O ciclo imobiliário pode estar prestes a mudar em 2024. Depois de os preços das casas em Portugal passarem anos a subir a grande velocidade, a sua evolução começou a abrandar ao longo deste ano, por via do arrefecimento da procura. E as expectativas para o próximo ano apontam mesmo para uma ligeira correção dos preços das casas em 2%. Quem o diz é o Bankinter, admitindo que com a entrada em vigor do Mais Habitação, o imobiliário vai “perder atratividade” aos olhos dos investidores. Por outro lado, prevê também que as taxas Euribor continuem elevadas (acima dos 3%) até ao final de 2024, continuando a retrair a compra de casa por via do financiamento bancário.
Olhando para 2024, o Bankinter estima que haverá “uma correção de preço suave e temporária no imobiliário (-2%, tanto em 2024, como em 2025) devido à perda de atratividade desta classe de ativos para os investidores com a entrada em vigor do novo regulamento da habitação, o Mais Habitação”, lê-se no relatório sobre as estratégias de investimento para 2024.
Isto quer dizer que os preços das casas em Portugal, depois de passarem os últimos seis anos a subir entre os 7,1% (em 2016) e 12,7% (2022), deverão abrandar o crescimento para 5,5% em 2023, seguido de uma correção de -2,0% tanto em 2024, como em 2025.
Este abrandamento dos preços das habitações estimado para este ano não se deve apenas à instabilidade política e legislativa que se sente em Portugal, mas também ao agravamento dos juros nos créditos habitação e perda de poder de compra (via inflação) que acabam por influenciar as decisões de compra de casa pelas famílias, arrefecendo a procura. Aliás, todos estes fatores já se refletiram nas vendas das casas em 2023, que estão a cair na ordem dos 20%.
A verdade é que, ao que tudo indica, os juros nos empréstimos vão continuar elevados ao longo do próximo ano, o que poderá manter esta tendência de arrefecimento de compra de casa no nosso país. Depois de o Banco Central Europeu (BCE) ter decidido manter as taxas de juro diretoras inalteradas nas reuniões de outubro e dezembro, as taxas Euribor reagiram, tendo descido ligeiramente. Mas, ainda assim, o Bankinter estima que vão permanecer elevadas nos próximos dois anos:
- Euribor 3 meses: média anual vai ficar em 3,92% em 2023, descendo para 3,50% em 2024 e para 3,00% em 2025;
- Euribor a 12 meses: a média anual no prazo mais longo deverá fixar-se em 3,64% em 2023, descendo para 3,25% em 2024 e para 2,75% em 2025.
Quando é que o BCE vai descer as taxas de juro diretoras?
Apesar do abrandamento “encorajador” da inflação e expectativas económicas, a Reserva Federal dos Estados Unidos (Fed), o BCE, o Banco de Inglaterra e o Banco Central do Japão – os quatro principais bancos centrais – decidiram não mexer nas suas taxas de juro de referência nas últimas reuniões de política monetária realizadas em dezembro, empurrando os eventuais cortes dos juros para o próximo ano (à exceção do banco central japonês que tem os juros negativos e pondera mesmo subi-los).
Em concreto, o “mercado estima que os primeiros cortes nas taxas se concretizem em maio”, mas o Bankinter admite que não vão acontecer antes do terceiro trimestre de 2024 e, quando ocorrerem, será a um “ritmo mais lento” que as subidas.
Se a inflação europeia se estabilizar em torno de 2,5%, a inflação subjacente em 3,5% e o crescimento económico permaneça “significativamente fraco”, o Bankinter admite que o BCE pode avançar com o primeiro corte dos juros em outubro. “Mas tudo isso vai depender da extensão dos efeitos de segunda ordem sobre a inflação (tradução dos aumentos dos preços em salários), que já são um facto e que estimamos que irão reforçar a recuperação económica durante o primeiro semestre. É por isso que defendemos que os cortes nas taxas serão mais demorados do que se acredita e serão menos profundos do que se supõe”, explicam no relatório.
Em concreto, estas são as previsões do Bankinter sobre a evolução dos juros diretores do BCE nos próximos anos:
- Taxa de refinanciamento bancário (afeta os créditos habitação): mantém-se em 4,5% em 2023 e deverá fixar neste patamar até ao terceiro trimestre de 2024. E no final do próximo ano deverá descer para 4%. Em 2025 esperam-se descidas para 3,5% no primeiro trimestre e para 3,25% no segundo trimestre. No final de 2025, esta taxa do BCE deverá ficar nos 3,00%;
- Taxa de depósitos: deverá manter-se nos 4,00% até ao terceiro trimestre 2024. Depois, deverá descer para 3,5% no final do ano. Em 2025, vai descer no primeiro trimestre para 3,00%, seguido de uma queda para 2,75% nos dois trimestres seguintes, até cair para 2,50% na reta final do ano.
A descida dos juros do BCE deverá ocorrer depois de uma eventual descida dos juros nos EUA. Isto porque o Bankinter estima que a Fed vai estar à frente dos outros bancos centrais no que toca à descida dos juros, aplicando o primeiro corte em setembro dos atuais 5,25% e 5,50% para 5,00%-5,25%, “embora seja arriscado porque as eleições acontecem em 5 de novembro”, sendo considerado “o principal fator de risco para 2024”. Ainda assim, estimam que o Fed vai continuar a reduzir as taxas nas suas reuniões de novembro e dezembro de 2024 para 4,50%-4,75%, enquanto a “inflação se consolidar” em torno do 3% durante todo o verão. Já em 2025 são esperados mais cortes dos juros, até acabar o ano em torno dos 3,25% e 3,50%
O que o Bankinter conclui é que os bancos centrais não sentem neste momento “urgência” em reduzir as taxas de referência, até porque há riscos associados de uma segunda volta inflacionista por via da subida dos salários e ainda riscos geopolíticos e ambientais a considerar. E, assim, os bancos centrais mantêm-se cautelosos e com armas para agir se a inflação subir e o ciclo económico enfraquecer.
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