Casas de luxo: o que dá valor e que detalhes procura quem investe?

Portugueses e estrangeiros continuam a piscar o olho ao imobiliário residencial de luxo nacional, um segmento que soube como fintar a pandemia e o contexto económico adverso – alta inflação e elevadas taxas de juro, por exemplo –, mantendo-se atrativo e no radar dos investidores. Mas, afinal, o que dá e tira valor aos imóveis de luxo? E será que há detalhes que não eram tão valorizados e ganharam importância? Localização é palavra de ordem, destacam os especialistas. Mas a sustentabilidade, as vistas desafogadas – nomeadamente para o mar –, a exclusividade e escassez do ativo, a segurança e ‘amenities’ como piscina privada, ginásio e SPA têm-se tornado exigências.

Imóvel em Lagos comercializado pela Portugal Sotheby's International Realty Créditos: Portugal Sotheby's International Realty

A visão das mediadoras imobiliárias

“O valor de um imóvel de luxo assenta num equilíbrio entre fatores tangíveis e intangíveis. No que diz respeito aos fatores tangíveis, a localização continua a ser central”, começa por dizer ao idealista/news Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby's International Realty, assegurando que em zonas consolidadas, como Lisboa, Cascais, Estoril e Porto, ou em áreas de forte atratividade internacional, como Algarve, Madeira e o eixo Comporta–Melides, os imóveis de luxo tendem a valorizar de forma mais consistente. “Nestas zonas, o luxo não se resume ao código postal, mas também à capacidade de proporcionar vistas desimpedidas, privacidade e qualidade de vida, sempre com fácil acesso a serviços, cultura e mobilidade”, explica. 

Miguel Poisson destaca também a importância da exclusividade, considerando que é um fator determinante no segmento premium: “Os imóveis únicos, com assinatura arquitetónica ou de marca (‘branded residences’) são características diferenciadoras que, associadas a uma forte integração com a natureza, tendem a registar maior liquidez e valorização a longo prazo”. 

Em jeito de resumo, diz que o que confere valor a um imóvel de luxo é a conjugação de uma localização privilegiada, exclusividade e escassez do ativo, bem como a sua capacidade de proporcionar um retorno económico e emocional. “São casas que vão além de património: tornam-se lugares de encontro, de celebração e de descanso”, vinca.

“O valor de um imóvel de luxo assenta num equilíbrio entre fatores tangíveis e intangíveis. No que diz respeito aos fatores tangíveis, a localização continua a ser central”
 Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby's International Realty

Daniela Rebouta, Sales Director da Engel & Volkers (E&V) Lisboa, Oeiras e Setúbal, sustenta que fatores como localização, proximidade do mar ou do rio, vistas desafogadas, proximidade de zonas verdes e de serviços, bons acessos, bons acabamentos, qualidade dos materiais utilizados, classe energética e o foco em soluções sustentáveis valorizam os imóveis de luxo. 

“A sustentabilidade, as certificações energéticas, a eficiência, a Integração de tecnologia, a adaptação aos novos estilos de vida, serviços e experiência personalizados, espaços exteriores e a existência de espaços de bem-estar integrados são fatores que têm vindo a ganhar destaque na procura em imóveis nos últimos anos”, destaca.

Imóvel no Belas Clube de Campo comercializado pela Portugal Sotheby's International Realty Portugal Sotheby's International Realty

Localização e qualidade dos materiais fazem a diferença

Do lado da Porta da Frente Christie’s, o CEO João Cília adianta que, além da localização, o nível de construção e acabamento é também um fator decisivo: “A utilização de acabamentos com materiais nobres é fundamental num imóvel de luxo e tem enorme impacto a nível visual, mas também de conforto”. 

Entre as características que de alguma tornam estes imóveis únicos e desejados têm, aponta as seguintes:

• Vista desafogada, em especial para o mar ou rio, é uma das mais valorizadas e pode valorizar um imóvel até 30% acima de um comparável sem vista;
• Espaço exterior com privacidade, seja em jardim ou terraço;
• ‘Amenities’ como piscina privada, ginásio, spa, padel, etc.;
• Serviços como concierge, segurança 24 horas, limpeza, etc.

Questionado sobre o mesmo tema, ou seja, sobre o que dá e tira valor aos imóveis de luxo e sobre os detalhes que são agora mais valorizados pelos investidores e/ou compradores, Jorge Costa, COO da Quintela + Penalva | Knight Frank, toca também na tecla da localização – “seja pela proximidade ao mar, pela inserção em bairros de prestígio, pelas vistas únicas sobre rio ou mar, ou pelo acesso facilitado a serviços de excelência como restaurantes de topo, golfe, marinas ou escolas internacionais” –, enumerando mais quatro pilares que considera centrais: 

• Exclusividade e privacidade: condomínios fechados de baixa densidade, villas em lotes amplos com afastamento entre vizinhos ou, no caso de apartamentos, soluções que assegurem discrição e tranquilidade, como acessos privados a praia, marina ou campo de golfe;
• Qualidade da construção e do design, marcada pela arquitetura de autor, acabamentos de luxo, materiais nobres e integração paisagística, inevitavelmente acompanhados por critérios de eficiência energética e sustentabilidade;
• Infraestruturas e serviços, como piscina, spa, ginásio, segurança 24 horas, concierge ou tecnologia de ponta, como sistemas smart home e carregadores para veículos elétricos;
• Escassez e prestígio da zona, que funcionam como um multiplicador de valor, sobretudo em mercados onde a oferta é limitada e a procura internacional é elevada, como Lisboa histórica, Porto ribeirinho ou Comporta.

Moradia comercializada pela Engel & Völkers Créditos: Engel & Völkers

“Conveniência e qualidade de vida no mesmo ativo”

Há, no entanto, fatores mais recentes que se tornaram decisivos no segmento premium, alerta Jorge Costa, sublinhando que “a sustentabilidade deixou de ser um ‘extra’ e passou a ser uma norma expectável, com a eficiência energética e os critérios ESG (Environmental, social and Governance) a ganharem protagonismo”. 

"Os compradores e investidores de imóveis de luxo em Portugal procuram hoje um conjunto de atributos muito concretos, procurando conveniência e qualidade de vida no mesmo ativo”
Jorge Costa, COO da Quintela + Penalva | Knight Frank

E também a “tecnologia e a experiência de bem-estar são cada vez mais centrais, desde sistemas inteligentes de gestão de climatização e segurança até espaços dedicados ao lazer, saúde e relaxamento”, salienta o responsável, reforçando que os “compradores e investidores de imóveis de luxo em Portugal procuram hoje um conjunto de atributos muito concretos”, privilegiando “conveniência e qualidade de vida no mesmo ativo”. 

Imóvel comercializado pela Porta da Frente Christie's Créditos: Porta da Frente Christie's

O que dizem os promotores imobiliários

O idealista/news quis também ouvir o que têm a dizer os promotores imobiliários sobre o assunto. São eles, afinal, que andam no terreno a desenvolver projetos residenciais. 

“O imobiliário de luxo, ao contrário do que há que pense, não se define por preço, mas sim pela combinação de uma série de fatores diferenciadores que no seu conjunto distinguem uma peça como única”, avisa Miguel Cabrita Matias, Member of the Board da Mexto Property Investments. 

 “Outrora para que um ativo imobiliário fosse considerado de luxo eram fatores suficientes o preço e a ostentação, hoje valoriza-se a sofisticação discreta, a tecnologia mais avançada e a sustentabilidade energética, a par da segurança, da exclusividade, do conforto, do design, do pormenor e da arte enquanto peça de criação única"
Miguel Cabrita Matias, Member of the Board da Mexto Property Investments

“Como fatores principais podem apontar-se a localização, arquitetura e design, materiais e acabamentos e exclusividade, mas também o silêncio, a privacidade a discrição, a integração com a natureza e a envolvente dentro ou fora da cidade, proporcionando uma experiência de vida diferenciada”, comenta, alertando também para o facto de o cenário estar a mudar: “Outrora para que um ativo imobiliário fosse considerado de luxo eram fatores suficientes o preço e a ostentação, hoje valoriza-se a sofisticação discreta, a tecnologia mais avançada e a sustentabilidade energética, a par da segurança, da exclusividade, do conforto, do design, do pormenor e da arte enquanto peça de criação única”. 

Nesse sentido, reforça Miguel Cabrita Matias, os investidores/compradores procuram ativos exclusivos e intemporais, arquitetura de autor, peças únicas com integração de arte, com legado histórico e valor cultural, associados a serviços únicos de ‘lifestyle’ e conforto total, a par de tecnologia de ponta e sustentabilidade.

Imóvel comercializado pela Engel & Völkers Créditos: Engel & Völkers

Importância da arquitetura no segmento premium

A arquitetura assume também um papel preponderante aquando do processo de design e construção ou reabilitação de imóveis e/ou empreendimentos de luxo ou da escolha, por parte de possíveis clientes, de uma casa. 

“Um projeto de arquitetura e de design tem um impacto direto e significativo no valor do imóvel, tanto do ponto de vista financeiro quanto simbólico. Um projeto com um design único pode tornar o imóvel exclusivo. A arquitetura e o design não apenas moldam a experiência de viver na casa, mas também posicionam o imóvel no mercado de luxo. Um bom projeto valoriza o imóvel como um produto único, enquanto um projeto mal executado ou genérico pode limitar seu potencial e até mesmo desvalorizá-lo”, explica ao idealista/news Mariana Morgado Pedroso, CEO da Architect Your Home (AYH).

“O luxo em arquitetura e design de interiores vai muito além do valor dos materiais utilizados. O luxo está na escolha criteriosa dos detalhes, na harmonia entre estética e funcionalidade e na sensação de conforto e sofisticação que os ambientes transmitem”
Mariana Morgado Pedroso, CEO da Architect Your Home

Por isso mesmo, diz não ter dúvidas de que o papel dos arquitetos é determinante: “A funcionalidade e fluidez que um arquiteto pode trazer para uma casa, com um layout bem pensado, com ambientes integrados, áreas de convivência amplas e boa circulação, aumenta o conforto e a valorização, como por exemplo com a definição de área gourmet, ‘home office’, spa, adega climatizada e cinema privativo, que desenhados à medida são altamente valorizados. A escolha de materiais exclusivos, luxuosos, mas adequados ao local são vantagens de ter um bom arquitecto/designer a trabalhar num projeto de luxo”.

Imóvel comercializado pela Porta da Frente Christie's Créditos: Porta da Frente Christie's

O que eleva a perceção de qualidade e requinte de uma casa?

Mariana Morgado Pedroso destaca, nesse sentido, alguns elementos específicos que têm o poder de elevar imediatamente a perceção de qualidade e requinte de uma casa:

• Pavimentos - O uso de madeira maciça é um clássico que nunca sai de moda. Traz calor, beleza natural e durabilidade incomparável. A textura, o som ao caminhar e o envelhecimento nobre da madeira realçam a elegância de qualquer espaço, especialmente quando combinada com acabamentos contemporâneos;
• Torneiras com acabamentos especiais - Peças de metal com acabamento em bronze, cobre escovado, ouro fosco ou preto fosco são escolhas sofisticadas para cozinhas e casas de banho. Marcas que oferecem torneiras com design autoral e acabamento de alta qualidade conferem autenticidade e exclusividade ao ambiente;
• Revestimentos contínuos com poucas juntas - Superfícies revestidas com grandes peças, sejam pedras naturais ou porcelanatos, criam uma sensação de amplitude e fluidez. Quanto menos juntas visíveis, mais limpo e luxuoso o visual;
• Carpintarias com detalhes e madeiras nobres - Portas, rodapés, roupeiros embutidos e mobiliário fixo em madeira sólida ou com folheado nobre revelam o compromisso com a qualidade e o bom gosto. Detalhes como molduras artesanais, encaixes perfeitos e acabamentos manuais elevam o nível do projeto, criando uma continuidade visual e tátil entre os espaços;
• Iluminação artificial pensada em projeto - A luz tem o poder de transformar completamente a atmosfera de uma casa. Um projeto de iluminação assinado por um ‘light designer’ valoriza volumes, texturas e cores, criando cenários personalizados para diferentes momentos do dia;
• Papel de parede em zonas selecionadas - O uso inteligente de papel de parede, especialmente em zonas como halls de entrada, cabeceiras de cama ou lavabos, acrescenta personalidade e sofisticação. Texturas refinadas, padrões discretos ou materiais como seda, linho e revestimentos vinílicos de alto padrão criam pontos de destaque sem sobrecarregar o ambiente;
• Sanitários de marcas de luxo - Louças e torneiras de casas de banho de marcas de prestígio associam funcionalidade a design de excelência. Linhas minimalistas, acabamentos premium e tecnologias embutidas (como sanitários inteligentes ou lavatórios com sensores) elevam o padrão de conforto e estética do ambiente.

“O luxo em arquitetura e design de interiores vai muito além do valor dos materiais utilizados. O luxo está na escolha criteriosa dos detalhes, na harmonia entre estética e funcionalidade e na sensação de conforto e sofisticação que os ambientes transmitem”, remata.