Incentivos públicos impulsionam crescimento da promoção imobiliária

Até ao terceiro trimestre de 2025, registaram-se 34.910 novas habitações concluídas em Portugal, representando um aumento de 22% em termos homólogos, o que significa que a promoção imobiliária no país está em crescimento. Esta é a principal conclusão do relatório Market 360 da JLL, que aponta, entre outros fatores que explicam este crescimento, o programa Simplex Urbanístico. 

Os incentivos governamentais, as condições financeiras mais favoráveis e a forte procura estrutural apoiaram esta trajetória de expansão do mercado residencial durante o ano passado. Já os novos projetos de grande dimensão, que reforçam, especialmente, a transformação urbana de Lisboa e do Porto, demonstraram também o elevado dinamismo do mercado de promoção e reabilitação urbana, indica, em comunicado, a JLL.

Com um montante transacionado de 40,8 mil milhões de euros para o ano completo de 2025 e um aumento de 14% em termos homólogos até ao terceiro trimestre, o segmento residencial registou também aumentos em termos anuais nos preços médios de venda (+10%) em Lisboa, com os valores a rondarem 5.200 euros por metro quadrado (m2), enquanto no Porto rondaram 3.700 euros por m2 (+14%).

O mercado de crédito, que registou um crescimento de mais de 36%, impulsionou fortemente a atividade. A taxa média de juro desceu para 3,18%, uma descida de 110 pontos base face a 2024, o que pode ajudar a explicar o total de 19,1 mil milhões de euros em novos empréstimos. A garantia pública teve também um grande impacto, possibilitando o financiamento a 100% para jovens compradores, sendo responsável por aproximadamente 5.000 milhões de euros em novos créditos (cerca de 27% do total nacional).

No entanto, há que referir o contínuo desequilíbrio estrutural entre oferta e procura, com especial foco na habitação acessível, embora a oferta tenha aumentado com o crescimento de 6% nas licenças de construção e de 22% em conclusões de obra até ao terceiro trimestre de 2025. 

O ano ficou ainda marcado por operações de grande dimensão no mercado de promoção e reabilitação urbana, onde se destaca o projeto na zona do Amial no Porto, com 33.000 m2 de área e cujo investimento superou 140 milhões de euros, numa construção que deverá arrancar até final do ano. Também em Lisboa, destaque para a construção de um empreendimento de 42.000 m2 e 460 novos apartamentos na zona entre os Olivais e o Parque das Nações, num investimento de 200 milhões de euros. A esmagadora maioria do investimento em promoção e reabilitação urbana concentrou-se em projetos de reabilitação (84%).

Desafios estruturais Vs oportunidades estratégicas

Continuam a registar-se desafios no acesso à habitação, entre eles os elevados custos de construção, a complexidade dos processos administrativos e a insuficiente oferta para a classe média, algo que pressiona os preços e as rendas. Ainda assim, a descida das taxas de juro do BCE veio ajudar a reforçar a capacidade de compra das famílias.

As rendas médias mensais no mercado de arrendamento em Lisboa chegaram aos 19 euros por m2, enquanto no Porto atingiram 15 euros por m2. Apesar dos constrangimentos fiscais e regulatórios, o segmento ‘build-to-rent’ (construção para arrendamento) apresenta potencial de crescimento e começam, ainda, a surgir modelos alternativos como soluções de ‘flex living’ e novos projetos municipais de habitação acessível. 

As previsões para este ano são de um mercado residencial e de promoção e reabilitação urbana apoiado pela estabilidade dos fundamentos macroeconómicos e pela elevada procura estrutural, prevendo-se também um maior interesse por parte de investidores institucionais, num contexto em que a falta de produto adequado poderá reforçar o potencial de valorização dos ativos bem localizados e de qualidade.