Bolha imobiliária: estas são as cidades do mundo com maior risco

A procura de casas para comprar deu um tombo em 2023, devido à elevada inflação e altos juros no financiamento bancário, um cenário que levou à correção dos preços das casas em várias cidades do mundo. Talvez por isso o risco de bolha imobiliária voltou a cair em 2024, embora ligeiramente, nas 25 cidades analisadas pela UBS. Há, contudo, grandes cidades como Miami, Tóquio e Zurique que continuam a apresentar elevado risco de bolha imobiliária.

“O risco de bolha imobiliária nas cidades analisadas no Índice Global de Bolha Imobiliária [que não inclui nenhuma portuguesa] diminuiu ligeiramente, em média, pelo segundo ano consecutivo”, destaca a UBS no Global Real Estate Bubble Index 2024 publicado na semana passada. Mas destaca que, numa perspetiva regional, há “nuances”: regra geral, os desequilíbrios diminuíram mais na Europa, permaneceram estáveis ​​na Ásia-Pacífico e aumentaram nos EUA.

Entre as 25 cidades analisadas, é Miami (EUA) que apresenta maior risco de bolha imobiliária este ano, seguida por Tóquio e Zurique (embora esta última tenha apresentado uma descida significativa na pontuação em relação ao ano passado). Também se verificou um elevado risco de bolha imobiliária em Los Angeles, Toronto e Genebra.

Amesterdão, Sydney e Boston encontram-se na categoria de risco moderado de bolha imobiliária, tal como Vancouver, Frankfurt, Munique, Telavive, Hong Kong, Dubai, Singapura e Madrid. Entre estas cidades, Dubai registou o maior aumento de risco no último ano.

Por outro lado, o risco de bolha imobiliária é mais baixo em São Paulo, Brasil. “Na Europa, depois da nova queda nas pontuações, Londres, Paris, Estocolmo, Varsóvia e Milão também se enquadram nesta categoria de menor risco de bolha”, destaca ainda a UBS.

UBS - Global Real Estate Bubble Index 2024

Preços das casas descem mais onde risco de bolha imobiliária foi maior

Segundo conclui a UBS, os preços das casas nas 25 cidades analisadas (ajustados à inflação) caíram, em média, 15% face a meados de 2022, quando as taxas de juro estavam numa trajetória ascendente.

E “as cidades que registaram as correções de preços mais fortes são aquelas que apresentaram alto risco de bolha imobiliária nos anos anteriores”, destaca a UBS. Este foi o caso de em Frankfurt, Munique, Estocolmo, Hong Kong e Paris, onde os preços das casas reais são cerca de 20% inferiores face ao pico registado no pós-pandemia. Já Vancouver, Toronto e Amesterdão registaram uma queda de preços de cerca de 10%, em termos reais.

No geral, os preços das casas foram subindo moderadamente nos últimos quatro trimestres. Mas Paris e Hong Kong registaram “fortes correções”, enquanto em cidades mais procuradas, como Dubai e Miami, o custo da habitação voltou a subir.  A par de tudo isto, em algumas cidades com escassez de oferta de habitação, como Vancouver, Sydney e Madrid, os preços aumentaram mais de 5% em relação ao ano passado.

UBS - Global Real Estate Bubble Index 2024

Como estão a variar os preços das casas na Europa?

A UBS também analisou a evolução dos preços das casas nas cidades europeias ao pormenor e concluiu que:

• Londres (Reino Unido): os preços das casas caíram 25% desde o pico registado em 2016. E espera-se que haja novos estímulos à procura, com novos cortes dos juros por parte do Banco de Inglaterra;
• Estocolmo (Suécia): aumento das taxas de juro e a fraqueza da economia provocaram um colapso da procura de casas uma correção dos preços, que caíram 30% nos últimos três anos. A procura por imóveis poderá recuperar, com a descida dos juros;
• Varsóvia (Polónia): os preços reais da habitação aumentaram 30% entre 2012 e 2022. E um programa de subsídios criado em 2023 alimentou uma nova onda de compra de imóveis. Mas espera-se que o crescimento dos preços desacelere nos próximos meses;
• Frankfurt e Munique (Alemanha): em 2022 estas duas cidades alemãs apresentavam risco de bolha imobiliária. Mas o aumento dos juros no crédito habitação gerou uma queda de 20% no preço das casas em relação ao seu máximo. Com os juros a descer e a oferta de habitação limitada, espera-se uma recuperação dos preços;
• Paris (França): os preços reais das casas caíram 10% no último ano, levando a que a capital francesa tenha o “mercado residencial mais fraco" das cidades europeias analisadas;
• Madrid (Espanha): procura de casa continua forte, bem como a escassez da oferta, elevados os preços das casas em 5% entre 2023 e 2024, apesar das condições de financiamento desfavoráveis;
• Amesterdão (Países Baixos): preços das casas desceram 15% entre 2022 e 2023 perante a alta inflação e difíceis condições de financiamento. No entanto, a baixa oferta reverteu rapidamente esta tendência e os preços voltaram a subir;
• Milão (Itália): os preços da habitação ultrapassaram a média nacional graças a uma economia robusta, a novos desenvolvimentos e a um regime fiscal favorável, mantendo-se nos níveis de 2018 quando ajustados à inflação.  

O que se sente na Europa – e em outras cidades do mundo – é que as mais recentes descidas das taxas de juro pelo Banco Central Europeu (e as que estão para vir) vão facilitar a compra de casa própria com recurso a financiamento bancário. Isto quer dizer que a acessibilidade da habitação própria deverá melhorar, facilitando até a mudança do arrendamento para a compra de casa.

"Os preços reais das casasprovavelmente atingiram o seu nível mais baixo em muitas cidades. As perspetivas económicas vão determinar se os preços vão começar a subir novamente ou se vão permanecer estáveis”, admite Matthias Holzhey, principal autor do relatório UBS Global Wealth Management.

O que é verdade é que estes estímulos económicos (inflação e juros mais baixos) têm resultados muito mais rápidos na procura do que na criação de mais oferta de habitação, pelo que se estima que continue escassa e inferior à procura em muitos mercados imobiliários urbanos.