Expropriação em Portugal: pode o Estado ficar com o meu imóvel?

A construção de grandes infraestruturas públicas – como linhas ferroviárias de alta velocidade, aeroportos ou autoestradas – levanta frequentemente uma preocupação legítima entre proprietários: pode o Estado ficar com o meu imóvel? A resposta é afirmativa, mas longe de ser arbitrária. 

A expropriação encontra-se rigidamente regulada na lei e só pode ocorrer quando estejam reunidos pressupostos legais muito concretos, sempre acompanhada do direito a uma justa indemnização. Explicamos como funciona este regime, com enquadramento jurídico.

Desde os riscos até ao que é necessário fazer (e de que forma), Patricia Boavida, advogada associada no departamento de Direito Imobiliário na Belzuz Abogados, apresenta um guia-resumo preparado para o idealista/news no qual dá resposta às principais dúvidas sobre o tema.

O que é a expropriação por utilidade pública?

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A expropriação por utilidade pública é um mecanismo legal que permite ao Estado ou a outras entidades públicas adquirir coercivamente um imóvel privado quando tal seja necessário para prosseguir um interesse público relevante.

Este poder não é discricionário. Encontra-se consagrado na Constituição da República Portuguesa e regulado no Código das Expropriações, estando sempre dependente da emissão de uma Declaração de Utilidade Pública (DUP), a publicar em Diário da República. Sem DUP, não existe expropriação válida.

Quando pode o Estado expropriar?

Para que uma expropriação seja legalmente admissível, devem verificar-se cumulativamente os seguintes requisitos:

• Existência de fundamento legal;
• Prossecução de um fim de utilidade pública;
• Pagamento de justa indemnização;
• Tentativa prévia de acordo amigável, mediante proposta escrita, fundamentada e dirigida aos proprietários e demais interessados;

Aceitar a primeira proposta apresentada pela entidade expropriante não é obrigatório – e, na maioria das situações, não é aconselhável.

Guia da expropriação: etapa por etapa

1. Proposta negocial: a entidade pública apresenta uma proposta de aquisição. Se houver acordo, o processo termina nesta fase, sem recurso à via litigiosa;
2. Resolução de expropriar: ato administrativo que dá início formal ao procedimento, identificando os bens a expropriar, os interessados e o fim público subjacente;
3. Declaração de Utilidade Pública (DUP): ato administrativo definitivo que legitima a expropriação litigiosa;
4. Urgência e imissão na posse: em situações excecionais e devidamente fundamentadas, o Estado pode tomar posse antecipada do imóvel, desde que proceda ao depósito prévio do valor indemnizatório proposto;
5. Fixação da Indemnização: na ausência de acordo, o valor é fixado por tribunal arbitral, com possibilidade de recurso para os tribunais judiciais.

Quais são os prazos?

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A DUP tem uma validade temporal própria. O incumprimento dos prazos legalmente previstos pode determinar a invalidade dos atos subsequentes e, em certos casos, a caducidade do procedimento expropriativo.

Vistoria AD Perpetuam Rei Memoriam: prova técnica essencial

Antes de qualquer intervenção no imóvel, é realizada uma vistoria destinada a documentar de forma rigorosa:

• O estado atual do imóvel;
• As benfeitorias existentes;
• Acessos, ocupações e servidões;
• Atividades económicas ou usos em curso.

Registos fotográficos datados, plantas e relatórios técnicos assumem um papel determinante na avaliação do bem e, por consequência, na fixação da indemnização final.

Como se calcula a "justa indemnização"?

• Princípio da equivalência patrimonial: a indemnização deve permitir ao expropriado adquirir um bem equivalente, em condições normais de mercado;
• Data-referência e atualização: a avaliação reporta-se à data da DUP, sendo posteriormente atualizada até à decisão final, de acordo com o índice legal aplicável;
• Qualificação do solo e edificabilidade: distingue-se entre solo apto para construção e solo para outros fins. É determinante a aptidão edificativa efetiva e juridicamente admissível, à luz dos instrumentos de gestão territorial e das condicionantes legais aplicáveis;
• Evitar duplicações: não podem ser somados valores já considerados no método legal de avaliação;
• Danos diretamente ligados: podem ser indemnizáveis, quando devidamente comprovadas as rendas cessantes, os custos de reposição de acessos e as perdas diretamente associadas à expropriação.

Expropriação parcial e desvalorização do remanescente

Quando apenas parte do imóvel é expropriada, deve igualmente ser avaliado o impacto na parcela sobrante. Existe direito a indemnização adicional sempre que se verifique:

• Encrave do prédio;
• Perda ou redução de acessos;
• Diminuição da utilidade económica;
• Prejuízos diretamente imputáveis à obra pública.

Servidões administrativas: limitar sem retirar

Em alternativa à expropriação total, podem ser impostas servidões administrativas, como faixas não edificáveis ou restrições ao uso do solo.

Nestes casos, o proprietário mantém a titularidade do imóvel, mas o seu uso fica condicionado. Há lugar a indemnização sempre que essas limitações afetem usos juridicamente relevantes ou provoquem uma diminuição significativa do valor económico do bem.

Direitos para além do proprietário

Não é apenas o proprietário que pode ter direito a compensação. Também podem ser indemnizados, consoante o prejuízo sofrido:

• Arrendatários;
• Superficiários;
• Usufrutuários.

Cada situação exige uma análise casuística.

Erros mais frequentes em processo de expropriação

• Pressupor que “está tudo decidido” – existe sempre contraditório e direito de recurso;
• Aceitar a primeira proposta sem análise técnica ou jurídica;
• Ignorar o enquadramento urbanístico e as regras de edificabilidade aplicáveis.

A diferença entre um terreno apto ou não apto para construção pode ser determinante para o valor indemnizatório.

Embora a expropriação seja um instrumento legítimo ao serviço do interesse público, o seu exercício deve obedecer a critérios rigorosos de legalidade, proporcionalidade e respeito pelo direito de propriedade.

Num contexto de crescente pressão urbanística e de grandes investimentos públicos, conhecer os seus direitos é essencial para proteger – e valorizar – o seu património imobiliário.