Como funciona a venda de imóveis em processo de insolvência?

A venda de imóveis em processos de insolvência segue regras específicas, sendo geralmente realizada através de leilão eletrónico. Quando uma empresa ou particular entra em insolvência, o património do devedor é administrado por um Administrador de Insolvência, que gere a liquidação dos bens. No entanto, a venda pode levantar desafios, especialmente quando se trata da habitação do insolvente. Explicamos tudo, com a ajuda de especialistas jurídicos.

O que é um processo de insolvência?

Como dispõe o artigo 1.º do Código de Insolvência e Recuperação de Empresas (“CIRE”), o processo de insolvência é um processo de execução universal, que tem como finalidade a satisfação dos credores do insolvente.

Tal poderá passar pela definição de um plano de recuperação da empresa, quando se trate de pessoa coletiva, ou traduzir-se na liquidação do património das pessoas singulares, que será vendido, e o seu produto repartido pelos credores, tal como explica Andreia Damásio, sócia contratada de Recuperação de Crédito e Insolvência, e de Marta Morais Silva, associada principal de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Na sentença que declarar a insolvência, é desde logo nomeado um Administrador de Insolvência, que administrará a massa insolvente: todo o património do devedor. Ou seja, caso o insolvente seja proprietário de imóveis à data da declaração de insolvência, os mesmos serão apreendidos pelo Administrador de Insolvência e integrarão de imediato a massa insolvente para efeitos de venda judicial em qualquer das modalidades de venda que vier a ser definida pelo Administrador de Insolvência e aceite pelos Credores.

Tratando-se o imóvel da casa de habitação onde o insolvente habitualmente reside, este pode requerer a suspensão da entrega do imóvel. No entanto, ainda que o pedido de suspensão da entrega seja aceite pelos Credores, tal não impede o Administrador de Insolvência de prosseguir com as diligências de venda do imóvel. Esta situação cria um problema social significativo, pois as famílias permanecem numa habitação já em processo de venda, criando insegurança jurídica e potenciais conflitos no momento da efetiva transmissão da posse. A legislação não estabelece mecanismos eficazes de apoio ou transição habitacional para estes Insolventes (pessoas singulares).

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Como é feita a venda de imóveis em leilão eletrónico?

A venda de imóveis em processo de insolvência é feita, preferencialmente, através de leilão eletrónico (regra), devido à publicidade do mesmo, que permite que qualquer pessoa consulte e apresente licitação (desde que registada na plataforma), garantindo a transparência e promovendo a celeridade da venda. Caso o imóvel se encontre onerado, os credores com garantias reais (normalmente, os Bancos que concederam crédito) serão ouvidos quanto à modalidade da venda, bem como quanto ao seu valor (valor base de venda). Tais Credores podem propor ao Administrador de Insolvência a aquisição do imóvel, por si ou por Terceiro, por preço superior ao valor de venda que o Administrador fixar – algo que o Administrador pode, ou não, aceitar, considerando sempre posição dos Credores reclamantes no processo.

Prosseguindo a venda do imóvel para leilão eletrónico, o mesmo fica acessível durante o período que o Administrador de Insolvência determinar na plataforma E-Leilões, podendo assim qualquer interessado apresentar licitação para aquisição do imóvel. Tal proposta terá de ser superior a 85% do valor base de venda definido, com exceção do Administrador de Insolvência – que não pode, direta ou indiretamente, através de Pessoas e Entidades relacionadas adquirir os bens que integrem a massa insolvente.

Findo o leilão eletrónico, o imóvel será vendido à melhor proposta, desde que seja superior a 85% do valor de venda fixado ou qualquer outra proposta que, mesmo inferior, seja aceite pelo Administrador de Insolvência e pelos Credores. O Proponente será, então, notificado para depósito do preço na conta bancária da massa insolvente, que posteriormente será distribuído pelos Credores de acordo com a graduação dos seus créditos em sede da sentença de graduação e verificação de créditos.

A venda do imóvel em processo de insolvência é uma venda judicial, sendo o imóvel transmitido ao adquirente livre de ónus ou encargos. Para o instrumento da venda, é dispensada a existência de licença de utilização ou de construção; nesse caso, o adquirente deverá proceder à respetiva legalização. 

Relativamente às obrigações fiscais, a compra de imóveis em processos de insolvência pode beneficiar de isenções ou reduções fiscais, nomeadamente no IMT, Imposto do Selo e IVA. No entanto, a aplicação destes benefícios depende do enquadramento legal da transação e da finalidade do imóvel adquirido.