Mediação imobiliária de luxo: “Portugal oferece um produto diferenciado”

“O negócio da mediação imobiliária, nomeadamente no segmento de luxo, está de boa saúde, e podemos dizer, inclusive, que vive um dos seus melhores momentos”. Otimismo é, portanto, palavra de ordem para Adriano Nogueira Pinto, Diretor Coordenador Nacional da DS Private, que em entrevista ao idealista/news antecipa a continuidade de Portugal “no radar dos investidores e compradores de luxo internacionais”. “O país oferece, neste segmento, um produto diferenciado, como projetos de arquitetura de autor, imóveis com certificações ambientais e localizações prime altamente valorizadas”, analisa.

Entre os vários assuntos abordados na entrevista está o ‘timimg’ da criação da DS Private, marca do Grupo DS especializada na mediação imobiliária no segmento premium que foi lançada em plena Covid-19. “A pandemia mudou a forma como as pessoas vivem e trabalham, e com isso vieram novas necessidades habitacionais, novos hábitos de investimento e uma procura crescente por imóveis com características diferenciadoras: mais espaço, mais conforto, melhor localização, mais tecnologia e preocupação com o meio ambiente pela utilização de materiais, se possível, infinitamente recicláveis”, reconhece Adriano Nogueira Pinto.

Moradia em Matosinhos comercializada pela DS Private Créditos: DS Private

A DS Private iniciou atividade em 2020 e tem 20 lojas a nível nacional. Que balanço de atividade é possível fazer?

Contamos com mais de 20 lojas, entre abertas e em fase de abertura, e cerca de 300 colaboradores, pelo que o balanço é extremamente positivo. Destacamos, nestes cinco anos, o crescimento sustentado da marca e a expansão sólida da rede, com lojas bem posicionadas em zonas estrategicamente avaliadas, e a equipa qualificada que conseguimos reunir, através do forte investimento em formação e acompanhamento contínuo dos nossos profissionais.

A DS Private foca-se no segmento premium/luxo, afirmando-se junto de clientes private, investidores e empreendimentos, e com resultados e números que demonstram uma trajetória ascendente, quer em volume de negócios, quer em notoriedade. O futuro é promissor, e o compromisso com a excelência mantém-se firme.

O que levou o Grupo DS a lançar a DS Private e a apostar no mercado premium?

O lançamento da DS Private em 2020, em plena pandemia, foi um ato de visão estratégica e coragem por parte do Grupo DS. Apesar da incerteza global, o grupo identificou uma oportunidade clara: o mercado premium e de luxo, mesmo em tempos desafiantes, demonstrava resiliência, solidez e potencial de crescimento. A decisão de criar a marca surgiu da perceção de que havia uma lacuna no setor imobiliário no que toca a um serviço verdadeiramente personalizado, exclusivo e de alto valor acrescentado, um serviço capaz de responder às exigências de clientes mais sofisticados, investidores e projetos de maior dimensão.

"A pandemia mudou a forma como as pessoas vivem e trabalham, e com isso vieram novas necessidades habitacionais, novos hábitos de investimento e uma procura crescente por imóveis com características diferenciadoras"

Lançar a marca durante a pandemia foi um desafio, mas também uma prova de que o Grupo DS acredita no poder da inovação, da adaptação e do foco estratégico. A pandemia mudou a forma como as pessoas vivem e trabalham, e com isso vieram novas necessidades habitacionais, novos hábitos de investimento e uma procura crescente por imóveis com características diferenciadoras: mais espaço, mais conforto, melhor localização, mais tecnologia e preocupação com o meio ambiente pela utilização de materiais, se possível, infinitamente recicláveis. A DS Private nasceu exatamente para dar resposta a essas mudanças, com uma abordagem diferenciada, uma equipa especializada e uma comunicação orientada para o detalhe, a confiança e a excelência.

A DS Private fechou o terceiro trimestre a crescer 71% na faturação e, até agosto, angariou 1.428 imóveis, sendo 398 exclusivos da marca, o que representa um crescimento de 28% face ao mesmo período de 2024. Significa, então, que o ano de 2025 está a corresponder às expectativas?

Sem dúvida. E queremos continuar a crescer. Temos lojas com plena maturidade do negócio, distribuindo a atividade pelas várias áreas de atuação, onde também a intermediação de crédito e a mediação de construção de imóveis contribuem para os resultados e para a entrega de um serviço diferenciado.

Quinta no Minho que está a ser comercializada pela DS Private Créditos: DS Private

Em 2026 o objetivo passa por abrir mais 10 lojas e chegar às 30 unidades no país. O que esperar do próximo ano? A aposta passa também por aumentar a representatividade nas ilhas, nomeadamente nos Açores?

A marca entra no quinto ano de atividade altamente focada na expansão e em chegar a zonas do país onde ainda não sinalizou presença e onde deve estar, nomeadamente no centro e sul de Portugal Continental, bem como nos Açores, sim, e também na Madeira.

Fale-nos sobre a carteira de imóveis da DS Private? São sobretudo moradias e apartamentos, ou também têm anunciados palacetes, por exemplo?

A DS Private tem já uma carteira de imóveis diversificada, sendo fundamentalmente apartamentos e moradias, incluindo alguns palacetes, destacando-se ainda os imóveis com fachadas antigas patrimonialmente preservadas, mas cujas frações associadas são inteiramente novas.

É evidente que o foco da marca se centra fundamentalmente nos imóveis residenciais e claramente procura oferecer ao mercado também produtos imobiliários exclusivos e diferenciadores, com enorme apelo para diferentes públicos. Estamos igualmente atentos ao mercado de investidores em Portugal e desenvolvemos de forma ágil variadíssimos contactos e dinâmicas que visam gerar interesse no nosso trabalho além-fronteiras. Há parcerias já formalizadas, pelo que o futuro é auspicioso e estamos muito confiantes no aumento do número de clientes e dos resultados que isso aportará às lojas.

Onde estão localizados estes imóveis? É sobretudo em Lisboa e Porto ou também em zonas como a Comporta? Há alguma localidade nova no radar dos investidores/compradores?

Os imóveis da DS Private estão predominantemente na região de Lisboa e Porto. Para clientes mais citadinos, Porto e Lisboa continuam a ser referenciais. No entanto, sendo Portugal um país relativamente pequeno e com boa rede viária, começam a surgir novas apostas neste segmento:

• Braga, já apontada como destino emergente no mercado de luxo e que tem atraído compradores que procuram imóveis com bom custo-benefício e qualidade de vida;
• Lagos (Algarve), tradicionalmente forte no setor de luxo e turismo e que continua a destacar-se como uma das zonas mais dinâmicas;
• Comporta, que ganhou notoriedade como refúgio exclusivo e ambiente natural requintado;
• Municípios periféricos da Grande Lisboa, por exemplo Amadora, Odivelas, Loures e Oeiras, porque beneficiam da proximidade à capital, preços mais acessíveis e boas infraestruturas;
• Zona da Costa de Prata, entre a Barrinha de Esmoriz, no distrito de Aveiro, e o concelho de Torres Vedras, no distrito de Lisboa.

Moradia na Póvoa de Varzim comercializada pela DS Private Créditos: DS Private

Entre os investidores e/ou compradores quais são as nacionalidades mais ativas? Há novas a surgir? E os portugueses continuam atentos ao segmento de luxo?

A fatia de compradores estrangeiros no segmento de luxo oscila e cresce nos momentos em que Portugal ganha visibilidade internacional. As nacionalidades que mais sobressaem no mercado de luxo português são a brasileira e a norte-americana, sem esquecer os ingleses, que são também referenciados como compradores ativos. Embora os estrangeiros tenham peso significativo, os portugueses ainda lideram no total de transações: mais de metade (54%).

A tendência emergente é o perfil de compradores entre 30 e 40 anos, ligados ao setor da tecnologia e ao empreendedorismo digital, que procuram imóveis de luxo com design moderno, sustentabilidade e localização premium.

O negócio da mediação imobiliária, nomeadamente no segmento de luxo, está de boa saúde em Portugal?

Sim, e podemos dizer, inclusive, que vive um dos seus melhores momentos. A procura internacional está em alta e Portugal continua no radar dos investidores e compradores de luxo internacionais, devido à segurança, clima ameno, qualidade de vida e benefícios fiscais. O país oferece, neste segmento, um produto diferenciado, como projetos de arquitetura de autor, imóveis com certificações ambientais e localizações prime altamente valorizadas. Tem contribuído para este dinamismo a crescente profissionalização do setor, pois este segmento tem vindo a especializar-se com equipas formadas para trabalhar com discrição, exclusividade e um serviço mais consultivo, o que aumenta a confiança e fideliza clientes.

"O negócio da mediação imobiliária, nomeadamente no segmento de luxo, está de boa saúde em Portugal. E podemos dizer, inclusive, que vive um dos seus melhores momentos. (...) O segmento de luxo está forte e com grande margem de crescimento"

Podemos dizer que o segmento de luxo está forte e com grande margem de crescimento. No entanto, continua a exigir uma abordagem estratégica, um posicionamento de marca sólido e consultores altamente preparados para manter a confiança de clientes exigentes e sofisticados. Por isso, como em tudo, há sempre espaço para melhorar, e acredito que há ainda uma lacuna no que diz respeito ao acesso a dados sobre o setor, o que dificulta o planeamento de investimento por parte de players internacionais. Por outro lado, continua a haver alguma escassez de produto de luxo novo disponível, principalmente em zonas como Lisboa ou Cascais, o que gera pressão sobre preços e pode afastar compradores exigentes. E, claro, o natural impacto de alguma instabilidade legislativa, como as alterações ao Alojamento Local (AL) ou aos vistos gold, que acabam por criar insegurança em alguns investidores.

Os investidores imobiliários, nomeadamente estrangeiros, continuam a olhar para Portugal como um destino seguro e rentável? O que os continua a atrair?

Os investidores imobiliários estrangeiros continuam a ver Portugal como um destino seguro e rentável, mesmo com algumas alterações legislativas nos últimos anos. A localização estratégica, a estabilidade, a segurança e qualidade de vida, continuam a ser os fatores mais importantes para quem procura investir em Portugal. Contribuem também para tornar o país atrativo as boas margens de rentabilidade sobretudo em arrendamento de longa duração em zonas urbanas e turística, e em projetos de reabilitação urbana e revenda, a diversidade de oferta imobiliária – imóveis históricos para reabilitação, projetos de nova construção ou moradias de luxo com vista mar – e, ainda, a existência de um regime fiscal competitivo, pois muitos investidores ainda beneficiam de condições fiscais vantajosas, como isenção ou redução no IRS através do estatuto de Residente Não Habitual (RNH), um baixo imposto sucessório e a possibilidade de planeamento fiscal internacional eficiente.

A Quinta de Santo António, em Fontoura, Valênça, está a ser comercializada pela DS Private Créditos: DS Private

O Governo anunciou novas medidas relacionadas com a habitação. Terão impacto, também, no segmento de luxo?

As medidas anunciadas pelo Governo no âmbito da habitação – como o fim dos vistos gold, a limitação do AL e o controlo de rendas em algumas zonas – foram desenhadas sobretudo a pensar no mercado residencial acessível. No entanto, podem ter impactos indiretos no segmento de luxo, ainda que mais limitados.

"Continua a haver alguma escassez de produto de luxo novo disponível, principalmente em zonas como Lisboa ou Cascais, o que gera pressão sobre preços e pode afastar compradores exigentes"

As novas medidas devem ter pouco impacto direto no segmento de luxo, mas obrigam o setor a estar mais atento, profissionalizado e orientado para a construção de valor. A confiança, clareza e posicionamento de marca serão ainda mais cruciais para manter Portugal atrativo para este perfil de cliente.

O que esperar do futuro da mediação imobiliária em Portugal, nomeadamente no segmento de luxo, agora que a tecnologia faz cada vez mais parte do negócio, com ferramentas como a Inteligência Artificial (IA) a ganharem preponderância? O que está a mudar e que papel terão os consultores?

O futuro da mediação imobiliária em Portugal, especialmente no segmento de luxo, será marcado pela integração inteligente da tecnologia, sem perder o fator humano, que continua a ser determinante na criação de relações de confiança com clientes de alto perfil. Contudo, a tecnologia e a digitalização dos processos trouxeram ferramentas que prometem ajudar os consultores a prestar um serviço ainda mais diferenciado.

A digitalização do processo comercial em si permite oferecer um serviço de maior comodidade e eficiência, através de visitas virtuais, assinaturas digitais de contratos ou sistemas de gestão preditiva. Por sua vez, as ferramentas com recurso à IA permitem personalizar propostas, prever comportamentos de compra e até identificar leads com maior probabilidade de conversão, ao mesmo tempo que permitem refinar o processo de abordagem ao cliente.

Com a ajuda da tecnologia, o consultor imobiliário passará de “vendedor” para ser um “advisor” ou consultor estratégico, para ajudar o cliente a tomar decisões seguras, informadas e alinhadas com o seu estilo de vida e objetivos. O seu papel será, ainda mais, insubstituível, porque a confiança e discrição, que só se alcançam com a relação próxima com o cliente, continuarão a ser imprescindíveis nos processos de compra e venda de imóveis premium. As ferramentas digitais não substituem o consultor, mas potenciam-no. As marcas e equipas que aliarem tecnologia, posicionamento e excelência no serviço serão aquelas que vão liderar este mercado nos próximos anos. 

Acreditamos que o verdadeiro luxo está nos pormenores e cada imóvel, cada cliente e cada operação são tratados com um rigor e uma atenção que refletem a essência da nossa marca, mas também o posicionamento deste segmento mais premium.