Simplex abrange casas modulares: têm de ter licença ou controlo prévio

As casas pré-fabricadas, tecnicamente designadas como construções modulares, passam a ter de respeitar as normas que existem para as edificações em geral, nomeadamente as previstas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Significa isto que estão sujeitas a licenciamento ou a outra forma de controlo prévio, consoante as circunstâncias de cada caso em concreto. O simplex dos licenciamentos urbanísticos – a maioria das 26 medidas entram em vigor dia 4 de março, mas algumas já têm efeitos desde 1 de janeiro de 2024 – estipula ainda que os projetos de loteamento para novas construções terão de incluir também áreas destinadas a “habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível”.

Relativamente às casas pré-fabricadas/modulares, que têm vindo a ganhar popularidade nos últimos tempos – podem ser mais baratas face às de construção “tradicional” e são mais rápidas a ser construídas –, terão de respeitar as normas que existem para as edificações em geral, nomeadamente as previstas no RGEU, escreve o Jornal de Negócios. 

Segundo a publicação, há pessoas que utilizam as casas modulares em zonas onde por lei não se pode construir, como por exemplo na orla costeira. Os proprietários dos terrenos recorrem, nestes casos, a casas desmontáveis, bungalows ou mesmo roulottes. Agora, com a entrada em vigor do simplex dos licenciamentos urbanísticos (Decreto-Lei n.º 10/2024), este tipo de situações fica mais difícil e sujeito a regras que, não sendo cumpridas, podem levar à aplicação de coimas, podendo os municípios exigir a remoção das casas.

Em causa estão construções que têm “caráter permanente” e distinguem-se por “utilizar elementos ou sistemas construtivos modulares, estruturais ou não estruturais, parcial ou totalmente produzidos em fábrica, previamente ligados entre si ou no local de implantação, independentemente da sua natureza amovível ou transportável”, explica o Jornal de Negócios.

Projetos de construção nova obrigados a ceder espaço para habitação pública

Entretanto, e de acordo com a publicação, o diploma do simplex prevê ainda que os projetos de loteamento para construções novas, que já são obrigados a reservar zonas para a implantação de espaços verdes, infraestruturas viárias ou equipamentos, passem a ter de incluir também áreas destinadas a “habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível”. 

Uma medida que está a levantar dúvidas entre os especialistas em direito do urbanismo. “Perante uma operação de loteamento, a câmara, consoante as características e necessidades do local, fixa as regras aplicáveis, como por exemplo, o que deve ser reservado à implantação de espaços verdes, infraestruturas viárias, entre outros”, disse Isabel de Lima Mayer, da CTSU – Sociedade de Advogados, a Deloitte Legal Practice, citada pelo jornal. 

“[No caso da habitação] deverá existir um interesse público subjacente à decisão camarária que justificará que num projeto de loteamento seja reservado um espaço para este fim. Será a câmara a decidir e já tem aqui um fundamento legal”, acrescenta. 

Para Alexandre Roque, da SRS Legal, não há dúvidas: “Como está, este artigo ainda não pode ser implementado”. Além de não serem claras as dimensões das cedências, há outras dúvidas, como por exemplo se se aplica “se o loteamento for para um parque industrial”, referiu o especialista em urbanismo. 

E se a câmara decidir que o espaço deve ser para habitação com renda acessível, já que a nova norma prevê também essa hipótese e esse é um mercado onde os privados também entram? Se assim for, “o construtor mantém o lote como privado e este poderá continuar a ser transacionado, mas mantendo aquele fim”, disse o jurista.