Depois de uma forte subida dos preços das casas registada ao longo do ano passado, 2023 trouxe um crescimento mais moderado dos preços em vários países da União Europeia (UE), com alguns Estados-membros a apresentar mesmo quedas no custo da habitação. Isto deveu-se, sobretudo, ao aumento dos juros nos créditos habitação e a menor capacidade de endividamento das famílias. Mas em muitos países os mercados imobiliários continuam sobrevalorizados, como é o caso de Portugal, alerta a Comissão Europeia (CE). E aqui Bruxelas admite mesmo que há o risco de uma “futura correção mais acentuada” nos preços das casas, se as condições económicas se deteriorarem.
Apesar da pandemia, a maioria dos 27 países da UE sentiu um “forte crescimento dos preços das casas”, mesmo nos mercados que já estavam sobrevalorizados, isto é, onde o crescimento do preço da habitação já excedia – e muito – a evolução dos rendimentos familiares. Mas no final do ano passado, a subida dos preços das casas começou a abrandar, à medida que as taxas de juros nos créditos habitação aumentaram e a inflação começou a pressionar mais o rendimento disponível das famílias. E esta tendência de moderação na subida do custo da habitação continuou ao longo de 2023, com mais países da UE a apresentar descidas nos preços, começa por explicar Bruxelas.
Embora admita que “a sobrevalorização do preço da habitação começou a diminuir em muitos países” ao longo de 2023, Bruxelas alerta que até agora estas reduções são “limitadas”, havendo mesmo mercados imobiliários que continuam sobrevalorizados, como é o caso de Portugal, lê-se no relatório de alerta para desequilíbrios macroeconómicos no espaço europeu referente a 2024.
“Os preços da habitação estão sobrevalorizados e continuam a aumentar na Bulgária, Espanha, Letónia, Portugal e Eslovénia. Nestes países, a evolução dos preços da habitação pode ser vista como um fator de risco para uma futura correção mais acentuada, caso as condições económicas se deteriorem, estando os preços da habitação a serem fortemente sobrevalorizados em Portugal”, refere ainda o documento. Em concreto, a CE presidida por Ursula von der Leyen estima que os preços das casas no nosso país vão crescer 3,2% este ano, abrandando para 3% em 2024.
Em Portugal, “os preços das casas continuam a ser uma preocupação”, uma vez que cresceram mais de 12% em 2022, estando há anos com aumentos superiores aos dos rendimentos das famílias. Em resultado, “estima-se que os preços das casas estejam sobrevalorizados em 20-25%. Apesar de alguma moderação nos últimos trimestres, “o crescimento dos preços da habitação continua num contexto de forte procura, incluindo por parte de investidores estrangeiros, e um abrandamento na construção de novos edifícios”, refere Bruxelas.
Mas há casos mais graves. Nos países onde a habitação está “significativamente sobrevalorizada”, os preços têm caído recentemente, como é o caso da República Checa, Luxemburgo, Países Baixos e Suécia. Também na Bélgica, Hungria, França e na Áustria, os preços das casas continuam sobrevalorizados e têm registado ligeiras reduções. No caso da Irlanda, os preços das casas têm “aumentado significativamente mais rápido” do que os rendimentos desde 2013, mas ainda não começaram a ajustar-se.
Já “na Dinamarca, na Alemanha e na Eslováquia, os preços também estão em queda, mas a sobrevalorização é menos significativa e foi quase completamente corrigida na Dinamarca”. E a CE alerta que “a evolução do mercado imobiliário coloca riscos para a economia global nestes países”.
Por outro lado, na Grécia, na Croácia e na Lituânia, não se estima que os preços das casas estejam sobrevalorizados, mas têm vindo a aumentar a um “forte ritmo, apesar da mudança nas condições económicas”. Na Finlândia, os preços das casas estão “ligeiramente subvalorizados” e estão a cair rapidamente, à medida que os juros aumentam elevando o nível de a dívida das famílias e reduzindo a procura por habitação.
Riscos para economia são mais moderados que na anterior crise
Assim, Bruxelas estima que haverá uma “nova correção dos preços da habitação, especialmente em países onde os aumentos sustentados de preços estavam associados a taxas de juros baixas”. E a atual moderação ou correção dos preços deverá continuar, uma vez que as “taxas de juro nos créditos habitação deverão permanecer elevadas e os mercados imobiliários ainda não se ajustaram totalmente às restrições enfrentadas pelos (novos) mutuários”, explicam.
Ainda assim, a comissão liderada por Ursula von der Leyen acredita que a “correção acentuada” dos preços da habitação terá "improváveis repercussões significativas" noutros sectores, como a construção, na maioria dos Estados-membros, embora admite que possam ser sentidos “alguns efeitos económicos”.
Comparado com a crise financeira global, “os riscos para a economia decorrentes de um forte ajustamento em baixa dos preços da habitação são algo mitigados pelo seu menor peso na economia e por medidas macroprudenciais que limitaram o ritmo de crescimento do crédito habitação na última década na maioria dos países”, explica no relatório.
Contudo, em alguns casos, “existem riscos substanciais associados à capacidade das famílias de fazer face aos pagamentos das prestações da casa, resultando tanto na redução do consumo como em dificuldades de reembolso de empréstimos habitação”, alerta a CE.
Preços das casas podem subir em algumas zonas costeiras
Apesar da atual recessão nos mercados imobiliários, ainda existem riscos associados à subida dos preços das casas. Apesar do aumento das taxas de juro nominais, as taxas de juro reais permanecem negativas – em alguns países “profundamente” -, oferecendo um incentivo para o aumento da procura de habitação numa perspetiva de investimento, assim que forem superadas as tensões de curto prazo nos mercados.
“Em alguns mercados regionais, em particular nos centros das cidades e nas zonas costeiras, a procura de habitação também está a aumentar, estando a ser impulsionada pelo turismo, que está em forte recuperação, e pelos elevados rendimentos proporcionados pelos arrendamentos de curta duração”, explicam.
Portanto, os países afetados por estes fatores – como é o caso de várias cidades portuguesas - poderão continuar a registar um crescimento dos preços das casas no futuro. “Esse pode ser visto como um fator de risco para uma futura correção mais acentuada se as condições económicas se deteriorarem”, avisa a CE. “As possíveis bolhas imobiliárias financiadas por fluxo de capital externo, resultando em aumento do consumo, precisam ser cuidadosamente monitoradas”, admite.
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