Juros voltam a cair em agosto – mas prestação da casa estabiliza

Continua a assistir-se em Portugal à descida da taxa de juro aplicada ao total de créditos habitação existentes no país, uma tendência observada há mais de um ano. Em agosto, os juros na habitação voltaram a cair para 3,307%. Mas, ainda assim, as prestações da casa não mexeram, o que pode estar relacionado com a maior adesão às taxas mistas observada no último ano, bem como o aumento da dívida aos bancos impulsionada pela subida dos preços das casas.

“A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação diminuiu para 3,307% em agosto, traduzindo uma descida de 7,8 pontos base (p.b.) face a julho (3,385%)”, começa por explicar o Instituto Nacional de Estatística (INE) no boletim publicado esta sexta-feira, dia 19 de setembro. Esta taxa já caiu 135 pontos desde o máximo atingido em janeiro de 2024 (4,657%).

Também para o destino de financiamento de aquisição de habitação – “o mais relevante no conjunto do crédito à habitação”, de acordo com o INE -, a taxa de juro implícita para o total dos contratos desceu para 3,301% (-7,6 p.b. face a julho). 

Esta descida dos juros pode ser explicada pelo facto de os contratos mais antigos estarem, sobretudo, indexados às taxas Euribor a 6 e 12 meses, que estão hoje mais baixas do que há seis meses ou um ano (muito embora tenham subido no último mês). Além disso, nos contratos de crédito habitação mais recentes – realizados no último ano – dominam as taxas mistas, com um período inicial de juros fixos e bem acessíveis, dada a alta competitividade do mercado.

Já a prestação da casa média, calculada para o conjunto de contratos (novos e existentes), parece estar a estabilizar. “O valor médio da prestação mensal fixou-se em 394 euros em agosto, igual ao valor verificado no mês anterior”, refere o INE, destacando que 51% deste valor corresponde ao pagamento de juros (ou seja, 199 euros) e o restante à amortização de capital. Face há um ano, a prestação média está apenas 10 euros mais baixa (-2,5%).

Mas o que explica este comportamento da prestação da casa média? Por um lado, as taxas mistas foram muito contratadas no último ano, contribuindo para uma maior estabilização das prestações no curto prazo. Além disso, as descidas dos juros parecem estar a ser compensadas pelo aumento do capital em dívida (sobretudo dos novos contratos), gerado numa altura em que o preço das casas está em alta e continua a crescer. Os mesmos dados do INE confirmam que o capital médio em dívida para a totalidade dos créditos habitação aumentou 592 euros, atingindo 72.862 euros em agosto.

Novos créditos habitação: juros estão abaixo de 3%, mas prestações sobem

Nos contratos de crédito habitação realizados entre junho e agosto, as taxas de juro estão ainda mais baixas, tendo descido para 2,883% em agosto (menos 1,4 pontos face ao mês anterior). Face ao máximo atingido em outubro de 2023, a queda foi de 149,7 pontos.

Também para o financiamento destinado à compra de casa, a taxa de juro desceu 1,3 p.b. num mês passando para 2,882% em agosto, considerando estes contratos mais recentes.

Mas as prestações da casa estão mais elevadas para estes novos créditos habitação. “Nos contratos celebrados nos últimos três meses, o valor médio da prestação subiu 16 euros, fixando-se em 651 euros (subida de 5,5% face ao mesmo mês do ano anterior)”, revela o INE no boletim.

Estes dados sugerem, uma vez mais, que as descidas dos juros não têm compensado o aumento dos preços das casas, bem como do montante médio em dívida que voltou a subir em agosto (+1.768 euros) para 161.321 euros. Este aumento da dívida aos bancos pode estar a ser influenciado não só pelos altos preços das casas, mas também pelos mais de 10 mil contratos assinados por jovens ao abrigo da garantia pública, que financia empréstimos a 100% desde o início de 2025.