Casas de baixa eficiência energética dão garantia a 63% das hipotecas

Melhorar a eficiência energética das casas está na ordem do dia, num momento em que o combate às alterações climáticas está a ganhar força e os preços da energia estão a subir a toda a velocidade devido à guerra da Ucrânia. Mas em Portugal ainda há muito a fazer a este nível, tendo a Comissão Europeia alertado que o nosso país é o quinto da União Europeia com maior risco de pobreza energética. E este cenário traz riscos para a desvalorização de ativos, quer para as famílias quer para o próprio sistema bancário português, já que 63% dos créditos habitação são garantidos por casas de baixa eficiência energética, aponta o Banco de Portugal (BdP).

No Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, publicado na semana passada, o BdP procurou quantificar a exposição do sistema bancário português aos riscos climáticos físicos e de transição por via do crédito habitação. Para o fazer, partiu das despesas das famílias com a energia nas habitações, e estimou a sua vulnerabilidade em função:

• do peso destas despesas no rendimento;
• da eficiência energética dos imóveis, aproximada pelos gastos energéticos por m2 e habitante.

Foi tendo por base esta informação que o regulador liderado por Mário Centeno caracterizou a carteira de empréstimos garantidos por imóveis, para a aquisição de habitação própria e permanente. E concluiu que os empréstimos a particulares garantidos por imóveis são uma classe de ativos “potencialmente exposta a riscos climáticos de transição”.

E vai mais longe concluindo que 63% dos empréstimos, para comprar uma habitação própria e permanente, “tinham subjacentes imóveis com eficiência energética mais baixa”, refere no relatório. Ainda assim, “apenas 4% desta exposição apresenta rácios ‘loan-to-value’ (LTV) atuais superiores a 80%, mitigando eventuais impactos de redução do valor dos imóveis menos eficientes na exposição dos bancos”, explica ainda o BdP. Ou seja, uma pequena parte das casas hipotecadas foram financiadas acima de 80%, o que reduz a exposição dos bancos à desvalorização dos imóveis pela sua baixa eficiência energética.

Além disso, o regulador português aponta que a maturidade dos empréstimos da casa poderá ser um fator relevante na “duração” dos riscos climáticos de transição inerentes à carteira de crédito habitação dos bancos, na medida em que:

• as operações com imóveis novos terão associado um menor nível de risco, dado os requisitos em vigor em matéria de eficiência energética. Por exemplo, para comprar ou arrendar casa é obrigatório apresentar o certificado energético do imóvel;
• as condições da oferta de crédito habitação dependam da eficiência energética, criando incentivos adicionais à melhoria do desempenho energético dos imóveis mais antigos.

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Baixa eficiência energética reduz valor das casas

Não são só os bancos que correm o risco de ver os seus ativos financeiros desvalorizados por terem como garantira hipotecária casas de baixa eficiência energética. Também as famílias que compraram casas ineficientes verão os seus imóveis perder valor de mercado, se nada fizerem para melhorar o seu desempenho energético.

Os resultados da análise exploratória do BdP mostram ainda que cerca de 70% dos titulares de empréstimos, para a compra de habitação própria e permanente, recorrem aos gastos com energia nas habitações para aproximar a sua eficiência energética.

A distribuição de despesas com a energia sobre o rendimento dos mutuários dos empréstimos habitação analisados é maior nas famílias com menores orçamentos, pelo que o BdP conclui que estes agregados estão, também, mais vulneráveis aos aumentos do preço da energia, que hoje se verifica e que tende a continuar dadas as pressões existentes para acelerar a transição energética.

Além disso, a riqueza das famílias também poderá ser afetada por via dos impactos ambientais no valor dos imóveis, o seu principal ativo. Para cumprir com requisitos de certificação energética dos imóveis e/ou reduzir as emissões associadas, os portugueses terão de investir na melhoria da sua eficiência. E se não fizerem este investimento, o BdP afirma que a menor eficiência energética “impactará negativamente o valor de imóveis”.

Para resolver a questão, o regulador governado por Mário Centeno afirma que “as políticas governamentais destinadas a famílias economicamente vulneráveis que promovam o investimento no conforto térmico das habitações poderão contribuir para reduzir as faturas energéticas e, deste modo, atenuar estes impactos”.