1 e 6 anos);

• 60 dias (2 meses para os contratos entre 6 meses e 1 ano);

• 1/3 do prazo inicial, para os contratos com menos de 6 meses.
 

No caso do senhorio são: 

• 240 dias (8 meses para os contratos de 6 ou mais anos);

• 120 dias (4 meses entre 1 e 6 anos);

• 60 dias (2 meses entre 6 meses e 1 ano);

• 1/3 do prazo inicial para contratos inferiores a 6 meses.

Além disso, o senhorio pode rescindir apenas em situações específicas. Ou seja, quando há necessidade de habitação própria ou para descendentes diretos ou para a realização de obras profundas ou demolição, desde que com comprovação e indemnização ao inquilino (equivalente a 2 anos de renda).

De revelar ainda que, após 3 meses consecutivos de falta de pagamento, o senhorio pode dar início ao processo de despejo. O cumprimento rigoroso dos prazos e da comunicação formal é indispensável para evitar disputas legais.

Como alterar a duração de um contrato de arrendamento?

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O período de aviso prévio é o tempo que a parte que decide rescindir o contrato deve comunicar à outra antes de o encerrar. A duração varia consoante o tipo de contrato, a razão da rescisão e as condições do mercado.

Os senhorios podem negociar um prazo que seja longo o suficiente para encontrar um novo inquilino e evitar os períodos em que o imóvel se encontre livre. Mesmo assim, devem também permitir flexibilidade para aproveitar as oportunidades ou as mudanças no mercado. É importante definir claramente como o prazo será calculado e se pode ser ajustado.

Se o senhorio e o inquilino concordarem com a alteração da data de inicio do contrato basta confirmar o acordo e é sempre importante guardar todas as provas existentes.

Rescisão do contrato de arrendamento: o que ter em conta?

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O senhorio pode efetuar alterações ao contrato após a assinatura, mas isso só será possível com o consentimento de ambas as partes. Por exemplo, se o contrato inclui despesas como água e luz e o senhorio pretender que essas despesas passem a ser da sua responsabilidade, será necessário discutir a proposta e chegar a um entendimento mútuo. Após o acordo, será adicionada uma adenda ao contrato para oficializar a alteração. Caso não haja consenso, o contrato original mantém-se válido até ao fim do prazo estipulado.

O aumento da renda é permitido, desde que respeite as regras legais. Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), os senhorios podem atualizar a renda anualmente com base na inflação. Para 2024, o limite máximo é de 1,15%, ou seja, 1,15€ por cada 100€ de renda.

A atualização deve ser comunicada por escrito com 30 dias de antecedência, indicando o novo valor e a data de início. A comunicação pode ser feita por carta registada ou entregue em mão, com comprovativo de receção. Importa destacar que este ajuste não é obrigatório; caso o senhorio não o comunique, a renda mantém-se inalterada.