Ação de despejo Portugal: tudo sobre causas, prazos e defesa

Já alguma vez te perguntaste quando é que um arrendatário pode ser realmente despejado? Ou o que significa, na prática, uma ação de despejo? Ninguém quer passar por esta situação, mas a verdade é que a lei prevê casos em que o senhorio pode recorrer a este mecanismo.

Segundo o Diário da República, “por despejo entende-se o desalojamento forçado dos arrendatários que ocupam os prédios e ação judicial tendente a tal fim”. E os números não deixam margem para dúvidas: só entre janeiro e junho de 2025, registou-se uma média de 130 despejos por mês, um número acima dos 83 casos de 2024 e dos 89 casos de 2023. Se estás assustado com este cenário, é melhor conheceres as situações em que um despejo poderá acontecer.

O que é uma ação de despejo em Portugal?

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Por despejo entende-se o desalojamento forçado de arrendatários que ocupam um imóvel, através de uma ação judicial destinada a terminar o contrato de arrendamento. Esta ação é necessária sempre que a lei exige o recurso à via judicial e encontra-se prevista no artigo 14.º do NRAU.

Na prática, isto significa que uma ação de despejo é um processo legal através do qual um senhorio pode recuperar um imóvel arrendado quando o inquilino não cumpre as suas obrigações.

Em que situações o senhorio pode avançar para despejo?

O senhorio pode recorrer à ação de despejo sempre que o inquilino não respeitar as obrigações previstas no contrato ou na lei. 

Causas mais comuns previstas na lei

A situação mais comum é a falta de pagamento das rendas, sendo que os distritos com maior número de despejos, por esse motivo são os de Lisboa, Porto e Setúbal.

O que diz o Código Civil (art. 1083.º)

Além disso, o artigo 1083.º do Código Civil estabelece outras situações:

• Violação de regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou regulamento do condomínio: ou seja, quando existe perturbação dos vizinhos ou descuido do imóvel;
• Uso do imóvel contrário à lei ou aos bons costumes: referente a atividades ilegais ou que coloquem terceiros em risco;
• Uso para fim diferente do contratado: quando há uma alteração do uso sem consentimento, mesmo sem prejuízo material;
• Não utilização do imóvel por mais de um ano: inerente à desocupação prolongada sem justificação;
• Cessão do imóvel sem autorização: total ou parcial, temporária ou permanente, ilícita ou inválida perante o senhorio.

Quanto tempo demora uma ação de despejo em 2025?

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O tempo médio para despejar um inquilino pode variar dependendo do tipo de processo, da colaboração do inquilino e do canal utilizado — judicial ou extrajudicial. 

Em 2025, os prazos podem variar entre alguns meses e mais de um ano, especialmente se houver oposição ou necessidade de intervenção judicial. Abaixo explicamos as duas principais vias e os respetivos prazos médios.

Balcão Nacional de Arrendamento (BNA)

• Pelo Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), o processo de despejo demora em média de 2 a 6 meses em casos de falta de pagamento de rendas. 

Processo judicial e possíveis atrasos

• Uma ação judicial pode levar entre 6 meses a 2 anos, dependendo da contestação do inquilino, intervenção policial ou dos períodos de suspensão legal de despejos.

Como iniciar uma ação de despejo?

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Para colocar em ação uma ordem de despejo, há algumas etapas que deves ter em conta, não se trata apenas de chegar e pedir à pessoa para sair. Há prazos legais de despejo e outros procedimentos que deves seguir. 

• O senhorio deve notificar o inquilino, dando-lhe tempo para regularizar a situação, e recorrer ao tribunal ou ao BNA;
• O inquilino pode contestar ou tentar resolver o problema antes de avançar com o despejo;
• Se o processo judicial for favorável, o senhorio pode recuperar a posse do imóvel e exigir rendas em atraso ou uma compensação por danos, garantindo que os direitos de ambas as partes são respeitados.

O que fazer se receberes uma ordem de despejo?

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Se não pagares a renda do imóvel, o teu senhorio deve notificar-te formalmente, dando-te um mês para regularizar os pagamentos. Se não o fizeres, o contrato pode ser cessado e o imóvel devolvido. 

Caso continues sem desocupar, pode ser iniciado o procedimento especial de despejo, aplicável em várias situações:

• Falta de pagamento da renda: incumprimento das obrigações aqui abordadas;
• Oposição à renovação do contrato: um desacordo entre arrendatário e senhorio;
• Necessidade de obras ou remodelações: desocupação temporária ou definitiva;
• Resolução do contrato por acordo: cessação por acordo entre as partes.
• Caducidade do contrato: término pelo decurso do prazo.

Prazos legais para contestar

Se fores notificado, tens 15 dias para contestar a ordem de despejo, com apoio de um advogado ou de um solicitador, pagando a taxa de justiça correspondente. 

Se houver pedido de rendas em atraso, pode ser necessário apresentar caução, exceto com apoio judiciário. O tribunal analisa a situação antes de qualquer execução. Portanto, o processo resume-se em: 

• Apoio judiciário: podes solicitar à Segurança Social se não tiveres meios para pagar o advogado ou as taxas respetivas;
• Diferimento do despejo: podes pedir ao juiz que adie a desocupação por razões sociais, económicas ou de saúde;
• Julgamento e audiência: após a oposição, há tentativa de conciliação e, se necessário, julgamento, com até três testemunhas e provas técnicas.

Mesmo que percas, a execução só pode ocorrer entre 7h e 21h, com entrega da decisão judicial, e os bens podem ser penhorados se houver rendas ou encargos em atraso.

Inquilinos com mais de 65 anos podem ser despejados?

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Os inquilinos com mais de 65 anos ou com deficiência grave têm proteções especiais. O NRAU e o DRHD garantem que estas pessoas não são alvo de despejos arbitrários, podendo habitar o imóvel vitaliciamente.

De notar que os aumentos da renda só podem ocorrer de forma regulada, com acordo entre arrendatário e senhorio.

Existem obviamente alguma exceções, mas limitadas, nomeadamente no que se refere à saída do imóvel:

• Apenas em caso de remodelação profunda ou obras estruturais;
• Necessidade para uso próprio ou de familiares, com aviso mínimo de seis meses e direito a indemnização mínima de dois anos de renda e alternativa habitacional por pelo menos três anos.

Como conseguir uma renda mais acessível?

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Em Portugal existem alguns apoios do governo que visam ajudar as famílias com rendimentos mais baixos e, por consequência, com mais dificuldade em aceder ao mercado de arrendamento tendo em conta os preços praticados atualmente. 

Desde o Porta Jovem 65 ao Programa de Apoio ao Arrendamento, basta acederes aos portais e veres qual se aplica melhor ao teu caso.

Programa de Apoio ao Arrendamento

Podes recorrer ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), que promove habitações a preços compatíveis com os rendimentos das famílias. 

Quem pode candidatar-se?

Qualquer pessoa ou entidade pode inscrever alojamentos desde que cumpram limites de renda e padrões mínimos de segurança e conforto. Os agregados familiares ou estudantes podem candidatar-se, desde que a renda seja assegurada por alguém com rendimentos. Descobre o guia do Programa de Apoio ao Arrendamento, para que consigas pedir uma casa acessível.