Quando se trata de otimizar a riqueza pessoal (e pensar no futuro), surge a questão de saber se é melhor comprar ou arrendar uma casa. Mesmo assim, e se já possuis uma casa, também deves perguntar-te se morar nela é a melhor opção. Sam Dogen, especialista em imóveis que trabalhou durante anos em bancos de investimento e é autor de vários livros sobre finanças pessoais, recomenda usar a regra "BURL" - que significa "comprar utilidade, arrendar luxo" - para evitar arrependimentos financeiros.
“BURL”, a regra do investimento imobiliário a seguir
Utilidade pode ser definida como algo que é absolutamente necessário, com muito pouco espaço não utilizado. Luxo é algo que vai além do que precisas, como um terceiro quarto vazio, um enorme terraço e um pátio com piscina. Esta regra pode ajuda a compreender o real custo de vida na própria casa e não apenas o dinheiro que se gastou para viver nela.
Um estudo de caso da regra “BURL”
“Uma vez conheci um casal de São Francisco que decidiu reduzir o tamanho da sua casa quando percebeu que poderia arrendar uma parte, isto é, quatro quartos e três casas de banho por 7.500 dólares por mês”, diz Dogen. Ele acrescenta que, antes da pandemia, eles compraram uma segunda casa mais pequena num local menos central que custou 40% menos do que pagaram pela primeira. A nova casa tinha uma hipoteca de 3.000 dólares e poderia ser arrendada por 4.500 dólares por mês.
Para eles, uma casa menor com um valor de renda de 4.500 dólares estava mais de acordo com seu orçamento e tamanho da família. Então, arrendaram a antiga casa por 7.500 dólares por mês e aumentaram o seu fluxo de caixa mensal em pelo menos 3.000 dólares.
Seguindo a regra “BURL”, eles optaram por comprar – e morar – na casa um pouco mais utilitária de três quartos e duas casas de banho, e deixar outra pessoa arrendar a casa maior e mais luxuosa.
Se és proprietário de uma casa de longa data, nunca é demais fazer uma pequena pesquisa e ver quanto é que a casa poderia valer no mercado de arrendamento de hoje.
O que fazem os investidores imobiliários inteligentes
Segundo a experiência de Sam Dogen, a questão de arrendar ou comprar casa resume-se a isto:
- Se tiveres dinheiro para dar entrada para uma casa de luxo e quiseres evitar desperdícios financeiros, compra e vive nessa propriedade somente se estivesses disposto a pagar o valor do arrendamento de mercado.
- Se quiseres viver numa boa casa, mas não tens dinheiro para a entrada, podes ficar tranquilo como inquilino sabendo que estás a obter um retorno melhor pela casa arrendada do que comprada.
Investidores imobiliários inteligentes geralmente não pagam mais de 100 vezes o valor da renda mensal para comprar um imóvel. No caso do casal acima, um investidor que seguisse a regra de 100 vezes não pagaria mais de 750.000 dólares porque o valor da renda mensal era de 7.500 dólares.
De acordo com Dogen (e perante o caso real apresentado), gastar 7.500 dólares por mês (90.000 por ano) pode parecer caro, mas pagar 7.500 dólares por mês de renda é um valor relativamente bom, pois seria necessário gastar cerca de 360 vezes esse valor para comprar ao seu preço de mercado: uns 2,7 milhões na época.
Pode ser mais difícil seguir a regra de investimento imobiliário “BURL“ em cidades caras como Nova Iorque, Los Angeles e São Francisco. Há pessoas que pagam seis dígitos por ano renda, mas que sobrevivem graças à regra “BURL”. Esses arrendatários investem em diferentes propriedades em outras partes do país para obter maiores retornos.
Um Honda Civic leva uma pessoa de um lugar para outro sem problemas, mas algumas pessoas gostam de conduzir Ferraris. A regra “BURL” diz que, se puderes pagar, deves comprar um Honda Civic e alugar o Ferrari nos fins de semana.
O outro lado do “BURL”
No medio oeste dos EUA, há propriedades em torno de 200.000 dólares que podem ser arrendados por 2.000 por mês sob a regra de 100 vezes o valor da renda mensal. Um valor incrível para os investidores, mas não tanto para os inquilinos, mesmo que o valor absoluto em dólares do arrendamento seja baixo.
Se tal casa fosse comprada com uma entrada de 40.000 dólares, e um empréstimo de 160.000 a uma taxa de juros de 4%, os custos anuais de propriedade seriam de cerca de:
- 6.400 dólares de juros hipotecários
- 2.400 dólares de imposto de propriedade
- Seguro de 1.200 dólares
- 3.000 dólares de manutenção
- No total, 13.000 dólares em despesas anuais.
Se se acrescentar 800 dólares por ano em custo de oportunidade por não obter um rendimento livre de risco de 2% sobre a entrada inicial de 40.000 dólares, custará apenas 13.800 por ano para comprar, contra 24.000 por ano para arrendar.
Mesmo que o proprietário pudesse receber apenas 1.200 dólares (contra os 2.000 esperados) por mês de renda, tornando a compra da propriedade de 200.000 igual a 167 vezes o valor do arrendamento mensal, ser proprietário continua a ser uma proposta de maior valor, especialmente se a propriedade continuar a valorizar.
Para Sam Donge, se a zona em que se vive tem preços de mercado semelhantes a estes, deve-se comprar em vez de arrendar, pois poderás obter imeadiatamente um fluxo de caixa positivo se um dia decidires arrendar o imóvel.
Em última análise, onde escolhemos viver é uma decisão muito pessoal. Todos nós queremos viver perto de nossos amigos e familiares. Também queremos viver numa zona bem comunicada e agradável.
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