O mercado imobiliário global enfrenta um desafio significativo: a crescente degradação de milhares de imóveis que, se não se adaptarem às novas exigências do mercado, correm o risco de serem abandonados. No entanto, esta aparente ameaça pode tornar-se uma oportunidade única para investidores, promotores e administrações públicas, interessados em renovar e transformar o tecido urbano. De acordo com o relatório 'Opportunity through obsolescence' da JLL, edifícios envelhecidos, pressões regulatórias e mudanças na dinâmica de localização estão a criar um novo paradigma para o setor.
O desafio é colossal. Dos 776 milhões de metros quadrados (m2) de escritórios existentes em 66 mercados-chave, entre 322 e 425 milhões correm o risco de se tornarem obsoletos se não receberem intervenções significativas nos próximos anos. Isso equivale a um desembolso global estimado entre 933 milhões e 1, 2 mil milhões de dólares em capital.
Mais de 78% desse problema está concentrado nos Estados Unidos e na Europa, onde as cidades mais afetadas, como Nova Iorque, Washington DC, Londres e Paris, acumulam quase 320.000 milhões de dólares em necessidades de investimento.
Sustentabilidade é o foco
A sustentabilidade desempenha um papel fundamental nesse fenómeno. De acordo com a JLL, os edifícios representam entre 39% e 42% das emissões globais de gases de efeito estufa. Para cumprir os objetivos de neutralidade carbónica, será essencial acelerar a reabilitação energética dos edifícios. Cidades como Tóquio, Boston e Paris já identificaram que mais de 60% das suas emissões vêm do ambiente construído. Reformas profundas que reduzem o consumo de energia dos edifícios em 40% a 65% podem gerar economias operacionais de até 31 dólares por metro quadrado anualmente.
Exemplos concretos destacam como esse desafio se torna uma oportunidade. Em Nova Iorque, Lower Manhattan, deixou de ser um distrito financeiro exclusivamente diurno para tornar-se numa área residencial e de lazer, graças à conversão de antigos escritórios em apartamentos e hotéis. Esse tipo de iniciativa não só mantém a atividade económica na zona, mas também contribui para aliviar a escassez de habitação nas cidades. Enquanto isso, em Londres, os novos empreendimentos na cidade incluem escritórios de alta qualidade com espaços culturais e recreativos que reativam as ruas mesmo após o horário de trabalho.
O relatório também destaca a importância de reimaginar o design dos edifícios. A adoção de princípios arquitetónicos como a bioconstrução, o aproveitamento da luz natural e a incorporação de espaços verdes privados não só valoriza os imóveis, como também responde às crescentes exigências de sustentabilidade e bem-estar dos inquilinos. Esses elementos são especialmente visíveis em áreas regeneradas, como 22@ em Barcelona ou Fulton Market em Chicago, que deixaram de ser distritos industriais para se tornarem destinos vibrantes e multifuncionais.
Do ponto de vista regulatório, os requisitos também estão liderar o caminho. Mais de 86 milhões de m2 de espaço de escritórios nos principais mercados do mundo precisam de reformas imediatas para atender aos padrões regulatórios cada vez mais rigorosos. Essas regulamentações, combinadas com o aumento da procura de inquilinos e investidores por edifícios de baixo carbono, estão a impulsionar uma transformação acelerada do setor. A pressão para descarbonizar o ambiente construído não recai apenas sobre os proprietários privados, mas também sobre as autoridades locais, que devem coordenar-se para incentivar o desenvolvimento sustentável.
No entanto, o problema da obsolescência não se limita aos escritórios. Outros ativos imobiliários, como shopping centers, hotéis e edifícios industriais, enfrentam desafios semelhantes. Por exemplo, shoppings em áreas suburbanas com poucas multidões estão a ser transformados em centros logísticos, data centers ou até mesmo complexos residenciais. Isso reflete uma mudança de paradigma no uso da terra, na qual a flexibilidade e a adaptabilidade são fundamentais.
Reimaginar as cidades
Uma das maiores lições do relatório é que o sucesso não pode ser alcançado isoladamente. A colaboração entre proprietários, promotores e governos é essencial para alcançar projetos abrangentes de regeneração urbana. Em Tóquio, por exemplo, o projeto Azabudai Hills combina residências, escritórios, lojas e espaços culturais num antigo local industrial, transformando-o num destino que atrai moradores e visitantes.
A escala do problema, embora alarmante, apresenta uma oportunidade sem precedentes para reimaginar as cidades. Em vez de ver a obsolescência como uma ameaça, os atores da indústria devem considerá-la como um ponto de partida para gerar valor económico e social. Iniciativas como a conversão de escritórios em residências, a renovação sustentável e a criação de espaços multifuncionais demonstram que, com visão e colaboração, é possível transformar risco em rentabilidade.
Em última análise, o relatório da JLL destaca que o futuro do setor imobiliário dependerá da capacidade dos seus players de se adaptarem a um cenário em constante mudança. Aproveitar a obsolescência como uma oportunidade não apenas revitalizará ativos em risco, mas também contribuirá para a construção de cidades mais sustentáveis, inclusivas e resilientes diante dos desafios do século XXI.
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